SOHO中國拋售三項目 潘石屹或收縮上海戰線
盧曦
在他的戰略市場上海，潘石屹[微博]首度收縮戰線。近日，SOHO中國開始為其在上海的三個項目尋找買家。
SOHO中國2009年入滬之后一直采取激進的擴張態勢，不斷買地開發項目，在上海的投資比例已達到SOHO總量的75%。但SOHO中國的強勢作風也不斷引來與競爭對手和合作伙伴的摩擦，發展并不順利。記者獲悉，由于2012年潘石屹開始執行由售轉租的轉型策略后，SOHO中國的資金壓力就有所增大。此時SOHO中國的拋售之舉被認為是對上海樓市的短期看淡。
頻頻拋售
以往SOHO中國在上海雖屢屢受挫，但從未停止擴張的步伐，此次賣樓是SOHO中國在上海首次主動收縮。
近日外媒爆出，SOHO中國正在為上海的三個項目尋找買家，其中包括虹口SOHO、SOHO海倫廣場和SOHO靜安廣場。這一舉動與李嘉誠拋售陸家嘴上海東方匯金中心不謀而合，被外界解讀為SOHO中國董事長潘石屹效仿李嘉誠撤離上海。
與此同時，SOHO中國有限公司首席執行官張欣[微博]在海外積極投資房地產，SOHO中國的重心似乎有所轉移。
潘石屹11月11日通過微博予以回應，間接承認了賣樓一事，稱這是正常的商業舉動。
“我們在上海投資近500億元，占SOHO總量75%。我們同時看好北京、上海未來的市場。正在優化投資、增大北京，達到兩地平衡。 SOHO是北京、上海最大寫字樓開發商，擁有200萬平方米在建和建成物業。開門做生意，買進賣出很正常，大家千萬別過度解讀。”潘石屹在微博上這樣寫道。
傳聞中有出售意向的三個項目均收購于2011年，當時潘石屹入滬不久，攻勢凌厲。
2011年4月1日，SOHO中國宣布以16.34億元收購靜安區萬航渡路716弄至794弄地塊，后被命名為 SOHO 靜安廣場；4月13日，SOHO 中國以24.7億元收購海倫路地塊，后被命名為SOHO海倫廣場；5月31日，SOHO中國又以15億元收購虹口區海南路10號地塊，后被命名為虹口SOHO。
此后至今，為了爭奪外灘8-1地塊，SOHO中國不惜與上海本地巨頭復星對簿公堂，與美資房企漢斯在靜安區“東八塊”的爭奪也異常激烈。即使是在與復星之間的官司尚未了結之際，SOHO中國仍然在上海小規模拿地。可以說，以往SOHO中國在上海雖屢屢受挫，但從未停止擴張的步伐，此次賣樓是SOHO中國在上海首次主動收縮。
“潘石屹想拿好的項目，但不愿意多出錢。”一位房地產咨詢業內人士這樣評價潘石屹在上海的發展風格，他認為這造成了SOHO中國與各合作方摩擦不斷，甚至在上海出現員工“討薪”事件。
早在2012年年初，SOHO中國在上海被指欠薪，SOHO中國在上海的一名銷售總監和多名業務員指責SOHO中國在上海的薪資模式不合理，拖欠員工薪資。據悉，當時SOHO中國采取的薪酬政策在同行中屬于最為激進的一類，以傭金提成為主的模式吸引了很多年輕的房地產銷售人員。討薪事件雖很快平息，但一定程度上暴露出SOHO中國急于打開上海市場，給銷售人員施加了超常的壓力。
樓市寒流
調控的寒流之下，SOHO中國感覺到寒意。雖然其業務集中在商業地產領域，但住宅市場的動向仍然與它密切相關。
SOHO中國用行動表達了對上海樓市的判斷。事實上，2013年上海樓市早已出現過旺跡象，調控呼聲高漲。
11月8日，上海突然對樓市調控加碼，提出嚴格限購和信貸政策，并加大住宅土地供應量等一系列措施，統稱“滬七條”。
2013年前10個月，上海的房價和成交量居高不下，數據遠超2012年同期，上海調控房價的目標似有落空之勢。同策咨詢研究部數據顯示，截止到2013年10月，2013年上海市商品住宅成交量已達1055萬平方米，較2012年同期上揚46.6%；從價格上看，2013年前10個月商品住宅成交均價達23902元/平方米，同比上揚5.57%。
以2013年前10個月的數據與2012年全年進行對比，2013年前10個月上海市商品住宅成交量已經超過2012年全年，超出的成交量相當于2012年全年的12.4%。均價較2012年全年上揚6.4%。
