唐文祺 陰雪

　　折騰近兩年，上海外灘地王項目終于塵埃落定。昨日，SOHO中國(00410.HK)發布公告，宣布將證大及綠城等所持50%股權納入囊中，總體代價為40億元人民幣。如此一來，外灘8-1地塊最終確定由復星集團與SOHO中國“平分秋色”。

　　潘石屹(微博)稱合算

　　遠在捷克首都布拉格度假的SOHO中國有限公司董事長潘石屹，昨天特地出席了媒體電話會議，公開宣布以40億元人民幣，收購上海海之門房地產有限公司(下稱“海之門”)50%股權。而交易主體為上海外灘8-1地塊項目公司唯一股東，從而使得SOHO中國間接持有了這幅被外界稱為“外灘地王”的50%權益。

　　這是在2011年間SOHO中國在上海實行的第七次收購，也是總價最高的一次。上述提及的海之門，則是2010年5月證大為發展外灘地塊聯手各方成立的合資公司。根據當時的協議規定，證大、復地、綠城及磐石分別在海之門中持有50%、30%、10%及5%權益。

　　只是時過境遷，當年被稱為“主要從事位于上海房地產發展及投資項目”的海之門，如今早已改換門庭。根據今年11月發布的公告，復星接替證大成為海之門大股東，且持有其中50%權益。而證大的持股數則下降為35%。此次收購中涉及的50%股權，除去證大所持部分之外，還包括了綠城的10%與磐石的5%權益。

　　《第一財經日報(微博)》記者從多方渠道獲悉，在11月公告顯示海之門大股東正式易主之前，外灘地塊的操作事宜已被復星低調接手管理。“復星對待外灘地塊的態度很微妙，一直希望證大能夠自己解決融資問題，并不想插手太多。”一位知情人士告知記者。有意思的是，雖然證大在外灘項目上早已“置身事外”，但在此次的轉讓達成過程中，兼具了證大股東方和外灘項目大股東雙重身份的復星，未必沒有首肯之意。

　　“我們此前一直看好這個項目。”SOHO中國有限公司總裁兼執行董事閻巖介紹，SOHO中國與證大、綠城僅僅經過一個多月時間的接觸，就迅速達成了收購協議。

　　“從目前這個情況看，我們覺得這個收購還是合算的。”潘石屹如是說。

　　發揮各自優勢

　　資料顯示，外灘8-1地塊占地面積約45472平方米，土地規劃用作綜合辦公、商業、金融及文化用途。項目規劃的總體建筑面積約422825平方米，地上總建筑面積約271529平方米。潘石屹表示，折算下來收購之后的樓面地價約在33000元/平方米。而2010年2月證大以92.2億元總價獲取外灘地塊時，當時的樓面地價折算下來約為34148元/平方米。

　　潘石屹對于此次收購還是頗有信心的，他聲稱，在多家房企相繼出現資金鏈困難的時候，當前是“難得的收購機遇”。“公司會借此優勢，加快收購步伐。”與此同時，針對之前外界對于現金流的質疑態度，他解釋道：“會在綜合外界因素考量的基礎上，確保最差情況一旦出現時仍然能夠支撐起來這個項目。”

　　此次交易完成之后，在SOHO中國進入上海市場兩年多以來，總計已經擁有10個項目，先后完成了在南京西路、外灘、虹橋交通樞紐、淮海中路、四川北路、徐家匯等黃金地段的布局，累計收購金額達228億元人民幣。

　　不過當復星與SOHO中國平分秋色時，外灘8-1地塊的未來發展方向究竟由誰來主控，卻是一個值得玩味的話題。潘石屹對此始終堅稱，復星與SOHO中國各有優勢，此前已與復星有過幾次“非正式洽談”。

　　在談到該項目未來的具體運作時，潘石屹表示，將與復星就細節進行協商，發揮各自的長項，“誰的管理能力強，誰就去管理；誰的銷售能力強，誰就去銷售；誰的融資能力強，誰就去融資。”

　　根據SOHO中國的公告，40億元的資金將分六期支付，用于收購綠城和證大的股權及相關債權。閻巖表示，SOHO中國以40億元收購了該地塊50%的權益，但與這50%權益相對應的債權卻并沒有達到50%。

　　對于能以如此快的速度和雙方都認為合理的價格完成收購，潘石屹坦承，關鍵在于受宏觀調控影響之下的兩家企業的資金狀況，“他們在當前這個階段都比較需要錢”。

　　“在銀根緊縮的今天，我們收到了大量的開發商轉讓項目的請求，這是公司收購的大好機會。”潘石屹表示，以其目前的現金持有量，SOHO中國還會積極尋找收購項目的機會。“我們不看好住宅市場和住宅用地，也不看好二三線城市的商業用地，只將目光關注于北京、上海繁華地段的商業地塊。”