希慎無故落后于其他藍籌地產股及收租股。事實上，其集中于銅鑼灣的寫字樓、零售及住宅物業組合的強大租賃需求，為集團盈利帶來穩固基礎。

　　撇除在2006年尾拆卸重建的興利中心，2007年上半年集團其他寫字樓物業的租金收入按年上升33%、零售物業的租金收入則升17%。雖然興利中心在2006年第三季已停止貢獻租金收入，但2007年上半年集團整體租金收入按年計仍升7%。

　　我們估計，希慎的寫字樓物業現時的出租率達98%，零售物業則幾乎全部租出。據仲量聯行的統計，截至2007年第三季末，包括中心商業區中環、灣仔/銅鑼灣以及邊緣地區港島東及九龍東在內的甲級寫字樓的整體空置率只為4.9%。

　　在美國次按危機未完未了及新

　　投資者對于興利中心重建將令集團損失租金收入的憂慮顯然過份。其現存物業租金的調升足以抵銷興利中心暫停貢獻租金收入的影響有余，在重建之前，興利中心約占集團總租金收入16%。投資者亦忽略了興利中心完成重建后大幅升值的可能。

　　預期暫時名為軒尼詩道500號的重建后物業在2009年尾完工且全面租出后，將占集團每年租金收入約25%，雖然其總樓面面積因15倍的地積比率已用盡而幾乎維持在710,000平方。我們估計完成重建后的物業價值107億元(每平方15,000元)，這意味以其現狀的49億元估值連同10億元發展成本算，重估盈余達48億元(每股4.6元)。

　　我們估計，希慎2008年底每股資產凈值達35元，套用于其收租物業的投資報酬率只為4.5%。有鑒于同類型地產股股價對資產凈值的折讓逐漸收窄，我們將希慎12個月目標價調升至30元，對我們估計的資產凈值有15%折讓，亦只相當于2008年24.6倍預計市盈率。(大福