8月7日，香港上市房企華潤(rùn)置地(01109.HK)發(fā)布公告稱(chēng)，公司作為借款人，就34億港元定期貸款融資與多家銀行訂立協(xié)議，貸款期限為3年。

　　《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)(微博)》記者梳理公開(kāi)資料發(fā)現(xiàn)，從今年年初至今，華潤(rùn)置地已至少7次通過(guò)銀行貸款的形式取得近百億港元的融資。雖然相關(guān)公告并未透露公司的融資成本，但有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，華潤(rùn)置地獲得銀行貸款的融資成本均較低。

　　華潤(rùn)置地從去年開(kāi)始便已頻頻通過(guò)銀行貸款及發(fā)行債券的方式融資，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅2011年全年，華潤(rùn)置地的融資規(guī)模就超過(guò)200億港元。

　　華潤(rùn)置地頻頻融資背后，到底是在高庫(kù)存的壓力下緩解“資金之渴”，還是為新一輪的大規(guī)模擴(kuò)張準(zhǔn)備“彈藥”呢？

　　近百億融資

　　華潤(rùn)置地在公告中并未透露融資成本以及“多家銀行”到底是哪幾家。但在5月8日，就有外媒援引消息人士的話稱(chēng)，華潤(rùn)置地正尋求一筆30億元的三年期貸款，資金將用于再融資和一般營(yíng)運(yùn)開(kāi)支，由中銀香港和星展銀行擔(dān)任協(xié)調(diào)主辦行，邀請(qǐng)銀行參加這筆貸款，邀貸價(jià)碼為含所有費(fèi)用270個(gè)基點(diǎn)。

　　公開(kāi)資料顯示，這已是華潤(rùn)置地今年以來(lái)的第7筆融資，從相關(guān)公告中我們可以清晰看到，成本相對(duì)較低且平穩(wěn)的銀行貸款是華潤(rùn)置地最主要的融資方式。

　　今年1月12日，華潤(rùn)置地就等值13億港元的雙幣種定期貸款融資與幾家銀行訂立貸款融資協(xié)議，期限為兩年。在2月至6月期間，華潤(rùn)置地5次通過(guò)銀行取得貸款，金額分別為3億、20億、10億、5億、7.75億港元。

　　記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至8月7日，今年華潤(rùn)置地已通過(guò)銀行貸款取得約92.75億港元的資金，期限為2~3年不等。

　　在地產(chǎn)行業(yè)遭遇“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”的背景下，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的銀行信貸顯著收緊，因此，頻頻獲得銀行授信的華潤(rùn)置地顯得頗為特殊。

　　一家國(guó)有銀行信貸部經(jīng)理告訴記者，華潤(rùn)置地公告的內(nèi)容非常有限，但對(duì)于這樣的貸款協(xié)議，必須分清是新增貸款還是續(xù)貸、是普通的貸款還是針對(duì)特定項(xiàng)目的貸款，同時(shí)，也要特別關(guān)注融資的成本。“但總體上看，金融機(jī)構(gòu)對(duì)華潤(rùn)置地的償債能力還是比較認(rèn)可的。”

　　一位接近華潤(rùn)集團(tuán)的人士對(duì)記者表示，華潤(rùn)置地在融資方面有幾大優(yōu)勢(shì)，第一是央企的背景優(yōu)勢(shì)，第二是依托母公司的信用與金融優(yōu)勢(shì)，第三是商業(yè)模式優(yōu)勢(shì)。

　　值得注意的是，相關(guān)融資協(xié)議規(guī)定，華潤(rùn)置地必須確保華潤(rùn)集團(tuán)為公司的單一最大股東，以及實(shí)益擁有和控制(直接或間接)最少35%本公司已發(fā)行股本。8月7日，華潤(rùn)集團(tuán)擁有華潤(rùn)置地已發(fā)行股本的約68%，顯然，這樣的最低持股百分比要求并不苛刻。

　　低成本“疾進(jìn)”

　　華潤(rùn)置地2011年年報(bào)顯示，公司資產(chǎn)負(fù)債率約為63.25%，與同行相比，這一負(fù)債水平并不算高，值得一提的是，華潤(rùn)置地的流動(dòng)負(fù)債并不少，達(dá)712.3億港元，其中，一年內(nèi)到期的銀行貸款為220.73億港元。截至2011年年底，華潤(rùn)置地物業(yè)存貨為981億港元，現(xiàn)金及銀行結(jié)存為153.68億港元。

　　一位銀行業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，能夠頻繁獲得低息的銀行貸款，反而說(shuō)明華潤(rùn)置地現(xiàn)金流及資產(chǎn)狀況良好。“銀團(tuán)貸款十分看重開(kāi)發(fā)商的負(fù)債率和償債能力，這樣的貸款不是一般的企業(yè)可以取得的。”

　　例如，6月5日，SOHO中國(guó)與銀團(tuán)訂立最多相當(dāng)于6.26億美元的三年期貸款協(xié)定。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹(微博)稱(chēng)，能成功獲得該筆貸款，顯示出公司財(cái)務(wù)穩(wěn)健和良好信用。

