核心提示：新鴻基地產(chǎn)主席郭炳江及其弟弟郭炳聯(lián)因涉嫌貪污被香港廉政公署“請回廉署協(xié)助調(diào)查”。

　　3月29日中午，新鴻基地產(chǎn)主席郭炳江及其弟弟郭炳聯(lián)因涉嫌貪污被香港廉政公署“請回廉署協(xié)助調(diào)查”。

　　作為香港地產(chǎn)五虎之一，新鴻基地產(chǎn)可與長江實業(yè)、恒基地產(chǎn)和新世界中國等大地產(chǎn)商分庭抗禮，在內(nèi)地其發(fā)展速度雖較為保守，卻以大手筆、走高端路線著稱。新鴻基最新中報顯示，集團于2011年12月在內(nèi)地的土地儲備達8530萬平方英尺。

　　為支持公司業(yè)務發(fā)展，新鴻基近幾年展開了動輒幾十億甚至上百億的銀團貸款融資，包括匯豐銀行、中國銀行等都是其信貸行之一。

　　由于內(nèi)地房地產(chǎn)市場對高端物業(yè)調(diào)控力度較大，加上其他客觀因素致使一些項目進展緩慢，給資金回籠造成一定壓力，新鴻基部分貸款開始借新還舊。

　　兩兄弟被調(diào)查一事同時引發(fā)銀行的高度關注。一家股份行內(nèi)部人士透露，該行在看到相關信息后，立刻進行了內(nèi)部排查，不過其基本判斷是，該公司運營比較穩(wěn)健，風險不是很大。

　　另一家外資行高管則表示，目前，該事件對信貸有何影響還在觀望狀態(tài)。

　　地王的豪宅夢

　　“新鴻基在內(nèi)地拿地比較保守，但一出手都是大手筆。”一家股份行人士稱，早年新鴻基規(guī)定內(nèi)地投資比重占集團資產(chǎn)不超10%，限制了其發(fā)展，不過這兩年這一策略已有所調(diào)整，內(nèi)地投資正在加速。

　　新鴻基最新中報顯示，集團于2011年12月在內(nèi)地的土地儲備達8530萬平方英尺，包括7780萬平方英尺的發(fā)展中物業(yè)和750萬平方英尺已落成投資物業(yè)。

　　以上海為例，新鴻基打算把其在香港的代表性地產(chǎn)項目在上海悉數(shù)復制。

　　2003年，新鴻基拿下陸家嘴美食城地塊(即今天與金茂大廈、環(huán)球金融中心比鄰的上海地標性建筑上海國金中心)，上海國金中心的總建筑面積約37萬平方米，包括兩幢雙塔型的甲級寫字樓、11萬平方米的商場以及麗思卡爾頓酒店和高級服務式公寓等，是陸家嘴地區(qū)最大的商業(yè)綜合體，投資額高達80億元。

　　2005年6月新鴻基以31.85億元的價格拿下張楊路以南、浦明路以西、濱江公園以東6萬多平方米的濰坊新村地區(qū)頂級濱江地塊，在當時創(chuàng)下了上海土地實施公開招、拍、掛出讓方式之后的最高出讓總價，樓板價達到了2萬元／平方米左右。該項目現(xiàn)為上海陸家嘴濱江凱旋門豪宅，即復制新鴻基在香港的被稱為全港最貴公寓的凱旋門。

　　今年3月23日，新鴻基濱江凱旋門的開盤引發(fā)市場高度關注。其入場單價在10萬元左右，開盤均價為16萬元，而個別頂層復式單位的單價超過20萬元/平方米。

　　2006年4月，新鴻基再度出手，以36億元的代價接手了上海浦西淮海路中心的著名地塊——徐匯區(qū)淮海中路3號地塊，即目前的上海環(huán)貿(mào)廣場，總投資估計達到60億元以上。

　　據(jù)媒體報道，光這三個項目新鴻基總投資額將達到250億元。

　　2010年，新鴻基再次聯(lián)手上海城開，聯(lián)合另一家國有地產(chǎn)商拿下上海閔行的綜合項目規(guī)劃，該項目包括一個180萬平方尺的區(qū)域商場，新鴻基集團持有該項目35%權(quán)益。

　　2011年6月，新鴻基發(fā)展(中國)有限公司董事鄧維聰曾對媒體表示，今年起，包括上海國金中心寫字樓、上海環(huán)貿(mào)廣場一期寫字樓、濱江凱旋門等在內(nèi)的多個項目將完成交付以及出售。未來1-2年，僅在租金收入方面，新鴻基地產(chǎn)上海地區(qū)的年租金收入可達20億元人民幣，占整個集團租金收入的1/4左右。

