交銀國(guó)際  何志忠

　　落實(shí)于重慶和上海作試點(diǎn)形式推行房產(chǎn)稅，條款大致與早前傳聞相若。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議于27 日晚同意，在重慶和上海試行征收房產(chǎn)稅，并于28 日生效。具體內(nèi)容概括如下：

　　上海：

　　征收對(duì)象：上海居民第二套或以上的住房，或非上海居民的新購(gòu)住房(備注：只對(duì)人均居住面積達(dá)60 平方米以上的部份征收)

　　稅率：暫定為0.6%，房?jī)r(jià)低于上年度一手房均價(jià)2 倍的，則為0.4%(備注：房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市價(jià)的70%計(jì)算)

　　豁免范圍：人均居住面積不超過(guò)60平方米；或購(gòu)新房1年內(nèi)把舊居出售

　　重慶：

　　征收對(duì)象：獨(dú)棟商品房(如別墅)；新購(gòu)房之均價(jià)高于兩倍；非本地居民的第二套或以上之新購(gòu)房

　　稅率：新購(gòu)房?jī)r(jià)格超過(guò)均價(jià)3倍以下，稅率為0.5%；3-4倍收1%；4倍以上收1.2%

　　豁免范圍：存量獨(dú)棟商品房為180平方米，高檔住房為100平方米

　　條款溫和，保留日后調(diào)節(jié)力度的靈活性。綜觀這次房產(chǎn)稅內(nèi)容，對(duì)大部份業(yè)主而言的平均稅率只為0.4-0.5%，征收的范圍也不大，例如重慶市政府官員便表示，以已公布的條款而言，一年的稅收收入只有約2 億元人民幣。因此，我們認(rèn)為稅項(xiàng)力度與早前傳聞的力度相若，并沒出現(xiàn)較預(yù)期為嚴(yán)厲的情況出現(xiàn)。這情況也配合我們于策略報(bào)告所指出的構(gòu)想格局，即是政策初出臺(tái)時(shí)傾向溫和及簡(jiǎn)明，以先求運(yùn)作暢順。假如日后調(diào)控房?jī)r(jià)的影響不彰，政府仍保留調(diào)校力度的靈活性。

　　于春節(jié)假期之淡季前出臺(tái)，時(shí)機(jī)恰當(dāng)。由于春節(jié)假期于傳統(tǒng)上為房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的淡季，我們認(rèn)為房產(chǎn)稅于此時(shí)出臺(tái)，可令其對(duì)成交量帶來(lái)的即時(shí)負(fù)面影響和混亂降至最低，可讓買賣雙方于這長(zhǎng)假期間消化稅項(xiàng)對(duì)其自身的影響。從出臺(tái)時(shí)間而言，我們認(rèn)為時(shí)機(jī)可算恰當(dāng)。

　　對(duì)受影響板塊的成交量會(huì)下跌，但對(duì)其他城市房?jī)r(jià)可能反而有刺激作用。盡管條款可算溫和，惟對(duì)受影響的板塊(重慶的高端市場(chǎng)和上海面積較大的市場(chǎng))而言，始終對(duì)買方造成心理負(fù)面影響，這些板塊的成交量將會(huì)下跌。至于房?jī)r(jià)方面，由于受影響板塊對(duì)整理市場(chǎng)的比例不高，預(yù)計(jì)不會(huì)令房?jī)r(jià)下跌。然而，預(yù)計(jì)開發(fā)商于定價(jià)策略上不敢太進(jìn)取，所以亦限制往后的房?jī)r(jià)升幅。整體而言與我們認(rèn)為房?jī)r(jià)于上半年將持平的看法吻合。但需要注意的是，假如市場(chǎng)預(yù)期房產(chǎn)稅將推展至其他城市的新購(gòu)房，則反而會(huì)刺激這些城市的買方在稅項(xiàng)落實(shí)前先行購(gòu)房，對(duì)房?jī)r(jià)反而有利。

　　內(nèi)房股股價(jià)因壞消息已盡出，有反彈機(jī)會(huì)。對(duì)內(nèi)房股股價(jià)而言，于“國(guó)八條”和房產(chǎn)稅正式出臺(tái)后，將再次進(jìn)入措施影響的觀察期。由于困擾股價(jià)的不明朗因素已清除，而短期內(nèi)再出現(xiàn)負(fù)面消息的機(jī)會(huì)較低，所以如股價(jià)受消息影響而下跌，我們認(rèn)為反而帶來(lái)短線交易性機(jī)會(huì)。然而從基本面而言，我們維持”同步”的行業(yè)評(píng)級(jí)。

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