新浪財(cái)經(jīng) > 港股 > 2011年下半年港股投資策略 > 正文
交銀國際 何志忠
上半年回顧:大盤表現(xiàn)符“同步”之預(yù)期,個(gè)別推介股份表現(xiàn)突出。回顧今年上半年,行業(yè)股價(jià)表現(xiàn)遜于大市,勉強(qiáng)符合我們于去年年底策略報(bào)告中的“同步”行業(yè)評級和只能跟隨大盤的預(yù)期。至于推介股份方面,SOHO 中國(410.HK)、首創(chuàng)置業(yè)(2868.HK)和已被私有化的復(fù)地集團(tuán)(2337.HK)皆取得理想表現(xiàn),僅越秀地產(chǎn)(123.HK)較落后。
下半年調(diào)控措施展望:暴利稅推行機(jī)會不大,收緊房貸則仍是重點(diǎn)。我們認(rèn)為暴利稅不能有效壓抑房價(jià),只會對開發(fā)商現(xiàn)時(shí)的利潤率造成打擊,推行機(jī)會不大。收緊房貸則在實(shí)行上無明顯技術(shù)性困難,并能在短時(shí)間內(nèi)見到成效,是中央政府較為傾向使用的調(diào)控手段,具體措施可能包括提高首套房貸的首付比率和貸款利率、停止二套房貸等。
開發(fā)商最大隱憂來自銷售進(jìn)度放緩。我們認(rèn)為開發(fā)商現(xiàn)時(shí)面對的最大風(fēng)險(xiǎn),不在于盈利增長放緩和財(cái)務(wù)困窘,而是銷售量受限購令及新一輪可能推出的調(diào)控措施的影響下壓力漸增,繼而對原先資金鏈之部署造成打擊。部份開發(fā)商或因此帶來降價(jià)促銷的壓力。
成交量預(yù)期轉(zhuǎn)趨悲觀,房價(jià)持平或輕微下跌。基于限購令和信貸持續(xù)收緊的影響力逐步體現(xiàn),我們認(rèn)為下半年的市場成交量將呈同比下跌,逐步對房價(jià)構(gòu)成壓力,但暫未有大幅下跌的條件。我們預(yù)期全年的商品住宅房成交量,有機(jī)會繼2008 年后,于過去十年內(nèi)第二次呈同比下跌,惟跌幅只有約5%。至于主要城市的平均房價(jià)于今年下半年很可能出現(xiàn)環(huán)比下跌,同比則趨向持平。
行業(yè)估值水平:合理但未見吸引。由于開發(fā)商普遍于去年錄得理想盈利表現(xiàn),加上展望今明兩年盈利增長仍然強(qiáng)勁,因此以盈利為基礎(chǔ)的估值方法(尤其是市盈率),顯示行業(yè)股價(jià)有較大的上升空間。然而,若以資產(chǎn)凈值為計(jì)算基礎(chǔ)的估值方法,則現(xiàn)價(jià)只屬合理水平,未見特別吸引。
推介股份:從基本面和估值角度考慮,我們維持華潤置地(1109.HK)、SOHO 中國(410.HK)和首創(chuàng)置業(yè)(2868.HK)的“買入”評級,而基于估值便宜的考慮亦維持越秀地產(chǎn)的“買入”評級。
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