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　　證券日報記者 關(guān)欣

　　隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)逐漸陷入沉寂。

　　但11月以來，房地產(chǎn)圈熱鬧非凡，前有王石離婚并與小他30歲的女演員交往的花邊新聞，后有英聯(lián)董事長約賭任志強裸奔的消息。

　　而在此刻，持續(xù)一年之久的上海外灘8-1地塊股權(quán)糾紛也進入人們的視野，11月29日首次開庭未宣判結(jié)果后，矛盾雙方復星國際(0656.HK)與SOHO中國(0410.HK)開啟了口水戰(zhàn)。

　　在這場備受關(guān)注的案件背后，地產(chǎn)商的資金實力也可窺一斑。

　　復星與SOHO中國大打口水戰(zhàn)

　　2010年2月，上海證大(0755.HK)以92.2億元拿下上海外灘8-1地塊，并刷新上海總價、單價雙料地王紀錄。2010年10月，為按規(guī)定在拿地8個月內(nèi)繳清土地款，證大將項目50%股份轉(zhuǎn)給浙江復星，10%轉(zhuǎn)給綠城中國(3900.HK)。2011年12月29日，潘石屹[微博]宣布以40億元現(xiàn)金從證大、綠城手中收購8-1地塊50%股權(quán)。2011年12月30日，復星聲明稱自己作為大股東享有優(yōu)先收購權(quán)，不承認此項交易。2012年5月31日，復星稱已向上海第一中級人民法院提交起訴書要求判SOHO收購無效。

　　開庭前幾天，2012年11月20日，潘石屹在網(wǎng)上爆料稱，因證大和綠城兩家都資金緊張才將股權(quán)出售，并且收購前曾與郭廣昌討論過此事，但復星索要5億元合作費。

　　12月2日，復星董事長郭廣昌則表示，復星和證大、綠城簽訂了“頂層協(xié)議”，這份“母協(xié)議”雙方約定了必須經(jīng)過對方書面同意，才能進行權(quán)利義務轉(zhuǎn)讓，而SOHO受讓股權(quán)的行為沒有得到復星的同意；而且就在SOHO中國簽署協(xié)議前一天晚上，郭廣昌致電潘石屹要求暫停簽約，但潘石屹以綠城和證大資金鏈緊張為由拒絕。

　　12月2日，潘石屹再次表示，“不存在優(yōu)先購買權(quán)和母協(xié)議，并稱早在2011年3月份復星就開始與證大和綠城接洽收購股權(quán)，但長達9個月都未成交，而SOHO一個半月就成交了，根本原因是復星當時根本沒錢，2011年底借債我可以收購1%，也可以收購10%。我們查閱了復星公開的財務報表發(fā)現(xiàn)，去年年底，借債538億元，負債率高達116.6%。由此可見，復星的拖延和壓價的根本原因是沒錢。可是，這樣做的結(jié)果會使證大和綠城因資金鏈斷裂而陷入絕境，大量的員工將會失業(yè)。復星很霸道，一心想獨占，一年來我?guī)资�次主動與郭廣昌電話、短信聯(lián)系，也多次通過中間人與他聯(lián)系，他一直堅持要我們答應5億元補償才能見面談合作。”郭廣昌在媒體上說，我們兩個公司的價值觀不一樣無法合作，如果我們付了5億元，我們的價值觀就一致了？就能合作了嗎？今年7月末我找到鄭永剛先生，請他做中間人調(diào)停，希望我們按照合同以50：50的比例開始合作。我對鄭先生說：“復星索要的5億元的補償沒有道理，但復星資金緊張，SOHO可以多給8-1的項目公司一些貸款，保證項目的建設(shè)。”之后我們與郭廣昌見了幾次面，他堅持要求我們轉(zhuǎn)1%的股份給他們，使他們絕對控股，甚至讓538億元，負債率高達116.6%。

　　而SOHO中國的辯護律師在11月29日的庭審中也表示，復星提出的“優(yōu)先認購權(quán)”不存在，因為“優(yōu)先權(quán)”只針對“海之門”(外灘8-1地塊項目公司)，此前由復星、證大、綠城及磐石分別持有50%、35%、10%和5%股權(quán)，但該案不涉及海之門。

　　對于潘石屹所說不存在“母協(xié)議”的說法，復星的一位人士也向媒體表示“令人吃驚”，因為母協(xié)議已經(jīng)作為證據(jù)遞交給法庭。“潘石屹說復星負債率116%令人頗感意外，潘總對專業(yè)財務問題應該咨詢財務后再發(fā)言”。

