REITs剛剛 起步內地REITs之路要走5年

　　●無論是香港還是內地，房地產信托基金（REITs）都是剛剛起步，占外資投資額的很小一部分

　　●REITs在內地發行只是早晚的問題，因為不僅有政府的重視，也符合市場的需求

　　香港REITs的上市，對內地市場顯然產生了影響。因為一般而言，海外機構對于投資在

亞洲的基金有固定的數量份額，當香港占去更多的比例后，內地所能分享到的就只能是更少了的一塊了。

　　但陳基強也指出：“無論是香港市場還是內地市場，房地產信托基金都是剛剛起步，占外資投資額的很小一部分。”

　　據葉建成介紹，國內現有的房地產信托計劃是有200份合同限制的非標準化金融產品，不能在

　　資料顯示，2003年9月，房地產信托計劃的發行額才30億元；到了2003年底，猛增至60億元；此后直至2004年底，房地產信托計劃發行額達到了111.74億元。

　　而此前，從2002年7月到2003年6月，在銀監會121號文件出臺之前的一年中，信托公司僅發放房地產類信托20個，不足全部信托總數的25％。而年初時戴德梁行預計今年的信托發行額會達到200億元。

　　銀監會拔高房地產信托門檻

　　近日，銀監會《加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》（212號文件）相繼下發到各地信托公司，該文件大幅提高了房地產信托的門檻：自有資金超過35%、四證齊全、二級以上開發資質三個條件全部具備才能融資。

　　據分析，這一規定的嚴格程度甚至超過了銀行。212號文件指出，上半年信托公司房地產業務有部分項目已顯露較大風險。截至5月末，已經有部分信托項目到期未能按時清算，其中房地產業務占61%。

　　212號文件是為了防范金融風險，然而有業內人士預測，212號文件出臺后，那些將房地產信托作為主要業務的信托公司將面臨更大的困難。

　　但也有人指出，212號文件是一把“雙刃劍”，短期看會收緊房地產信托的業務空間，長期看則有利于促進房地產信托的金融創新。據分析，銀監會之所以出臺這項政策，是因為2005年5月底，銀監會再次布置全國范圍內的對信托行業的交叉檢查，這次嚴查的重點就是信托公司關聯交易和挪用信托財產。

　　而此次檢查使得少數信托項目的風險開始暴露，部分未到期的信托計劃存在清償風險。比如，2005年1月至8月，僅公開發行的集合類信托計劃，就有70億元投向房地產市場，而當中更嚴重的是，已經出現部分信托項目到期未能按時清算，其中房地產類業務占比達到61%。

　　此外，此次檢查中還發現，部分地方通過開展財產權信托受益權轉讓等形式變相違規籌集資金。銀監會擔心房地產行業的風險通過該模式向社會擴散。

　　在此前出臺的121號文中，“四證齊全且自有資金必須達到30%”的規定已經讓房地產業感到了資金之困，而此次銀監會212號文件又把房地產企業的信托通道收窄：自有資金比銀行貸款還要高5%，還增加了開發企業二級以上資質的限制。

　　內地離REITs還有多遠

　　內地房地產公司的資產負債率在75%左右。如此高的負債率一旦出現市場風險，將給債務人帶來巨大損失。

　　吳曉靈指出，目前房地產金融的問題之一，是絕大部分風險集中在銀行身上。“房地產業如果要用信托基金的方式解決開發商的融資問題，應該建立權益型的基金，而不應該是債權型的基金，讓資金持有人承擔風險的同時享受回報。”她認為，用公開發行收益憑證的方式設立房地產投資信托基金（REITs）才是房地產直接融資的方向和可持續發展的模式，也是解決房屋租賃市場投資來源的重要融資方式。

　　面對不斷積聚的房地產金融風險，REITs融資無疑是解決辦法之一，那么國內地產市場離REITs還有多遠呢？

　　著名投行麥格理董事總經理白禮智在接受本報記者采訪時預測，中國REITs要進一步發展，還需要5年的過程。然而，在明年上半年就會出現一些在香港上市的內地房地產公司�！胞湼窭碚�在運作一些相關業務�！卑锥Y智透露。

　　陳基強認為，國內要推出真正意義上的REITs，難度還是比較大的�！皣鴥痊F有的信托主要是用于過橋籌款，212文件以后無疑難度增加了，因此在未來9個月內，我國還一直會保持基金短缺的狀態�！�

　　那么，內地REITs缺的到底是什么？葉建成認為，目前中國尚無REITs的法律制度，現有的集資投資模式如信托計劃模式、封閉式產業基金模式和上市房地產公司模式都有各自的局限，如《信托法》中對信托合同的200份限制，信托計劃的公募限制，產業投資基金類的法律制度不完善，上市房地產公司的對外投資不得超過公司凈資產的50%等等。

　　“亞洲做REITs相對成功的新加坡當局一直積極鼓勵外國公司將境外的房地產透過新加坡REITs的架構在新加坡上市，為此提供了一系列鼓勵外國投資者的措施和降低成立成本及稅務優惠。這些優惠包括：免除個人投資者于新加坡RE鄄ITs分紅的所得稅；免除新加坡RE鄄ITs物業出售的印花稅；對外國非個人投資機構的稅率由20%降至10%等措施以吸引更多本地及外地REITs在新加坡上市。只有在政府的政策鼓勵下，REITs才能吸引更多的投資者。”葉建成分析。

　　陳基強認為，目前國內的現狀恰好與新加坡相反，對于營業稅、租賃稅等的征收，表現出政府不鼓勵長期持有基金的態度。

　　而在軟件方面，葉建成也對國內的現狀抱有憂慮：“開發商的資產管理意識還明顯不足，國內現有的基金公司也不夠成熟�！�

　　雖然如此，陳基強還是堅持：REITs在內地發行只是早晚的問題。因為這不僅有政府的重視，也符合了市場的需求。正如凱德置地公關部主任林曉瓊對記者所表示的，“如果國內會出現REITs這樣的房地產基金，我們會非常感興趣的”。而眾所周知，凱德置地正是在新加坡成功發行了最早兩只上市基金，成為領匯排他性戰略伙伴且在國內也發行過兩只私募基金的著名企業。