龍飛

　　截至2013年1月9日，萬科A、B兩股停牌依舊，籌劃B轉H的傳言不斷。在業內人士看來，萬科將會參照中集集團介紹上市的模式，快速搭建好H股的上市平臺。但對此猜想，萬科董秘譚華杰表示“一切以公告為準，不予置評”。

　　雖然2012年萬科成為全球首家年銷售突破200億美元的房企，但追趕者的腳步如影隨行——保利、綠城都已跨入千億俱樂部，中海、恒大等也只差“臨門一腳”。而萬科超過10%的融資成本已成為企業發展的一大掣肘，眼看著中海用不到3%的代價從境外資本市場融入大批資金，2012年萬科已經開始在構建境外融資平臺上發力，新年伊始的“B轉H”，或正是萬科期待已久的一個好機會。

　　巨頭亦步亦趨之爭

　　這些年萬科一直活得謹小慎微，每每政策變動總是率先調整銷售、開工。樂觀者認為這是萬科市場嗅覺強烈、決策層反應迅速的表現；悲觀者則認為，萬科長期方向未明，又或者“底氣不足”。

　　反觀其競爭對手則率性得多，近年來保利的開工率一直高于萬科。數據顯示，保利2010年全年新開工面積約為900萬平方米，2011年全年新開工面積達1503萬平方米；反觀萬科同期的實際開工量分別為875萬平方米及1380萬平方米。與此同時，2012年上半年萬科開工面積縮減至468萬平方米，保利則達到718萬平方米。

　　開工量的減少使萬科的財務結構更健康，但也導致競爭對手在銷售量上亦步亦趨。國泰君安的研究顯示，2013年萬科的可售貨量達到2400億元，其中存量750億元，新推1650億元；而保利雖然低于預期，但其新推貨量也達到1500億元，存量300億元。

　　而對比保利與萬科2008~2011年的銷售數據，保利3年內增長了2.57倍，萬科則為1.54倍。在營業收入及凈利潤方面，保利地產[微博]的增幅為2.03倍和1.92倍，而萬科則為0.75倍和1.39倍。這意味著，過去3年保利地產的增速一直高于萬科。

　　同時，2012年保利全年銷售金額約為1017億元，同比上升了38.91%，雖然萬科2012年全面簽約金額1412億元，同比上升16.2%，但增幅還不到保利的一半。

　　另一方面，萬科的毛利率一直為投資人所擔心，2012年12月萬科的銷售均價超過1.2萬元/平方米，為2012年以來的最高，但全年銷售均價還是同比回落了3.56%。而保利全年的銷售均價為1.129萬元/平方米，同比小幅上漲0.2%。雖然中海的開工面積不如萬科、保利，但其去年高達1.54萬元/平方米的銷售均價則是兩者無法比擬的。

　　雖然面對競爭者的咄咄逼人，萬科顯示著風輕云淡的姿態，但外松內緊。2012年12月萬科新增的20個項目遍布全國，東到蘇杭，西到成都，北到長春、沈陽。數據顯示，2012年萬科共新增了76個項目，合計權益規劃建筑面積約為1446萬平方米。

　　譚華杰強調，萬科雖然拿地增加，但并沒有放松投資標準，土地成本仍然控制在合理水平。同時相對于公司開發規模，這一拿地量也屬于正常補貨。

　　拿地、開工前提都是資金保證，但在業內人士看來，相對于競爭者，萬科的融資渠道并沒有優勢。2012年11月15日，中海宣布發行10億美元的擔保票據，其中7億美元10年期票據的票息為3.95%。相對于對手龐大而且低成本的融資渠道，萬科近年的融資只能依賴于銀行及信托產品。

　　2012年12月底，萬科為南京、唐山、鎮江三個項目向華潤深國投信托有限公司申請信托借款11億元人民幣，借款期限為1.5年，年利率為6.75%。實際上這一借款利率已下降了不少，此前信托產品的利率通常都高于10%。

　　正因為這一考慮，萬科不遺余力地向境外尋求融資渠道。2012年5月14日，萬科宣布以10.79億港元收購了南聯地產73.91%的股份。12月31日，南聯地產宣布更名為“萬科置業(海外)有限公司”。

　　雖然萬科順利在香港借殼上市，但短期內萬科難以通過這個殼資源獲取融資。根據香港的相關規定，在成為香港上市公司擁有超過30%普通股的股東后的24個月內，累計注入資產的收益、市值、資產、盈利、股本等五個測試指標中的任一指標高于殼公司的100%，都構成非常重大交易，要以IPO申請的標準來審批。換言之，萬科短期內無法向萬科海外注入資產，利用其發債或者增發的成本都非常高。

　　B轉H的資本戰略

　　12月26日，萬科A、B兩股同時停牌，表示正籌劃重大事項。市場判斷此次停牌正是為了B轉H事宜。

　　據亞銀投資(香港)首席分析師李大偉的介紹，理論上B轉H有介紹上市、配售上市和公開發售三種途徑。后兩者可以為公司解決融資需求，但由于需要尋求投資者，加上地產行業屬于國家控制融資的行業，都讓這兩種方式的申請曠日持久。

　　目前，最快捷保險的方法就是中集集團的介紹上市方式，這一方式只掛牌不融資，根據香港聯交所的上市規則，申請上市的證券已在一家證券交易所上市，爭取在另一家交易所上市時，可以通過這一方式。

　　市場盛傳萬科轉板就是用此方法。但這一方法同樣有諸多難點，首先是與萬科海外置業同業競爭的問題，由于萬科在香港已實際控制了一家上市公司，此次轉H股就面臨兩大上市公司如何分工的問題。

　　據香港資本市場知情人士的復述，萬科領導層表示，萬科海外將用于發展境外房地產項目，而萬科H股則更專注于內地地產項目。

　　其次，由于歷史原因，盡管萬科早已是銷售超千億元的企業，但萬科B股的市值也不過130億元左右，“在轉板初期，公司可能面臨交投量不足，或被大戶操控的問題。”李大偉表示。

　　即便萬科成功搭建H股平臺，短期內能否融資也成問題。因為按照規定，H股上市公司的注冊地仍在內地，這些公司想在境外發債融資，或者進行股票發行融資，都需要中國證監會、外管局的批準。由于房地產行業在國內仍然被嚴格監控，H股融資效果成疑。

　　香港資本市場對于這個全球房地產的龍頭企業充滿期待，瑞銀的報告中表示，萬科是其推薦的內房行業首選之一。除了企業本身的素質外，國際投行更看重中國房地產發展的前景。

　　盡管國內樓市已進入“下半場”，但2012年12月6日落幕的中央經濟工作會議上，“積極穩妥推進城鎮化，著力提高城鎮化質量”作為單獨一項任務列出。在國內各大經濟學家以及政府財經智囊的口中，城鎮化依然是未來十年中國經濟的發動機。

　　正是在這一背景下，在一些國際投資者眼中，城鎮化將是中國未來房地產行業發展的重要機遇。

　　李大偉預計未來十年，中國住宅新增需求可以達到近160億平方米。“另一方面，中國房地產行業的集中度較低，萬科、保利等千億房企的市場占有率也不過2%~3%。因此早早就進入二三線城市的萬科、恒大都有著巨大的發展潛力。這些內地房地產股都成為國際投資者青睞的對象。”李大偉表示。

進入【新浪財經股吧】討論