“滬七條”中，政府部門試圖調解供需，用更多的市場化手段來解決房價問題。且在政策導向上注意照顧剛需和中低價位的住房供應。
調控的寒流之下，房地產開發商似乎最早感覺到了涼意。雖然SOHO中國的業務集中在商業地產領域，住宅市場的動向仍然與其密切相關。
上海上投置業董事長卓健良認為，開發商的拋售動作可能是基于對樓市中短期看淡，暫時離場，他們很可能選擇未來一個市場較低的時點再度進入。大部分開發商都對上海房地產行業長期看好。
“上海的土地，全國的開發商都想拿；上海的房子，全世界的人都想買。”卓健良告訴《中國經營報》記者，雖然“滬七條”明確表示將加大供應，但因為上海的土地嚴重供不應求，即使以很低的價格掛牌，也會因為開發商的爭奪而漲到高位出讓。
不過，上海房地產市場對于SOHO中國來說是一塊難啃的骨頭，競爭異常激烈。上海市場一直是央企唱主角，他們原本就資金雄厚，其中一些企業在成功融資之后，對“花錢”態度更加積極。
近年來，潘石屹在上海的戰略一直頻頻遇阻。早在2009年，SOHO中國就兇猛進攻上海，在上海接連奪下爛尾樓和多幅地塊進行開發。然而作為后來者，SOHO中國遭遇到了在上海深耕多年的本地房企的狙擊，而開發運營能力更勝一籌的外資企業更是其強有力的競爭對手。2013年8月在上海靜安區石門二路街道60街坊土地的出讓中，潘石屹就以600萬元的出價差敗北，最終Jadekite Tail ZE 2013 Limited(美國漢斯的全資子公司)競標成功。
SOHO中國2012年年報顯示，截至2012年年底，公司正在運作15個地產項目。這些項目全部分布在上海和北京兩地，其中只有5個在北京，其余多達10個項目均位于上海。而按照潘石屹自己的說法，目前上海的投資占SOHO中國總量的75%。也正因為如此，潘石屹此時在上海接連賣盤，被業內解讀為SOHO中國的退讓。
SOHO轉型
潘石屹將重心從北京轉移到上海，與商辦市場行情背道而馳。因為近年來上海寫字樓處在過剩的狀態，而北京的寫字樓則好很多。
記者了解到，此次SOHO中國待售的3個項目買入成本約56億元，以增值30%保守估算，通過出售這3個項目，可套現超過70億元。
外媒評論稱：“盡管SOHO中國并不缺乏現金，但該公司仍可能在尋求增加現金頭寸。2012年8月，該公司轉而采取將北京和上海商業地產開發項目的各個單元出租而非出售的策略。此舉旨在增強SOHO中國管理旗下物業的能力，但這也意味著該公司的投資回報速度可能放慢。”
一位熟悉SOHO中國的房地產業內人士告訴記者，以往SOHO中國的做法是將商辦物業零售，分散賣出。近年來這樣的銷售并不順暢，于是SOHO中國在2012年下半年宣布對項目轉售為租。SOHO中國選擇在項目建成后繼續持有、出租，靠回收租金償付銀行利息等，在遇到合適時機時也會選擇帶租約出售。
SOHO中國的這一轉型讓各方一時難以適應，宣布模式轉型后，SOHO中國董事會主席潘石屹曾公開表示，稱“2到5年內可以實現較為滿意的回報”。
然而商辦開發由售轉租之后，SOHO中國的業績不如以往，但由于SOHO中國儲備的地塊、項目豐富，加上融資和銀行授信，其資金、經營狀況尚好。SOHO中國2012年年報顯示，公司現金222億元，凈負債約8.05億元。
根據SOHO中國2013年上半年的財報，公司收入25億元，同比翻番，凈利潤增長242%，達21億元。但轉型期間SOHO中國的租金收入僅為8600萬元，只占其25億元收入的3%左右。
在業內人士看來，潘石屹近幾年來將重心從北京轉移到上海，與商辦市場行情背道而馳。因為近年來上海寫字樓處在過剩的狀態，而北京的寫字樓行情則要好很多。此時SOHO中國在上海的拋售，或許正是潘石屹對北京市場的戰略回歸。
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