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　　海通國際

　　于分析永泰2010年業績后，我們對該股2011年底的最新估計資產凈值為每股5.60元。我們維持對該股的買入評級，并把目標價修訂至4.50元，較我們最新估值折讓20%。

　　永泰的2010年業績驕人：收入按年大增80%至21.77億元，基礎純利則由2009年的2,200萬元激增至約4.2億元。2010年盈利顯著增長，主要因其透過擁有74%權益的南聯地產控股(1036.HK,$16.70)所持有投資物業的租金收入上升所致。經營盈利按年大增86%至2.44億元，占整體盈利的51%。

　　由于對寫字樓單位的需求由中心地區溢出至東九龍，因此永泰的核心投資物業兼在該區的重點甲級寫字樓大廈Landmark East的每月現貨租金及出租率分別由2010年初的每平方呎12元及50%上升至2010年底的每平方呎逾20元及90%。永泰位于灣仔的寫字樓及零售綜合大廈W Square總建筑面積約80%的租約將于2011年屆滿。我們預料續租租金將躍升20%，應有助刺激公司于2011年的整體租金收入。

　　目前，永泰的投資組合包括150萬平方呎的寫字樓大廈和140萬平方呎的工業樓宇。于2010年，永泰策略性出售兩幢工業大廈，獲得所得款項凈額5.96億元，出售該兩幢大廈的目的在于重組投資物業組合，減少工業物業組合的比重并增加商用物業的比重。我們不排除該公司將進一步出售其工業大廈或申請更改土地用途并將之發展為商用物業的可能性。

　　于2010年，永泰不僅錄得可觀的租金收入，其物業銷售成績亦同樣強勁。在發展盈利1.47億元中，大部份來自永泰擁有96%權益、位于九龍塘的豪宅項目懿薈，該項目占公司整體盈利的31%，亦是該發展商于2010年的第二大盈利來源。永泰擁有30%權益的半山豪宅項目懿峰自2009年11月起已成功預售大部份單位，平均售價為每平方呎2萬元，為公司鎖定2011年下半年的應占銷售收入10億元。

　　物業發展將于未來數年繼續為永泰帶來堅穩的盈利貢獻。該公司將有3個住宅項目可供預售，分別位于大坑(全資擁有)、西半山(全資擁有)及大埔(擁有15%)。我們預料上述3個發展項目的應占總建筑面積合共約397,350平方呎，預料其大坑項目將于2011年第三季率先推出。將由2012-13年起3年產生物業銷售收入約57億元。然而，公司于2012年落成的發展項目將有較少可銷售面積，故預料來自項目發展的盈利貢獻將會減少。

　　永泰的酒店業務分部Lanson Place于2010年的酒店收入按年增加25%至1.16億元，原因是位于上海、根據管理合約營運的逸蘭金橋服務式公寓于2010年9月開業而帶來額外貢獻。Lanson Place將繼續擴大其亞洲版圖，于2012年在吉隆坡增加一項自有的服務式住宅項目。我們預料該公司的酒店收入將于2011及2012年分別按年增長25%及15%。

　　永泰一直擴大在內地的物業發展業務，其策略與香港的業務相似，集中于一線城市的豪宅項目。該公司于2010年12月與南豐集團組成50/50的合資公司收購位于上海陸家嘴的一項豪宅物業。該項目計劃于2013年落成，總建筑面積約19,307平方米，預料將提供97個單位。

　　于2010年，永泰出售其于沈陽住宅發展項目的全部20%權益，代價為6.2億元。連同出售其投資物業而獲得的款項，截至2010年12月底，該公司的凈負債比率按年大減13.4個百分點至25%的溫和水平。

　　分析員: 陳展翹