陳卓林烏云壓頂 雅居樂(lè)陰晴難定股價(jià)腰斬
項(xiàng)目停滯 債務(wù)違約 股價(jià)腰斬
文｜《投資時(shí)報(bào)》記者 付珊珊
董事局主席陳卓林被“監(jiān)視居住”，云南分公司多個(gè)負(fù)責(zé)人被“協(xié)助調(diào)查”，標(biāo)普評(píng)級(jí)被降，融資計(jì)劃擱置……曾為“華南五虎”之一的雅居樂(lè)，如今已被各種負(fù)面消息團(tuán)團(tuán)包圍，動(dòng)彈不得。
不管陳卓林之事如何定論，“困獸”雅居樂(lè)的后續(xù)經(jīng)營(yíng)都將面臨諸多難點(diǎn)，考驗(yàn)才剛剛開(kāi)始。
禍起云南騰沖
10月10日晚間，雅居樂(lè)發(fā)布公告稱，其非執(zhí)行董事、公司董事局主席陳卓林配偶陸倩芳在10月1日知會(huì)公司“收到昆明市檢察院通知”，并于9月30日晚上起，該檢察院已經(jīng)對(duì)陳卓林執(zhí)行“指定居所居住的措施”。
據(jù)《投資時(shí)報(bào)》記者了解，“指定居所居住措施”屬香港法律術(shù)語(yǔ)，翻譯為內(nèi)地法律術(shù)語(yǔ)即為“監(jiān)視居住”。對(duì)此頗有研究的業(yè)內(nèi)人士攸克指出，在內(nèi)地，監(jiān)視居住通常在嫌疑人住處執(zhí)行，如果是在被指定的居所進(jìn)行監(jiān)視居住，一般說(shuō)明案情較重。
目前，除陸倩芳透露的信息外，雅居樂(lè)方面并沒(méi)有收到其他部門對(duì)于陳卓林以及其他董事的任何法律文件。
有消息顯示，陳卓林此次被控制，源起于雅居樂(lè)在云南的項(xiàng)目，涉及對(duì)當(dāng)?shù)毓賳T進(jìn)行利益輸送。
公開(kāi)資料顯示，2014年5月19日，國(guó)家發(fā)改委和國(guó)土資源部曾聯(lián)合通報(bào)，云南騰沖雅居樂(lè)置業(yè)有限公司涉違法占地、違規(guī)建設(shè)高爾夫球場(chǎng)。后者在2013年8月通過(guò)改變曲石生態(tài)旅游度假小鎮(zhèn)預(yù)案，建設(shè)高爾夫球場(chǎng)，項(xiàng)目占地792.8畝，其中耕地585.6畝。
當(dāng)時(shí)，兩部委將該案作為全國(guó)各高爾夫球場(chǎng)清理整治工作的典型案例，要求雅居樂(lè)進(jìn)行整改。在該高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目遭遇變數(shù)后，雅居樂(lè)地產(chǎn)云南項(xiàng)目分公司曾對(duì)當(dāng)?shù)夭糠诸I(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行利益輸送，試圖過(guò)關(guān)，但最終失敗。
而據(jù)公開(kāi)報(bào)道顯示，雅居樂(lè)在云南項(xiàng)目上對(duì)部分領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行利益輸送，并不局限于高爾夫球場(chǎng)這一個(gè)項(xiàng)目。就在此次陳卓林被檢方控制前，雅居樂(lè)云南公司的多個(gè)負(fù)責(zé)人就已受到調(diào)查。
陳卓林被監(jiān)視居住引發(fā)了外界對(duì)該事件千絲萬(wàn)縷的聯(lián)想，有消息指出，雅居樂(lè)地產(chǎn)可能牽涉此前民眾廣為關(guān)注的腐敗案件。但目前這些僅是外界揣測(cè)，對(duì)于具體信息，雅居樂(lè)方面也表示暫時(shí)無(wú)法予以確認(rèn)。但是，唯一能夠肯定的是，此次事件的曝出將對(duì)雅居樂(lè)的后續(xù)經(jīng)營(yíng)雪上加霜。
