張曉玲

　　綠城中國(3900.HK)近期一系列的風波，是中國內地房企融資模式被顛覆的集中爆發。過去，依靠低成本的銀行貸款，房企可以高負債運轉，并持續翻倍地擴大規模。但新一輪調控以來，低成本融資模式幾近終結，包括萬科(000002.SZ)、保利(600048.SH)在內的大型優質地產商也難以從銀行獲得貸款。成本高昂的海外融資、房地產信托、私募股權基金、民間借貸等形式，成為一部分房企的主要融資來源。

　　資金成本大升之后，高負債房企風險將大增。而持續穩定的現金流，及較低的凈借貸比率，將成為大型房企追求的目標。

　　銀行無懼房價下跌

　　與房地產唇齒相依的銀行，反應靈敏。10月15日開始，北京、上海、廣州、深圳等地的商業銀行，紛紛提高了首套房貸款利率，且貸款期限一再延長。“原來與我們關系好的商業銀行，現在發放貸款時間也變長了，利率打折根本不可能。”北京一家大型地產公司人士向記者透露。

　　持續限購之后，觀望蔚然，成交大降，而利率上調，再讓剛需和首套房置業者陷入更深的觀望。

　　一些銀行早已主動調整。如中信銀行今年5月表示，將嚴控房地產貸款總量，目標是至少壓縮貸款總量的三分之一。接受記者采訪的諸多大型房企高管坦言，今年以來從銀行獲得授信很困難，而借貸成本也上浮10%以上。年中之后，基本上從銀行借不到錢了。

　　7月份，銀監會主席劉明康在采訪中公開表示，據最新壓力測試，即使房價下跌30%-50%，銀行業也能夠承受。銀監會的信心來自于中國銀行業高達1.3萬億的堅實撥備，足以抵擋“房地產市場因調控所產生的近期和中短期風險”，劉明康更表示，調控使得房價得以理性回歸，對銀行業來說也是一個福音。

　　高利貸潛行

　　失去銀行信貸的輸血之后，眾多房企不得不尋求“創新融資”。本報記者統計，上半年，港股地產商在香港發行人民幣債券、美元債券、高息票據等融

　　資過千億，除了華潤置地(1109.HK)中國海外(0688.HK)等極少數公司，大部分融資成本在10%-15%之間。7月份以后，海外資本看空中國樓市，海外融資暫停。

　　一度被依賴的房地產信托，下半年起亦受阻擊。房地產信托是今年以來包括綠城、恒大(3333.HK)、萬科A等在內的房企的重要融資手段，利率已上升至15%-20%。但從6月份開始，銀監會發文要求嚴控房地產信托業務發行，并對已發行的房地產信托進行跟蹤調查。很多信托公司暫停了房地產信托業務。

　　房地產私募股權基金則只青睞大型、知名地產商，中小型地產商很難獲得私募資金。而一般私募基金的回報率最少在20%-30%左右。

　　高利貸此時悄悄潛入了房地產業。據中國人民銀行溫州市中心支行發布的“最合算投資方式”問卷調查顯示，今年二季度，選擇“民間借貸”的儲戶占到24.5%，通過民間借貸將零散的民間資金聚攏，再投入到房地產等高利潤行業，被溫州人認為是更好的獲利渠道，這種借貸資金的利率高達25%-30%。

　　“如果能熬過政策調控期，地價、房價會報復性反彈，每年至少達20%-30%的漲幅，就能抵消高利貸的影響。”部分開發商預期政府調控會松綁，借高利貸下賭注。在溫州和鄂爾多斯，這種現象最為普遍。

　　一些上市公司也靠高利貸賺錢。據Wind資訊統計，今年初至8月底，共有11家上市公司向房地產企業發放13筆委托貸款，資金總計17.2億元。其中，利率最高的達到年息21.6%，額度最大的一筆借款為5億元。

　　綜合統計，上述新型融資成本大大超過過往的銀行信貸，行業整體資金成本達到15%-20%，而在以銀行信貸為主的年份，房地產行業的資金成本控制在10%以內。

　　并購潮暗涌

　　資金來源幾近枯竭，銷售低迷，一些中小型甚至大型地產商驟然陷入資金緊張的境地。股權轉讓、并購在今年的發生率，遠較往年為多。

　　北京中原統計數據顯示：9月份，全月全國房地產市場成規模股權交易為7宗，達到了27.95億。前三季度，房地產企業累計股權并購數量達到87宗，總交易金額256.65億，而2010年同期只有61宗，125億。

　　“目前已經開始出現因為資金壓力而被迫出售項目的案例，出于資金周轉的需要，出售部分資產相比賣房子要容易而且快很多。”北京中原地產(微博)市場研究總監張大偉說，這使得并購的案例在逐漸增加。預計在下半年這一趨勢很可能繼續加強。

　　花樣年(1777.HK)總裁潘軍(微博)認為，房地產行業需要整合，一些公司必須破產、付出過往非理性發展的代價。