萬達IPO來晚了：銷售高速增長 財務壓力增加
在努力轉型的同時，萬達也需通過上市解決其傳統主營業務的資金問題。
文｜CBN記者 何丹丹
剛剛締造了香港證券交易所2014年最大IPO的萬達[微博]，又完成了其在互聯網金融領域的首樁并購。
12月26日，萬達集團宣布將戰略投資網上支付平臺快錢，并獲得快錢控股權。而就在3天前，募集資金高達288億港元(約合230億元人民幣)的萬達商業在港交所正式掛牌。
表面上接連不斷的好消息，其實也顯示出萬達集團的危機感。萬達總裁王健林已公開表示，萬達要從一家以商業地產為主營業務的集團轉型為文化、旅游、金融、電商四大戰略并舉的綜合體。
在努力轉型的同時，萬達也迫切希望借此次上市，讓其傳統主營業務擺脫一些困擾。目前，加上AMC院線、萬達酒店，萬達集團旗下的上市公司已有3個，而萬達院線在A股的IPO也已獲批。
作為內地規模最大的商業地產開發商，萬達商業IPO的時間卻遠落后于同行。
2005年，萬達曾經籌劃以房地產投資信托基金的方式在香港上市，第二年卻撞上國務院六部委發文限制。2009年萬達再次啟動A股上市計劃，又因為房地產企業上市關閘而再次陷入沒有明確期限的等待中。
在IPO接連遭挫的同時萬達仍以現金流滾資產的方式快速周轉，在全國范圍內高速擴張。
萬達的開發資金主要來自于自有資金和銀行貸款。其中住宅、寫字樓、社區商業銷售用以歸還貸款，購物中心只租不售，租金歸還貸款利息，實現資產溢價的購物中心再向銀行抵押，得到資產抵押貸款和租約抵押貸款，這兩筆貸款再滾入下一個項目。萬達購物中心從拿地到開業18個月、銷售物業從拿地到銷售6個月的超短周期，保證了資金的高速滾動。
一位地產業相關人士向《第一財經周刊》指出，從萬達商業IPO的預披露文件看，它的負債率相當高，近3年債務水平持續上升，截至2014年6月底，應付賬款、其他應付款加上有擔保債券和可轉換債券總額約合其凈資產的3.6倍，IPO有利于改善其財務狀況。
而這家公司2013年的毛利中有82.1%來自銷售，2014年的銷售規模還出現了下降。盡管2014年第四季度房地產市場出現止跌回升跡象，但回升主要集中在一線城市和部分二線城市。以萬達大量攻占二三線城市以及城市郊區、新區的布局，它仍然面臨房地產整體下滑和銷售下滑的局面。
“萬達之前的銷售增速相當快，很多融資是基于高速發展的假設來做的。如果高速發展受挫，財務上的壓力是很大的，融幾百億元肯定有助于財務改善。”上述人士表示。另外，在IPO之前，萬達只能用凈資產或者在建工程進行抵押，而上市之后新估值會比凈資產高很多，還可以用股票做抵押，折價率比物業抵押低，這對萬達物業的流動性也有好處。
王健林在港交所敲鑼之前，萬達集團已在這里借殼上市。不過受限于港交所的規定，殼公司短期內對萬達在公開市場募集資金的作用不大。2014年9月16日，大連萬達商業地產股份有限公司宣告萬達IPO從A股轉向港交所。10月22日，原名恒力房地產的萬達商業地產再次更名為萬達酒店發展，讓出了萬達商業地產的名稱。
2014年之前，萬達可能確實如王健林所說“不缺錢”，但隨著財務壓力的不斷增加，以及全國159座萬達廣場超過半數未完工的現實，要繼續目前的發展勢頭，快速上市融資是最立竿見影的辦法—這也是萬達等不及在A股排隊，火速登陸港交所的主要原因。
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