去家族化隱憂
若陳卓林被證實(shí)涉嫌違法活動(dòng)而被云南檢方采取進(jìn)一步司法措施，雅居樂(lè)首先將面臨董事變動(dòng)。
攸克表示，根據(jù)香港上市公司監(jiān)管規(guī)則，如果陳卓林被檢察院起訴，那么不僅陳卓林本人，連同陳氏五兄弟(陳卓林、陳卓雄、陳卓賢、陳卓喜、陳卓南)都需要辭職，不再擔(dān)任董事。需要注意是，雅居樂(lè)是陳氏五兄弟通過(guò)家族信托控股的，這表明陳氏家族是一個(gè)利益共同體，如果其中之一的陳卓林查證被控，可能一損俱損。
不僅如此，由于家族色彩濃重，雅居樂(lè)的架構(gòu)、流程和管控都相對(duì)繁復(fù)，使得運(yùn)作效率較低。在這種家族模式下，雅居樂(lè)的項(xiàng)目開(kāi)工周期較長(zhǎng)，一般都在18個(gè)月以上，這也是拖累雅居樂(lè)業(yè)績(jī)的重要原因。此外，在這些家族式企業(yè)中，領(lǐng)導(dǎo)人的行為、性格和能力往往決定了企業(yè)的發(fā)展與成就，這也是家族式企業(yè)的短板所在。
雅居樂(lè)方面似乎也認(rèn)識(shí)到家族管理模式對(duì)公司發(fā)展的制約，從2013年開(kāi)始，便著手“去家族化”。
2013年，公司曾發(fā)公告稱，其原董事會(huì)執(zhí)行董事陳卓賢、陳卓喜、陳卓南三兄弟及陸倩芳調(diào)任為非執(zhí)行董事，而副總裁黃奉潮、梁正堅(jiān)及陳忠其被委任為公司的執(zhí)行董事。不過(guò)，這次“去家族化”行為其實(shí)進(jìn)行的并不徹底，調(diào)整過(guò)后，陳氏五兄弟中，尚有雅居樂(lè)創(chuàng)始人陳卓林、老大陳卓雄擔(dān)任執(zhí)行董事的角色。
實(shí)際上，除了此次被監(jiān)視居住，兩年前陳卓林還因涉嫌非禮給雅居樂(lè)造成嚴(yán)重負(fù)面影響。一位房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員向《投資時(shí)報(bào)》記者表示，“像陳卓林這樣的公司領(lǐng)導(dǎo)人，他的不佳言行不僅影響自己的形象，更重要的是，也會(huì)對(duì)其領(lǐng)導(dǎo)的公司造成名譽(yù)甚至經(jīng)濟(jì)上的負(fù)面影響，尤其是上市公司。如果此次事件證實(shí)陳卓林確實(shí)涉嫌違法行為，他在‘去家族化’理念指導(dǎo)下的雅居樂(lè)中的位置，恐怕不保。”
恐發(fā)債務(wù)危機(jī)
風(fēng)波顯然已開(kāi)始蔓延。幾乎就在10月10日雅居樂(lè)發(fā)布董事陳卓林被監(jiān)視居住公告的同時(shí)，雅居樂(lè)的另一則公告引起了高層擔(dān)憂—公司的一項(xiàng)融資計(jì)劃已被擱置。
10月10日晚，雅居樂(lè)宣布取消此前總價(jià)達(dá)27.85億港元(約22億元人民幣)的供股計(jì)劃。而該筆資金原本用于清還一筆今年12月份到期的4.75億美元過(guò)橋貸款。供股融資計(jì)劃的停止，使得資金鏈本就緊張的雅居樂(lè)，在財(cái)務(wù)方面承壓更大。
攸克指出，雅居樂(lè)做了很多銀團(tuán)貸款和票據(jù)融資，通常都有陳卓林擔(dān)任董事局主席的限定條款，如果陳卓林被迫辭任，將觸發(fā)違約。