　　“新鴻基項目選址都非常核心，因此當時的地價不低，然而過幾年后看，地價成本反而是比較低的。”上述銀行人士說。

　　銀行信貸大量輸血

　　然而，大筆投資使其現(xiàn)金流承壓巨大，新鴻基需要很強的資金運籌能力，而銀行信貸成為輸血的重要來源。

　　財報顯示，截至2011年底，新鴻基借款總額為625.76億元，扣除現(xiàn)金及銀行存款，凈負債額533.56億元。

　　新鴻基2011/12年度中期業(yè)績報告顯示，新鴻基一年之后及兩年以內(nèi)，即需在2013年償還的借款為72.71億港元，而兩年后及五年之內(nèi)的借款則高達263.78億港元，五年后的借款為102.18億港元，借款總額高達625.76億港元。

　　這與新鴻基的擴張戰(zhàn)略有關。截至2009年6月31日，新鴻基土地儲備為5530萬平方尺。時隔兩年的2011年中，其土地儲備已躍升為8610萬平方尺，去年末略下降至8530萬平方尺。

　　內(nèi)地持續(xù)的地產(chǎn)調(diào)控政策使新鴻基項目銷售不暢，資金回籠緩慢。以廣州為例，剖解該公司近期項目布局，廣州地位突出。

　　財報顯示，2010年6月到2011年6月間，新鴻基在內(nèi)地落成的項目共7個，所占樓面面積共560萬平方尺，其中360萬平方尺為作銷售用途的住宅物業(yè)。

　　在這7個項目中，廣州及珠三角所占面積比例較大。花都凱旋門、九龍湖第一期、中山奕翠明湖的樓面面積分別為109萬平方尺、77.2萬平方尺、13.9萬平方尺，共計200.1平方尺，在內(nèi)地占比高達36%。

　　截至2011年6月末，新鴻基內(nèi)地土地儲備組合(發(fā)展中物業(yè))中，廣州及珠三角占比高達63%，廣州占21%，其他珠三角城市占比42%。

　　具體而言，廣州的土地儲備為16300萬平方尺，其他珠三角城市為32900萬平方尺。目前在廣州的項目主要包括九龍湖項目、獵德項目、林和項目、獅嶺項目。珠三角項目有中山奕翠園、東莞市石龍鎮(zhèn)項目、佛山禪城項目等。

　　作為新鴻基在國內(nèi)首個大型別墅項目，廣州花都九龍湖雖然在2009年創(chuàng)下廣州別墅銷售成交面積和成交金額雙料冠軍，可是如今卻難以再續(xù)輝煌，現(xiàn)金流面臨危局。

　　記者從權(quán)威渠道獲得的信息顯示，九龍湖的開發(fā)主體，廣州九龍湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司曾從銀行貸款6.2億元，保函429.72萬元，承兌匯票0.89億元。截至目前，其貸款余額為1.22億元。此外，該公司尚有抵押擔保金額4.04億元，兩項合計超過5億元。

　　新鴻基在廣州尚有廣州富景、廣州宏城廣場、廣州新天、廣州匯信、廣州佳俊等合營或全資房地產(chǎn)開發(fā)公司，分別向銀行申請了數(shù)額不等的貸款。

　　權(quán)威信息顯示，截至目前，新鴻基占33%權(quán)益的廣州天鑾開發(fā)主體廣州富景貸款余額10.5億元。宏城廣場公司貸款余額5億元，抵押擔保合同金額本外幣合計10億元。廣州新天貸款余額0.3億元，保證擔保金額0.45億元。廣州匯信目前沒有貸款，曾發(fā)生貸款額為1.4億元。廣州佳俊由新鴻基全資擁有，目前貸款卡已暫停使用，貸款余額0.76億元。

　　信貸資金借新還舊

　　據(jù)媒體報道，2008年1月新鴻基簽署了一筆47億元三年期貸款，參與這一貸款的銀團包括中國銀行(上海)、匯豐中國、中國工商銀行 (上海)、三井住友銀行(上海)、渣打銀行(微博) (上海)、東亞銀行 (上海)及瑞穗實業(yè)銀行(中國)等。這筆貸款主要用于上海國金中心建設。