　　此后，媒體再度援引當事方上海證大董事長戴志康[微博]的觀點，對于復星未能收購上海證大及綠城國際所持該項目的50%股權(quán)，他認為是復星的判斷失誤，讓SOHO中國搶得先機。

　　由于外灘地王股權(quán)糾紛案一審未宣判，業(yè)內(nèi)預計兩家近期頻頻對媒體放話，是為了創(chuàng)造有利的輿論環(huán)境。業(yè)內(nèi)人士認為，復星和SOHO中國對外灘項目都投入了巨大成本，也是寄予厚望的一座“金礦”，雙方既不會輕易退讓，也絕不愿意糾紛影響到項目的未來發(fā)展。

　　有律師表示，商業(yè)訴訟中，打官司往往只是一種談判手段，往往是邊打官司邊談判，而且不排除最終和解的可能。

　　誰更缺錢？

　　而在這場備受關(guān)注的案件背后，地產(chǎn)商的資金狀況也可窺一斑。除了SOHO中國，復星、證大、綠城似乎都顯得比較缺錢。潘石屹認為，證大和綠城兩家就是因為資金緊張才將股權(quán)轉(zhuǎn)讓的，而復星也因兩家資金緊張而壓價，但由于復星9個月都未成交，潘石屹認為是復星當時也沒錢。

　　據(jù)公開資料，2011年底，復星總負債1057.07億元，資產(chǎn)負債率76.86%，流動負債542.59億元，銀行貸款235.32億元；截至2012年上半年，復星總資產(chǎn)1416.67億元，總負債1090.96億元，流動負債553.23億元。

　　至于潘石屹所說“(復星)2011年底借債我可以收購1%，也可以收購10%。”我們查閱了復星公開的財務報表發(fā)現(xiàn)，去年年底，借債538億元，負債率高達116.6%。由此可見，復星的拖延和壓價的根本原因是沒錢。可是，這樣做的結(jié)果會使證大和綠城因資金鏈斷裂而陷入絕境，大量的員工將會失業(yè)。復星很霸道一心想獨占 一年來我?guī)资�次主動與郭廣昌電話、短信聯(lián)系，也多次通過中間人與他聯(lián)系，他一直堅持要我們答應5億元補償才能見面談合作。郭廣昌在媒體上說，我們兩個公司的價值觀不一樣無法合作，如果我們付了5億元，我們的價值觀就一致了？就能合作了嗎？今年7月末我找到鄭永剛先生，請他做中間人調(diào)停，希望我們按照合同以50:50的比例開始合作。我對鄭先生說：“復星索要的5億元的補償沒有道理，但復星資金緊張，SOHO可以多給8-1的項目公司一些貸款，保證項目的建設(shè)。”之后我們與郭廣昌見了幾次面，他堅持要求我們轉(zhuǎn)1%的股份給他們，使他們絕對控股，甚至讓538億元，負債率高達116.6%”確實與公開數(shù)據(jù)有出入。

　　而證大2011年底總負債222.83億元，資產(chǎn)負債率80.06%，流動負債193.72億元，銀行貸款75.46億元；截至2012年上半年，證大總資產(chǎn)140.81億元，總負債84.74億元，流動負債55.25億元。

　　截至2011年底，綠城總負債1160.37億元，資產(chǎn)負債率高達90.67%，流動負債928.58億元，銀行貸款158.77億元；截至2012年上半年，綠城總資產(chǎn)1266.15億元，總負債1114.75億元，流動負債963.38億元。

　　從報表上看，兩家資金也確實有些緊張，尤其是綠城。

　　反觀SOHO中國，2011年底總負債379.57億元，資產(chǎn)負債率63.60%，流動負債230.44億元，銀行貸款22.15億元；截至2012年上半年，SOHO中國總資產(chǎn)617.35億元，總負債399.75億元，流動負債265.31億元。

　　相比較而言，SOHO中國的資產(chǎn)負債率比上述幾家公司要低，且有大量現(xiàn)金等流動資產(chǎn)，2011年底時現(xiàn)金及銀行結(jié)存119.06億元，因此也才有可能用大筆現(xiàn)金去收購項目。從這點來看，顯然比復興有優(yōu)勢。

　　而據(jù)wind資訊顯示，滬深股市申萬房地產(chǎn)開發(fā)分類中，142個公司2011年底平均資產(chǎn)負債率為61.12%，2012年三季度末，平均資產(chǎn)負債率為62.07%；港股中按照交易所地產(chǎn)行業(yè)分類，166個有數(shù)據(jù)公司剔除異常數(shù)據(jù)后，2011年底平均資產(chǎn)負債率為42.31%，2012上半年末平均資產(chǎn)負債率為43.36%。

　　這場房地產(chǎn)大佬間的較量未來走向如何？我們拭目以待。

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