國泰君安（香港）  姚峣

　　深圳市政府?dāng)?shù)據(jù)顯示，2009年深圳住宅銷售面積同比增長69.6%至約660萬平米，對(duì)應(yīng)7.07萬個(gè)單位，銷售均價(jià)為每平米14,858元人民幣，比2007年峰值高出11.1%。

　　09年深圳二手住宅交易面積同比增長2.5倍至約1,226萬平米,對(duì)應(yīng)13.9萬個(gè)單位。一二手住宅交易面積總計(jì)已超過過去30年深圳的最高紀(jì)錄。

　　由于日趨嚴(yán)厲的貸款控制及銷售面積下滑，部分深圳發(fā)展商準(zhǔn)備于未來3-6個(gè)月下調(diào)新房銷價(jià)5%-10%。由于購房者及開發(fā)商的負(fù)面預(yù)期，以及不斷擴(kuò)大的供給，預(yù)計(jì)2010年9月起，深圳住宅銷售均價(jià)很可能同比回落10%。寶安和龍崗等關(guān)外地區(qū)將率先調(diào)整，住宅銷價(jià)或同比下滑10%-15%。

　　由于9-10月為傳統(tǒng)供應(yīng)高峰期，從10年9月起，我們預(yù)期廣州，北京，上海樓市亦將進(jìn)入調(diào)整期。維持中資地產(chǎn)業(yè)“跑輸大市”評(píng)級(jí)。

　　中國政府正通過以下政策改變地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)規(guī)則：擴(kuò)大公共住房供給，調(diào)整預(yù)售及土地競價(jià)制度，提高對(duì)開發(fā)商的資本金及開發(fā)規(guī)模的要求，調(diào)整中央政府及地方政府之間的稅收分配制度。我們看好高周轉(zhuǎn)率，銷售計(jì)劃保守的開發(fā)商。與政府合作開發(fā)公共住房及農(nóng)村住房或許是獲得穩(wěn)定回報(bào)的理想選擇。