查看最新行情

　　大福證券

　　我們正審閱遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的估值，以反映最近加息及政府推出政策壓抑房地產(chǎn)市場(chǎng)投資，以及該發(fā)展商于2010年第三季度的收購(gòu)行動(dòng)的影響。我們把該股的目標(biāo)價(jià)略為上調(diào)至6.74元，相當(dāng)于2011年度預(yù)計(jì)市盈率12倍及經(jīng)上調(diào)的資產(chǎn)凈值每股人民幣9.85元的41%折讓。市場(chǎng)前景看法不一，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)則利用此時(shí)機(jī)，于2010年第三季度積極進(jìn)行收購(gòu)，該公司以人民幣84億元購(gòu)入10個(gè)項(xiàng)目，其中8個(gè)項(xiàng)目的所在地點(diǎn)位于7個(gè)該公司過(guò)往從未涉足的城市。各項(xiàng)收購(gòu)合共為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)增加320萬(wàn)平方米建筑面積的土地儲(chǔ)備，由于大部份項(xiàng)目位于市區(qū)，故平均樓面地價(jià)相對(duì)較高，達(dá)每平方米人民幣2,652元。有關(guān)項(xiàng)目將把該公司的業(yè)務(wù)版圖擴(kuò)大，包括其位于上海的首個(gè)低密度豪華洋房發(fā)展項(xiàng)目，以及于中國(guó)中西部的重慶、成都及武漢的新經(jīng)營(yíng)地區(qū)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)正朝向全國(guó)性發(fā)展，行政費(fèi)用難免增加。新發(fā)展的地區(qū)于2012年起方開始為公司帶來(lái)盈利貢獻(xiàn)。截至9月30日，該公司的土地儲(chǔ)備包括權(quán)益建筑面積1,720萬(wàn)平方米，涵蓋環(huán)渤海地區(qū)、長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲及中國(guó)中西部16個(gè)城市。即使經(jīng)過(guò)連續(xù)的收購(gòu)行動(dòng)后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的財(cái)務(wù)狀況仍然安全，擁有手頭現(xiàn)金人民幣140億元，凈負(fù)債人民幣170億元，凈負(fù)債比率約為55%。該公司的未支付地價(jià)為人民幣53億元，當(dāng)中人民幣18億元于本年度到期。除非該公司于2010年第四季度再進(jìn)行重大收購(gòu)，否則我們預(yù)期截至本年底該公司的凈負(fù)債比率將上升至60%。

　　受惠于8月及9月的銷售普遍上升，2010年第三季度的協(xié)議銷售額達(dá)人民幣53億元，而本年度首9個(gè)月的協(xié)議銷售額則達(dá)人民幣136億元，接近去年全年數(shù)字人民幣143億元。然而，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的主要營(yíng)業(yè)地區(qū)所在的天津、杭州及大連的售房限制生效，故最后一季的銷售額或會(huì)顯著放緩。因此，來(lái)自中山及沈陽(yáng)等二線城市的銷售貢獻(xiàn)將更為重要。遠(yuǎn)洋城是該公司于內(nèi)地中型城市中山的唯一項(xiàng)目；中山市為珠三角中型城市，市場(chǎng)容量有限、平均售價(jià)較低。然而，中山受眾多大型內(nèi)地發(fā)展商歡迎，反映當(dāng)?shù)匚�引�?chuàng)新的物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。遠(yuǎn)洋城是中山于2010年度上半年的最暢銷項(xiàng)目，銷售額為人民幣9.08億元，平均售價(jià)為每平方米人民幣7,761元，此數(shù)字在當(dāng)?shù)刈≌瑯莾r(jià)中屬于高水平。

　　該公司于7月發(fā)行可換股證券，集資68億元。南豐發(fā)展(香港最大型非上市發(fā)展商之一)主席陳延驊認(rèn)購(gòu)當(dāng)中的35億元。按每股6.85元設(shè)置轉(zhuǎn)換價(jià)轉(zhuǎn)換為股份后，陳氏可持有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的8.5%股權(quán)，僅次于中國(guó)人壽(2628.HK,$35.60,持有)及中遠(yuǎn)國(guó)際各自經(jīng)全面攤薄后的20.4%及14.3%股權(quán)。考慮到中遠(yuǎn)集團(tuán)須按照中央政府指令退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)(包括于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的股本投資)，而在保險(xiǎn)業(yè)的規(guī)限下，中國(guó)人壽將不可能增加在該房地產(chǎn)股的投資，因此陳氏或考慮利用遠(yuǎn)洋地產(chǎn)作為其私人地產(chǎn)王國(guó)擴(kuò)展至內(nèi)地的橋梁，故不排除會(huì)增加在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的持股量。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)于最近完成收購(gòu)奇盛(集團(tuán))的69%控股權(quán)益，收購(gòu)價(jià)由原有的每股1.542元調(diào)高至最終的每股1.658元，總代價(jià)為5.1億元。作為一間內(nèi)地發(fā)展商，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)收購(gòu)小型本地地產(chǎn)公司似乎并不符合其業(yè)務(wù)策略，我們對(duì)于該公司的動(dòng)機(jī)感到費(fèi)解。

　　盡管市場(chǎng)及政策出現(xiàn)變動(dòng)，但我們預(yù)期遠(yuǎn)洋地產(chǎn)于未來(lái)兩年的盈利將繼續(xù)錄得顯著增長(zhǎng)。于2010年度上半年，該公司錄得收入人民幣47.5億元，基礎(chǔ)純利為人民幣6.6億元，分別按年增加72%及80%。期內(nèi)已竣工物業(yè)的總建筑面積合共為37萬(wàn)平方米，而于下半年將有91萬(wàn)平方米竣工。由于該公司于2009年已把較高價(jià)格的項(xiàng)目預(yù)售款項(xiàng)入帳，故2010年度下半年項(xiàng)目的平均毛利率應(yīng)較上半年的25%為高。我們估計(jì)該公司2010年度的純利將達(dá)人民幣20億元的新高。分析員：侯凌中