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　　國泰君安證券（香港）有限公司  許智程

　　11月4日，銀泰百貨宣布其已于當(dāng)日與浙江中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)正式簽約，雙方將共同開發(fā)經(jīng)營位于杭州市區(qū)東部的城東新城項目。項目預(yù)計將于2013年內(nèi)完工。屆時項目將會是銀泰位于杭州的第10間門店，以及浙江省內(nèi)的第26間門店。公司在區(qū)域內(nèi)的強(qiáng)勢地位將會進(jìn)一步得到鞏固，城東新城項目不在銀泰現(xiàn)有的11年至14年門店擴(kuò)張計劃內(nèi)，是公司敲定的第8間將于13年內(nèi)開出的門店。

　　作為浙江省內(nèi)最大的城市、經(jīng)濟(jì)中心，以及長江三角洲內(nèi)最重要的城市之一，杭州擁有總?cè)丝诩s870萬，GDP總量保持在年10%以上的速度遞增，并超過浙江省的平均增速。城東新城項目的建筑面積約3萬平方米，位于東部新城的交通樞紐中心內(nèi)。項目周圍人口密集，且周圍無在建大型商業(yè)項目。項目將會建成為社區(qū)型購物中心的形式，可以有效覆蓋東部新城及其周邊的區(qū)域。 購物中心將可提供購物、美食、休閑、娛樂等一系列便利。杭州擁有強(qiáng)勁消費(fèi)能力，銀泰戰(zhàn)略性地分布其零售網(wǎng)點(diǎn)于其中，我們相信項目的建設(shè)將會有效帶動周邊區(qū)域的發(fā)展， 銀泰也將會從更加鞏固的市場份額及知名度上受益。

　　我們認(rèn)為公司已規(guī)劃好的在2011年至2014年間對浙江、安徽、北京、陜西、湖北、廣西及內(nèi)蒙古等地區(qū)的拓展的計劃仍會順利進(jìn)行。 雖然此次城東新城項目的投資成本暫未有公布，但銀泰健康的經(jīng)營現(xiàn)金流使得我們相信，其有能力負(fù)擔(dān)項目的成本并同時保持有機(jī)增長。我們維持公司未來三年資本開支保持在每年15億元人民幣左右的預(yù)測。銀泰致力于成為一家擁有散布于不同地區(qū)網(wǎng)點(diǎn)的全國性零售企業(yè)，我們也相信，公司現(xiàn)有的將門店面積每年增加超過30%的快速擴(kuò)張計劃將持續(xù)數(shù)年。雖然公司此次的項目面對著相應(yīng)的集中風(fēng)險，因為公司大多數(shù)的收入來自與浙江省內(nèi)，但我們相信項目能夠有效借助銀泰在省內(nèi)現(xiàn)有的平臺，繼而繼續(xù)增強(qiáng)公司在區(qū)域內(nèi)的壟斷地位并從中受益。我們總體認(rèn)為項目具有積極的意義和良好的前景。重申銀泰百貨16.07港元的目標(biāo)價以及“買入”的評級。

　　利益披露事項

　　(1) 分析員或其有聯(lián)系者并未擔(dān)任本研究報告所評論的上市法團(tuán)的高級人員

　　(2) 分析員或其有聯(lián)系者并未持有本研究報告所評論的上市法團(tuán)的任何財務(wù)權(quán)益。

　　(3) 除晨鳴紙業(yè)(3.31,-0.05,-1.49%,實時行情)(1812 HK)外，國泰君安或其集團(tuán)公司并未持有本研究報告所評論的上市法團(tuán)的市場資本值的1%或以上的財務(wù)權(quán)益。

　　(4) 國泰君安或其集團(tuán)公司在現(xiàn)在或過去12個月內(nèi)有與本研究報告所評論的達(dá)進(jìn)精電(3.14,-0.11,-3.39%,實時行情)(515 HK)、中國全通(633 HK)、華能國際(902 HK)、龍湖地產(chǎn)(960 HK)、金活醫(yī)藥(1110 HK)、民生銀行(1988 HK)、泰坦能源(2188 HK)、海東青(2228HK)、西部水泥(2233 HK)存在投資銀行業(yè)務(wù)的關(guān)系。

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　　本研究報告內(nèi)容既不代表國泰君安證券(香港)有限公司 (“國泰君安”)的推薦意見也并不構(gòu)成所涉及的個別股票的買賣或交易之要約。 國泰君安或或其集團(tuán)公司有可能會與本報告涉及的公司洽談投資銀行業(yè)務(wù)或其它業(yè)務(wù)(例如:配售代理、牽頭經(jīng)辨人、保薦人、包銷商或從事自營投資于該股票)。

　　國泰君安的銷售員，交易員和其它專業(yè)人員可能會向國泰君安的客戶提供與本研究部中的觀點(diǎn)截然相反的口頭或書面市場評論或交易策略。 國泰君安集團(tuán)的資產(chǎn)管理部和投資業(yè)務(wù)部可能會做出與本報告的推薦或表達(dá)的意見不一致的投資決策。

　　報告中的資料力求準(zhǔn)確可靠，但國泰君安并不對該等數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和完整性作出任何承諾。 報告中可能存在的一些基于對未來政治和經(jīng)濟(jì)的某些主觀假定和判斷而做出預(yù)見性陳述，因此可能具有不確定性。 投資者應(yīng)明白及理解投資證券及投資產(chǎn)品之目的，及當(dāng)中的風(fēng)險。 在決定投資前，如有需要，投資者務(wù)必向其各自專業(yè)人士咨詢并謹(jǐn)慎抉擇。