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　　交銀國際  何志忠

　　核心盈利相當(dāng)于我們?nèi)�年預(yù)測(cè)的65%，相信多家大行有機(jī)會(huì)上調(diào)全年盈利預(yù)測(cè)。期內(nèi)，廣州國金中心投資物業(yè)重估，帶來公平值重估大幅上升，導(dǎo)致盈利同比大增1160%至44.81 億元 (人民幣，下同)。若撇除投資物業(yè)重估的影響，核心盈利為9.98 億元，同比增長(zhǎng)350.8%，每股基本盈利為人民幣0.1076 元。中期盈利相當(dāng)于我們?nèi)�年預(yù)測(cè)的65%或市場(chǎng)全年預(yù)測(cè)的71%(預(yù)估數(shù)字未有計(jì)入中期業(yè)績(jī)調(diào)整)，因此，我們預(yù)期市場(chǎng)很有機(jī)會(huì)上調(diào)越秀的全年業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)。營業(yè)收入同比躍升378%，主要由于銷售量增加。期內(nèi)，凈負(fù)債比率由2010 年底的64.7%微升至67.4%。

　　派息率回升，毛利率改善。公司的中期股息令人驚喜，每股派中期息0.04港元，相當(dāng)于我們?nèi)�年每股股息預(yù)測(cè)的84%。另一方面，毛利率由去年同期的41.4%回升至45.3%，主要由于物業(yè)銷售的毛利率增加。

　　11 年下半年﹕合約銷售可望提升。本年度公司的合約銷售表現(xiàn)無疑落后同業(yè)，主要是由于缺乏新項(xiàng)目推出(11 年上半年只有1 個(gè)新項(xiàng)目推出)。展望將來，11 年下半年將推出9 個(gè)新項(xiàng)目，其中5 個(gè)新項(xiàng)目位于廣州，其他則位于江門、煙臺(tái)、審陽及中山。從推出銷售量判斷，銷售比率只須達(dá)50%，已足以達(dá)至全年銷售目標(biāo)。因此，我們預(yù)計(jì)合約銷售將在8 月開始大幅增長(zhǎng)。

　　11 年下半年﹕幾乎保證收入入賬。截至11 年上半年末，未入賬銷售收入達(dá)人民幣66 億元。管理層表示，該等收入的60-70%可于11 年下半年入賬，顯示將會(huì)入賬的收入將約達(dá)人民幣40 億元，非常接近我們對(duì)11 年下半年的預(yù)測(cè)。 因此，我們認(rèn)為公司幾乎保證了11 年下半年的盈利。

　　推薦意見﹕維持“買入”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)2.22港元。我們分別調(diào)高FY11-13F營業(yè)額預(yù)測(cè)4.5%、2.7% 及1.8%。故此，期內(nèi)核心盈利預(yù)測(cè)分別調(diào)高4.9%、1.1% 及 2.2%。我們分別維持資產(chǎn)凈值預(yù)測(cè)及目標(biāo)價(jià)于3.43 港元及2.22 港元不變。我們認(rèn)為現(xiàn)時(shí)估值尚未反映公司的增長(zhǎng)潛力。維持“買入”評(píng)級(jí)。