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　　田新杰

　　“這個項目對新鴻基地產(chǎn)(00016.HK)很重要�！毙馒櫥�發(fā)展(中國)有限公司董事鄧維聰近日對本報記者說。鄧維聰所說的項目是上海濱江凱旋門，總建筑面積超過15萬平方米，市場預(yù)期每平方米售價可能超過15萬元。

　　新年伊始，新鴻基地產(chǎn)現(xiàn)金流戰(zhàn)略連續(xù)“出牌”。2月2日，新鴻基地產(chǎn)稱將發(fā)行2.75億美元、票面利息3.5厘的2016年到期的債券，2月6日開始上市交易。2月7日，最新消息是，新鴻基地產(chǎn)已上調(diào)發(fā)行規(guī)模，增至5億美元，債券收益率為4.626%，債券錄認購總額達到30億美元。值得注意的是，新鴻基地產(chǎn)2010—2011年年報公布的公司借貸占總資產(chǎn)比例為14.63%，與內(nèi)地房企普遍70%以上甚至超過100%的負債率相比，可謂相距甚遠。

　　相比在港的債券融資，新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地項目層面的集中發(fā)力，或?qū)⒔o公司現(xiàn)金流帶來更“給力”的支持。

　　焦點是新鴻基地產(chǎn)內(nèi)地的核心銷售型項目——上海濱江凱旋門。據(jù)鄧維聰介紹，“凱旋門項目好事多磨，2008年12月31日項目規(guī)劃獲批，2009年6月項目正式開工，后經(jīng)歷世博期間的施工限制，經(jīng)與相關(guān)部門溝通，預(yù)計3月可獲得預(yù)售審批�！编嚲S聰表示，該項目的可售總面積和此類產(chǎn)品的市場價格水平，若銷售順利則能帶來龐大資金回籠。有業(yè)內(nèi)人士分析，即使以較低的價格入市，該項目的總銷售額也將超過200億元。

　　鄧維聰預(yù)測，2012年內(nèi)地豪宅市場的消化不會很快，但依然能保持相當?shù)南�化量，這種狀況至少到2013年上半年才可能好轉(zhuǎn)，關(guān)鍵在于政策走向。

　　“內(nèi)地項目的租金收入增長迅速，未來幾年內(nèi)，不排除內(nèi)地物業(yè)租金收入和香港平起平坐的可能�！编嚲S聰自信表示。

　　以位于陸家嘴的上海國金中心(IFC)商場第一期為例，2011年該項目年租金收入約達4億元。至2011年12月底，上海IFC商場平均每日人流量為6~8萬人次，年營業(yè)額為40億~50億元。國金中心辦公樓也以14~16元/平方米·天的租金水平，成為陸家嘴區(qū)域的標桿。

　　港企近年也在中小城市大幅拓展。據(jù)不完全統(tǒng)計，和記黃埔、長江實業(yè)、新世界、嘉里建設(shè)、恒隆、瑞安等港資房企去年在內(nèi)地二三線城市土地市場的投入已超過200億元。上述港企在佛山、大連、重慶、莆田、珠海、南京等國內(nèi)二三線城市大量圈地，以商業(yè)用途居多，但新鴻基地產(chǎn)新增土儲不多。

　　鄧維聰表示，在內(nèi)地二三線城市投資大型商業(yè)項目，須極為謹慎�！袄�如在長三角，有不少二三線城市有太多定位國際金融中心、CBD等，存在盲目性，對于開發(fā)商而言，這些區(qū)域的投資風險也是巨大的。”另一方面，盡管內(nèi)地土地市場降溫明顯，地價也有所下調(diào)，但同時市場上優(yōu)質(zhì)地塊罕見，無符合要求的土地可拿。