陳瑩瑩

　　深諳資本運作之道的李嘉誠或再度成為“第一個吃螃蟹”的人。

　　據道瓊斯通訊社報道，與李嘉誠的長江實業(集團)有限公司(下稱“長實”，00001.HK)聯屬，并在新加坡上市的房地產基金管理公司 ARA Asset Management Ltd。(下稱ARA)正研究今年將部分亞洲資產，人民幣計價在新加坡IPO。若此計劃完成，將成為新加坡首例以人民幣計價IPO。

　　“我們確實計劃將旗下一只基金在新加坡以人民幣計價房地產投資信托基金(REITs)形式上市，但最終方案仍未確定。”ARA發言人向本報證實了這一傳言。但對于項目具體情況，ARA與長實均表示不予置評。

　　“早前，總部長實曾協助并參與ARA旗下信托基金在新交所進行人民幣REITs上市項目。但目前，總部已停止向ARA提供協助。”一位接近長實的消息人士告訴記者，基金上市只是它們的方案之一，股東仍未就該方案進行表決。

　　并購布局第一步？

　　ARA發言人透露，目前，集團正尋求將一只名為Dragon Fund II(下稱ADF II) 的基金以人民幣計價REITs形式上市。該基金與去年在香港上市的首只離岸人民幣計價的房產信托基金——匯賢產業信托(87001.HK)同為ARA旗下的子基金。

　　ARA近期發布的年報顯示，其經營業務包括：房地產信托基金、私人房地產基金、物業管理服務及企業金融咨詢服務等。其中，房地產信托基金包括：在香港和新加坡上市的置富產業信托基金、新加坡上市的Suntec Real Estate Investment Trust和Cache Logistics Trust、在香港上市的泓富產業信托和匯賢產業信托，以及在馬來西亞上市的AmFIRST REITs。以上信托基金投資組合涉及零售、物業、工業和物流等多個行業。

　　ADF II是集團第二只投資于亞洲新興市場的私人房地產基金，其主要投資范圍是新加坡、中國香港、中國內地及馬來西亞。

　　長實公關部門人士告訴記者，該基金的主要投資者是歐美退休基金，5年期的投資合約即將在兩年后到期，公司需要將該基金持有資產套現。目前，正在考慮的方案包括：繼續滾存、以現金分賬，及將資產上市后以股票分賬。

　　然而，從ARA及其旗下一些REITs的業績報告中不難發現，長實不斷讓旗下出租物業以離岸人民幣REITs形式上市，實為其擴大地產投資網絡，向潛力無窮的中國內地市場進軍的重要步驟。

　　ARA業績報告稱，截至2012年底，集團希望向ADF II補充4億美元的資金，而該基金目前的資產規模約為11億美元。對于ARA所有的REITs，2012年，集團希望將重心放在資產增值及并購上，而其對中國內地垂涎已久。目前，ARA在亞洲11個城市擁有投資項目，其中中國內地分別為北京、天津、大連、南京及廣州5大城市。

　　ARA旗下唯一一只以人民幣計價的REITs——匯賢產業信托的業績數據顯示，2011年，匯賢信托在北京東方廣場的寫字樓新續租面積逾7萬平方米，續租時租金漲幅約為37.7%，而商場部分續租商戶租金漲幅則為21.7%。2012年，該寫字樓有四成的租約到期，樓面約12萬平方米，預計租金升幅更大。

　　中信證券國際分析師鄭啟充告訴記者，由于匯賢信托手持8.83億元現金，并擁有0.6%的總資產負債率，該基金很可能在2012年在北京或其他內地城市積極并購，以增加其資產凈值。

　　“選擇人民幣計價IPO能為ADF II投資中國內地市場提供便利。”威格斯資產評估顧問有限公司執行董事張宏業告訴記者，在所有商用物業的新興市場中，中國內地商用物業的租金升值速度最快。因此，中國內地無疑成為眾多REITs希望投資的市場。

　　新港之爭

　　選擇人民幣IPO的同時，ADF II亦舍棄了全球最大離岸人民幣市場——香港，繼而轉投新加坡。

　　“選擇新加坡是因為新交所主動聯系。”ARA資產管理主席趙國雄坦言，新交所和新加坡金融管理局(MAS)鼓勵公司到當地上市，及推廣新產品都表現得主動積極，經常詢問該公司以至長和系公司對發行新產品有沒有興趣。

　　香港金管局數據顯示，截至今年1月，香港離岸人民幣資金池總額高達5760億元，較2010年7月上升了整整5倍。同時，業內人士預計，新加坡離岸人民幣資金池總額僅400至500億元。

　　面對總額龐大的香港離岸人民幣資金池，香港REITs的表現似乎卻比不上新加坡REITs的發展水平。

　　匯賢信托基金從去年4月在港交所掛牌至今，股價已較發行價下跌約20.4%，同期，恒生指數的跌幅僅為12%。

　　“REITs無法吸引香港投資者。”張宏業指出，香港當局對上市REITs的監管較新加坡更嚴格。香港金融管理辦法規定，香港REITs只能購買收租物業，而不能購買開發性物業。這大大制約了REITs的收益水平。而新加坡對REITs物業購買的監管及境外物業的購買監管更加寬松。

　　2011年，新加坡交易所共有76億美元的IPO項目，其中69億美元是通過商業信托和信托投資基金的發行獲得。2006年至今，在香港上市的REITs僅5只，平均每年不到一只REITs在香港上市。

　　張宏業認為，由于香港投資者喜好風險，傾向于選擇升值潛力及回報有限，但回報穩定物業的REITs股價波動不大，年度化分派收益率最多為6%，無法吸引這些投資者。聚集眾多退休基金的新加坡REITs市場更能吸引投資者。