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　　美林日前發(fā)表研究報(bào)告指出，九龍倉集團(tuán)(0004.HK)計(jì)劃配股集資不少于91億元(港元，下同)，配股價(jià)為每股30元，較最后收市價(jià)折讓26%，涉及發(fā)行3.05億股，相當(dāng)于現(xiàn)有股本12.5%，集資所得擬用于收購內(nèi)地土地。美林檢討對(duì)九倉預(yù)測(cè)，及計(jì)入配股所產(chǎn)生的攤薄效應(yīng)后，將明年資產(chǎn)凈值由每股47元調(diào)高至52.3元，維持“中性”評(píng)級(jí)。

　　由于公司近月進(jìn)取地在內(nèi)地收購?fù)羶?chǔ)，九倉股價(jià)大幅攀升至歷史高位47元，但內(nèi)地推出措施冷卻樓市，令市場(chǎng)情緒對(duì)內(nèi)地房產(chǎn)股較差，某種程度影響九倉股價(jià)而出現(xiàn)調(diào)整。現(xiàn)股價(jià)以資產(chǎn)凈值折讓約22%交投，價(jià)值合理，但預(yù)期股價(jià)短期受壓，將為吸納的好時(shí)機(jī)。

　　持股50.06%的主要股東會(huì)德豐(0020.HK)承諾包銷，美林認(rèn)為是會(huì)德豐間接注資九倉。若公眾股東放棄配股，會(huì)德豐的持股量將增至55.6%，屆時(shí)須向港交所申請(qǐng)豁免，會(huì)德豐按例不能在明年6月前增持逾2%。雖然三間上市公司九倉、會(huì)德豐及海港企業(yè)(0051.HK)同時(shí)參與內(nèi)地物業(yè)發(fā)展，為笨拙及具爭(zhēng)議的架構(gòu)，但美林不相信配股或九倉潛在改變股權(quán)結(jié)構(gòu)的可能為集團(tuán)重組的前奏。管理層也表示，現(xiàn)階段無意進(jìn)行重大的集團(tuán)重組。

　　自從中期業(yè)績(jī)公布后，九倉自行或通過持股67%的海港企業(yè)，在重慶、杭州及成都收購了10個(gè)項(xiàng)目，涉及的土地成本為195億元，遠(yuǎn)高于今年的47億元預(yù)算，及未來7年的200億元預(yù)算。九倉亦與內(nèi)地發(fā)展商組成合營(yíng)，既可分擔(dān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，亦可借助內(nèi)地發(fā)展商在收購?fù)恋丶芭d建物業(yè)方面的地方經(jīng)驗(yàn)。

　　九倉管理層亦首次披露其目標(biāo)為在5年內(nèi)將內(nèi)地資產(chǎn)占整體的比重由現(xiàn)時(shí)的30%增至50%；落實(shí)購入總樓面面積1億平方英尺的土地，當(dāng)中30%為投資物業(yè)，70%為發(fā)展物業(yè)；及斥資500至550億元人民幣收購?fù)恋貎?chǔ)備，以達(dá)至提升總樓面面積的目標(biāo)。美林認(rèn)為該等目標(biāo)為九倉拓展內(nèi)地業(yè)務(wù)的承擔(dān)，并預(yù)期為未來幾年的主要增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　美林關(guān)注九倉在近期拍賣中土地成本上升，有可能影響新項(xiàng)目的回報(bào)及盈利。在過往收購的土地，項(xiàng)目毛利率可達(dá)60至70%，但最近收購?fù)恋�，若以目前市�?chǎng)價(jià)格售出，幾乎不會(huì)有任何利潤(rùn)。換言之，九倉預(yù)期未來數(shù)年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及

　　若全部股東同意配股，九倉的凈杠桿比率在年底將改善至22%，若剔除現(xiàn)代碼頭，將改善至13%�？紤]到未來數(shù)年的建筑成本及資本開支，美林相信九倉有足夠財(cái)政能力，額外物色數(shù)個(gè)項(xiàng)目。

　　美林預(yù)期，九倉今明兩年的純利為56.71億元及59.84億元，每股盈利為2.06元及2.17元，市盈率為19.69倍及18.66倍，股本回報(bào)為7%及6.7%。