這種情況在陳卓林涉嫌非禮事件時(shí)也曾出現(xiàn)過(guò)。當(dāng)時(shí)，業(yè)界紛紛猜測(cè)陳卓林會(huì)否因“非禮門”事件離任。如果離任，將會(huì)影響集團(tuán)當(dāng)時(shí)的5項(xiàng)離岸貸款，共涉約人民幣40億元。
據(jù)《投資時(shí)報(bào)》記者了解，當(dāng)時(shí)雅居樂(lè)57%的貸款都帶有附加條款，即要求由陳氏家族持有的信托基金必須持有雅居樂(lè)超過(guò)50%的股份，而這份涉及人民幣40億元的離岸貸款還有一個(gè)附加條款，即要求陳卓林仍然是雅居樂(lè)主席，否則會(huì)構(gòu)成違約。
據(jù)公開(kāi)資料顯示，雅居樂(lè)當(dāng)下還有60億元銀團(tuán)貸款協(xié)議條款與陳卓林需任主席息息相關(guān)。截至2014年6月30日，雅居樂(lè)總借款為447.30億元。銀行貸款、優(yōu)先票據(jù)及其他借款分別為218.11億元、131.87億元及97.32億元。一旦違約，雅居樂(lè)將面臨巨大的資金缺口。但也有業(yè)內(nèi)人士表示，就算陳卓林真的出事，銀行也不會(huì)讓雅居樂(lè)貸款違約，雅居樂(lè)可以像之前解決“非禮門”事件時(shí)一樣，積極與多家銀行聯(lián)系，將可能產(chǎn)生違約的借貸條件進(jìn)行修訂。
不過(guò)，如今陳卓林面臨的危機(jī)與彼時(shí)不可同日而語(yǔ)，雅居樂(lè)或許需盡早做好萬(wàn)全準(zhǔn)備以應(yīng)對(duì)違約風(fēng)險(xiǎn)。
信用、投資評(píng)級(jí)雙降
就在雅居樂(lè)宣布停止供股計(jì)劃后，標(biāo)準(zhǔn)普爾對(duì)外表示，因雅居樂(lè)在香港聯(lián)交所上市的股票暫停交易時(shí)間超過(guò)預(yù)期，且目前公司提供的信息非常少，加劇了信息披露和再融資風(fēng)險(xiǎn)。因而將雅居樂(lè)“BB”長(zhǎng)期企業(yè)信用評(píng)級(jí)和“cnBBB-”大中華區(qū)信用體系長(zhǎng)期評(píng)級(jí)列入負(fù)面信用觀察名單，同時(shí)將其未到期優(yōu)先票據(jù)的“BB-”長(zhǎng)期債務(wù)評(píng)級(jí)和“cnBB+”大中華區(qū)信用體系長(zhǎng)期評(píng)級(jí)列入負(fù)面信用觀察名單。
對(duì)此，華泰證券研究員曹光亮對(duì)《投資時(shí)報(bào)》記者表示，標(biāo)準(zhǔn)普爾的信用評(píng)級(jí)參考意義較大，信用評(píng)級(jí)下調(diào)意味著公司基本面惡化，償債能力下降。
標(biāo)準(zhǔn)普爾信用分析師林智洋也表示，如果確認(rèn)發(fā)生的事件會(huì)對(duì)該公司的聲譽(yù)和投資者信心造成長(zhǎng)期負(fù)面影響，從而造成其融資渠道、融資成本和流動(dòng)性狀況實(shí)質(zhì)性惡化，將會(huì)采取負(fù)面的評(píng)級(jí)調(diào)整。
相比早年的輝煌業(yè)績(jī)，雅居樂(lè)近幾年業(yè)績(jī)下滑較大，跟同是“華南五虎”的恒大、碧桂園已經(jīng)拉開(kāi)距離。雅居樂(lè)在發(fā)展中存在的最明顯問(wèn)題一是激進(jìn)拿地，導(dǎo)致庫(kù)存壓力巨大，二是過(guò)分依賴旅游地產(chǎn)，太執(zhí)著于單一旅游地產(chǎn)項(xiàng)目—海南清水灣項(xiàng)目，并試圖在云南項(xiàng)目上也生搬硬套清水灣模式。
