新鴻基上海樓盤蟄伏7年終開盤 最高每平超26萬
每經記者 楊羚強 發自上海
早在2009年就被預測價格將超過湯臣一品，成為上海房價第一高的新鴻基地產(00018，HK)上海濱江凱旋門項目 (現名凱旋濱江園)近日終于“亮劍”。網上房地產顯示，上述樓盤的最高價格達到了26.4萬元一平方米，刷新了上海公寓類物業最高價。此前湯臣一品給出的最高網上參考價格是213800元/平方米。而在最高售價超過湯臣一品的背后，是業內多數人對凱旋門成交情況的不看好。
此前，新鴻基地產前任董事長鄺肖卿在2010—2011年年報中曾稱，集團將提高資產流轉及經常性收入。但濱江凱旋門似乎成為集團這一策略的例外。同策咨詢顧問有限公司的研究統計顯示，2011年上海公寓單價10萬元以上的樓盤能賣出10套及以上的只有兩個，而濱江凱旋門可以出售的公寓多達195套。即使每年能賣出10套，也需要接近20年時間才能賣完。
對于新鴻基地產來說，如果濱江凱旋門的銷售速度以目前市場的緩慢速度保持，集團的整體資產周轉率難獲提升，股東的回報率也許會比內地很多地產商都低。不過，上述項目卻有可能讓上海其他的很多高端項目受益，開發商會以濱江凱旋門作參照，顯示項目的高性價比。
此前，新鴻基地產上海濱江凱旋門項目的開盤時間曾一推再推，從去年下半年一直延遲到了今年的三月。中房信(微博)今年2月發布報告認為，濱江凱旋門之所以不斷延遲開盤，是因為售價過高，受到政府持續高壓調控的壓力。當時，業內普遍的猜疑是新鴻基是因為定價過高，所以才遲遲沒能獲得房管部門的審批。
雖然，當時新鴻基地產方面否認了這一說法，稱是由于未申請到預售許可證所導致。但濱江凱旋門的報價的確不便宜，根據網上房地產的參考價格，濱江凱旋門項目最高網上參考價為26.4萬元/平方米，售價超過20萬元的公寓也有多套。根據新鴻基地產方面的介紹，濱江凱旋門的平均售價在15—16萬元一平方米，且無大幅折讓的折扣。
在房地產業內，濱江凱旋門的高定價有些讓人不可思議。中房信分析師薛建雄說，凱旋門200平方米以內10萬，200-300平方米13萬，300以上16萬的均價是合理的。但根據凱旋門披露的面積段，大多數的單元面積并未超過300平方米。
21世紀不動產(微博)曾對濱江凱旋門所處的陸家嘴濱江地區房屋需求情況進行調查，發現10萬元/平方米以上的頂級豪宅的需求量，僅占版塊內豪宅需求量的1-2成。而同策咨詢機構的統計顯示，去年全上海的單價超過10萬元一平方米的住宅銷售總套數加起來也只有124套。在售的10余個單價超過10萬元的樓盤中，平均每個樓盤每年只能賣出4套房子。
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