　　另一家外資行高管證實，匯豐中國確實為上海國金中心提供了較大金額貸款。

　　2009年，新鴻基開始籌措約30億元人民幣的三年期貸款，以支持上海淮海中路項目發(fā)展。

　　2010年3月，新鴻基又簽訂了一項181.2億港元的銀團循環(huán)貸款協(xié)議，貸款期限為5年，利息較香港銀行同業(yè)拆借高出78個基點。籌得資金用于在香港和中國大陸業(yè)務發(fā)展的一般營運資金。

　　由于內(nèi)地房地產(chǎn)市場對高端物業(yè)調(diào)控力度較大，加上動拆遷等因素，新鴻基一些項目進展緩慢，給資金回籠造成一定壓力，使得新鴻基開始采取信貸借新還舊。

　　同年12月份，新鴻基地產(chǎn)開始推介約47億元人民幣的三年期定期貸款，所籌資金用于償還上述2008年銀團貸款，其貸款利率相當于央行同年期利率的90%。

　　2011年4月，新鴻基地產(chǎn)又對外公布，集團已經(jīng)簽訂了一項為期五年的167.5億港元銀團貸款協(xié)議，主要用作日常運營。據(jù)媒體報道，可能這筆貸款部分用于上海的凱旋門項目。

　　新鴻基2010年-2011年中期業(yè)績報告就曾如此表述，“集團大部分的借貸主要用作發(fā)展內(nèi)地項目”。正因為此，內(nèi)地項目的租售回款對集團顯得格外重要。

　　上述銀行人士分析，由于新鴻基自身資本實力較為雄厚，其銀行信用較高，因此銀行對其信貸較為支持。但由于單個項目均投資額巨大，往往采取銀團貸款，有不少采取外幣貸款，因為外幣貸款利率較低從而降低融資成本。

　　“從目前來看，新鴻基項目地段比較好，運營穩(wěn)健，整體負債率比較低。”上述股份行人士表示。

　　高端物業(yè)調(diào)控承壓

　　然而，新鴻基面臨更為嚴重的考驗是，持續(xù)的調(diào)控給中高端產(chǎn)品比例高達75%以上的新鴻基，造成了巨大預售壓力。

　　鄧維聰稱，新鴻基地產(chǎn)素來租售并舉，在上海則側(cè)重持有物業(yè)。目前新鴻基在內(nèi)地的主要收租物業(yè)集中于上海，未來1-2年，上海地區(qū)的租金年收入可達20億元人民幣，集團每年的租金收入大約是90億-100億元港幣。

　　然而，此前戴德梁行在對上海寫字樓市場的研究報告中預期， 2011年上半年，預計還有超過60萬平方米的新增供應集中入市，將導致上海甲級寫字樓市場的空置率陡然增加。

　　濱江凱旋門與上海國金中心以及上海環(huán)貿(mào)廣場一樣，都是新鴻基“香港得意之作”在上海的復制。業(yè)內(nèi)人士預測，濱江凱旋門一期，新鴻基地產(chǎn)銷售將回籠資金75億元人民幣。

　　中房信(微博)集團在2012年1月份發(fā)布的一份報告稱，新鴻基旗下預期售價超過15萬元/平方米的濱江凱旋門和襄陽路地塊的環(huán)貿(mào)廣場遲遲沒能上市，其中濱江凱旋門上市時間已經(jīng)推遲兩年。

　　不斷延遲開盤的背后，是上海高端住宅市場的成交僵局。2011年，上海均價5萬元以上新盤共成交2400套，比上一年下滑4.6%。

　　在廣州，新鴻基的九龍湖項目于2011年2月就拿到了預售許可證，直到2011年5月新鴻基才向市場推出二期“悅沐”組團新品。然而，受到不斷加碼的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策影響，“悅沐”組團銷售受到較大影響。

　　記者從廣州市國土房管局陽光家緣網(wǎng)站查詢到，截至目前，玖瓏湖二期“悅沐”組團已售套數(shù)60套，尚有60套未售出，其均價26219元/平，按已售面積18674.29平方米計算，銷售收入4.896億元。由于市場形勢不好，玖瓏湖二期“悅沐”組團尚余多套房屋未取得預售許可證。

　　廣州一銀行人士對本報稱，高端物業(yè)銷售不暢勢必影響新鴻基的現(xiàn)金回籠，其對銀行的償債能力也會受到關注。郭氏兄弟被抓事件將讓各銀行對新鴻基的后續(xù)貸款保持警惕，很可能有所收縮，新鴻基應提前謀劃應對之策。

　　(本報記者陳植對本文亦有貢獻)