　　上述銀行業(yè)內(nèi)人士指出，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)貨幣政策雖然已有所松動(dòng)，但針對(duì)開(kāi)發(fā)商的銀根明顯松動(dòng)現(xiàn)象還未出現(xiàn)，相對(duì)來(lái)說(shuō)，國(guó)有或大型房企在獲得銀行貸款上有巨大優(yōu)勢(shì)。

　　此外，有媒體報(bào)道稱(chēng)，華潤(rùn)集團(tuán)系統(tǒng)內(nèi)貸款議案已獲得了通過(guò)，華潤(rùn)信托、華潤(rùn)萬(wàn)家等華潤(rùn)集團(tuán)子公司結(jié)余資金可互相拆借，這也為華潤(rùn)置地提供了獲取資金的便利性。

　　另?yè)?jù)上述接近華潤(rùn)集團(tuán)的人士稱(chēng)，華潤(rùn)的優(yōu)勢(shì)在于“集團(tuán)軍”作戰(zhàn)。華潤(rùn)集團(tuán)旗下的幾大產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較高，如房地產(chǎn)、燃?xì)狻㈦娏Α⑺�泥、消費(fèi)等，當(dāng)華潤(rùn)選擇進(jìn)入一個(gè)城市時(shí)，往往是幾大產(chǎn)業(yè)一起進(jìn)入，“這對(duì)于地方政府，有著巨大的吸引力。”

　　一個(gè)可以佐證的例子是，近期，洛陽(yáng)市政府與華潤(rùn)集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作意向——華潤(rùn)集團(tuán)將斥資500億元在洛陽(yáng)打造特色文化產(chǎn)業(yè)園，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目包括房地產(chǎn)、文化旅游、商貿(mào)等。目前，華潤(rùn)萬(wàn)家、華潤(rùn)醫(yī)藥、華潤(rùn)五豐、華潤(rùn)新能源、華潤(rùn)電力等企業(yè)的投資已在洛陽(yáng)落地，涉及項(xiàng)目12個(gè)以上。

　　瑞信報(bào)告預(yù)計(jì)，華潤(rùn)置地今年可超標(biāo)完成全年400億元的合約銷(xiāo)售目標(biāo)。2011年，華潤(rùn)置地宣布了新的5年計(jì)劃，目標(biāo)5年后銷(xiāo)售額達(dá)1000億元，年凈利潤(rùn)達(dá)150億元，等于“再造一個(gè)華潤(rùn)”。但現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是，華潤(rùn)置地需要強(qiáng)大的資金來(lái)支持其發(fā)展，特別是未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，將耗費(fèi)公司大量的沉淀資金。

　　商業(yè)地產(chǎn)“陽(yáng)謀”

　　顯然，在融資上具有優(yōu)勢(shì)的華潤(rùn)置地，在資金鏈上并無(wú)明顯壓力，而頻繁融資背后，“加碼”商業(yè)地產(chǎn)或是更為重要的目的。

　　在公司2011年年報(bào)中，華潤(rùn)置地管理層透露，在戰(zhàn)略層面，本集團(tuán)加大了在三線城市獲取“住宅+五彩城”項(xiàng)目的力度，同時(shí)縮短萬(wàn)象城的開(kāi)發(fā)周期標(biāo)準(zhǔn)，加快商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)速度。

　　2010年，華潤(rùn)置地就曾對(duì)外界表示，預(yù)計(jì)在2015年左右，在資產(chǎn)的比例和盈利貢獻(xiàn)方面，商業(yè)地產(chǎn)所占的比例要達(dá)到40%左右。

　　眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)與住宅最大的區(qū)別，就在于其非常考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力與后期運(yùn)營(yíng)能力，為了實(shí)現(xiàn)“加碼”商業(yè)地產(chǎn)的目的，足夠且持續(xù)的資金支持是必不可少的。

　　據(jù)悉，華潤(rùn)置地商業(yè)地產(chǎn)的主力產(chǎn)品萬(wàn)象城一個(gè)的投資預(yù)計(jì)就可達(dá)40億港元左右，除已經(jīng)建成的幾個(gè)萬(wàn)象城需要持續(xù)投入資金運(yùn)營(yíng)外，華潤(rùn)置地還在不斷擴(kuò)展萬(wàn)象城的“疆域”。例如，華潤(rùn)置地已經(jīng)對(duì)溫州兩塊掛牌8.3億元的地塊表現(xiàn)出了“極大的興趣”，溫州萬(wàn)象城項(xiàng)目有望于不久后啟動(dòng)。

　　上海一位上市房企總經(jīng)理對(duì)記者坦言：“長(zhǎng)期持有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不僅可以從物業(yè)升值中獲利，更為重要的是可以通過(guò)抵押物業(yè)獲得大量的銀行貸款，這樣商業(yè)物業(yè)后期的運(yùn)營(yíng)資金便不愁了。”

　　記者發(fā)現(xiàn)，在華潤(rùn)置地2011年年報(bào)披露的抵押項(xiàng)目中，通過(guò)抵押已經(jīng)建成的商業(yè)物業(yè)，華潤(rùn)置地獲得了大量授信。其中，深圳萬(wàn)象城抵押額度為15億元，深圳君悅酒店抵押額度為15億元，上海時(shí)代廣場(chǎng)抵押額度也達(dá)10億元。