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　　德意志銀行重新將新鴻基地產(chǎn)(0016.HK)納入研究范圍，給予其“買入”評(píng)級(jí)，12個(gè)月目標(biāo)價(jià)173.3港元，相當(dāng)于09年6月資產(chǎn)凈值溢價(jià)5%。新地的內(nèi)地市場(chǎng)策略具備優(yōu)良定位，加上旗下2個(gè)主要住宅項(xiàng)目天璽及海濱南岸的發(fā)售，將成短期股價(jià)催化劑，故可推動(dòng)新地的長期增長。德銀相信，新地股價(jià)近期調(diào)整，較09年6月資產(chǎn)凈值折讓12%，為入市的好時(shí)機(jī)。

　　差不多所有的新地內(nèi)地房產(chǎn)投資項(xiàng)目，均位于一二線城市的優(yōu)越地區(qū)及未來CBD(商務(wù)中心區(qū))。由于主要城市的優(yōu)越土地有限，及新地管理辦公室和零售組合有強(qiáng)勁的往績(jī)，德銀相信該等投資項(xiàng)目，可通過租金收入增長而獲得資本升值。

　　以上海國際金融中心為例，新地的總投資預(yù)算為80億港元，或平均每平方英尺價(jià)格1842港元，而德銀以上海陸家嘴現(xiàn)時(shí)辦公室及零售租金收入推算，該中心的估值已達(dá)205億港元，或平均價(jià)4720港元。目前，德銀假設(shè)2008至2011年租金收入增長率達(dá)10%，資本化率維持不變。若市場(chǎng)環(huán)境良好，同期的租金收入復(fù)合年增長率可達(dá)20%，加上物業(yè)管理方面的品牌效應(yīng)可帶來溢價(jià)，新地08年資產(chǎn)凈值可每股增加6.3港元。

　　新地目前擁有總樓面面積達(dá)4580萬平方英尺的內(nèi)地土地儲(chǔ)備，當(dāng)中300萬平方英尺為已完成的投資物業(yè)，950萬平方英尺正在興建，余下3330萬平方尺將發(fā)展為高檔住宅項(xiàng)目。德銀相信新地將繼續(xù)物色具質(zhì)量的高檔住宅及商用物業(yè)，并保留主要城市的優(yōu)越商用土地，而高檔住宅項(xiàng)目將被開發(fā)，以增加股東回報(bào)。

　　在07年度業(yè)績(jī)報(bào)告中，新地主席郭炳湘表示，計(jì)劃在未來3年額外投入330億港元于內(nèi)地市場(chǎng)。新地具備可考證的往績(jī)，為受歡迎的城市地標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)商，而且資本充足，將在信貸緊縮的內(nèi)地市場(chǎng)，獲得增加投資之良好機(jī)會(huì)。由于內(nèi)地新項(xiàng)目的預(yù)期回報(bào)欠明確，德銀作各項(xiàng)預(yù)測(cè)時(shí)，未有計(jì)入該等潛在投資機(jī)會(huì)。不過，若將該因素納入考慮，假設(shè)330億港元平均在2008至2011年間投入、項(xiàng)目發(fā)展期為3年，及內(nèi)部回報(bào)率為30%，新地08年資產(chǎn)凈值將增加230億港元，或每股9.01港元。

　　德銀指出，天璽及海濱南岸將于07年底或08年初推售。天璽為地鐵九龍站上蓋

　　德銀預(yù)期，新地2008至2011年度的營業(yè)額為346.6億、424億及472.6億港元，純利為140.1億、156.8億及167.5億港元，每股盈利為5.46、6.11及6.53港元，市盈率為26.5倍、23.7倍及22.2倍。