然而，海南項(xiàng)目是集天時(shí)地利人和于一體，才造就清水灣的輝煌，將這種機(jī)遇性項(xiàng)目作為常規(guī)套路應(yīng)用于海南其他項(xiàng)目都已非常困難，更何況云南的旅游地產(chǎn)多地處偏遠(yuǎn)地區(qū)，很難有像清水灣這樣的優(yōu)勢(shì)條件。
數(shù)據(jù)顯示，2010年—2012年，雅居樂(lè)清水灣銷售額分別為99億元、72億元、60億元。克而瑞的一份研究報(bào)告顯示，清水灣2013年銷售額下滑至約46億元，呈逐年下滑趨勢(shì)。
清水灣項(xiàng)目一直是雅居樂(lè)銷售業(yè)績(jī)的主要來(lái)源，清水灣項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)的下滑也導(dǎo)致了雅居樂(lè)整體銷售水平的下降。根據(jù)雅居樂(lè)2014年中期財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，截至6月底，公司累積預(yù)售金額為216.7億元，公司上半年銷售額度占全年計(jì)劃銷售額的五成還不到。
對(duì)于這樣的銷售業(yè)績(jī)，早在2013年，就已經(jīng)有多家機(jī)構(gòu)下調(diào)了對(duì)雅居樂(lè)的推薦評(píng)級(jí)，瑞銀給予其“中性”投資評(píng)級(jí)，而摩根大通更是將評(píng)級(jí)下調(diào)至“減持”。
延伸閱讀
雅居樂(lè)危難時(shí)刻再供股
10月16日，雅居樂(lè)突然公布再次供股集資計(jì)劃，宣布以“8供1”的方式供股。供股價(jià)每股3.8港元，較15日收?qǐng)?bào)4.16港元折讓8.65%，總共新發(fā)行4.35億股份，集資總額16.54億港元，較之前計(jì)劃的集資總額削減40.61%。
由于供股計(jì)劃不會(huì)令雅居樂(lè)的已發(fā)行股本或市值增加超過(guò)50%，故根據(jù)上市規(guī)則，供股無(wú)須股東大會(huì)批準(zhǔn)。
此外，新供股采取陳卓林家族包銷的方式。簡(jiǎn)而言之，如果其他股東不愿參與供股計(jì)劃，則陳氏家族全部“兜底”。
此前的供股計(jì)劃，雅居樂(lè)委任了匯豐、法巴以及渣打擔(dān)任供股計(jì)劃的聯(lián)席包銷商。由于雅居樂(lè)主席卷入不明朗事件，投行恐不愿承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，此次公司方才選擇了大股東包銷的方式。包銷商為Top Coast Investment Limited。
所謂包銷，即股份申請(qǐng)不足額時(shí)，包銷商需自掏腰包購(gòu)入未獲認(rèn)購(gòu)新股，以確保成功集資。
Top Coast Investment Limited于2005年5月17日在英屬處女群島注冊(cè)成立，為陳氏家族信托的受托人。有關(guān)信托的受益人為陳卓林、陳卓賢、陸倩芳(陳卓林妻子)、陳卓雄、陳卓喜及陳卓南。
目前Top Coast Investment Limited持有雅居樂(lè)62.63%的股份。但假設(shè)除控股股東外，沒(méi)有供股股份獲得其他股東認(rèn)購(gòu)，此次供股計(jì)劃后，陳氏家族持有的股份將上升至66.78%。
雅居樂(lè)也指出，除了供股計(jì)劃外，公司正考慮其他集資途徑，包括發(fā)行股本、債券或可換股工具。公司亦正與銀行商討延長(zhǎng)貸款期。
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文章關(guān)鍵詞： 經(jīng)濟(jì)投資行業(yè)
