綠城房地產(chǎn)信托調(diào)查通知被證實(shí)
每經(jīng)記者 李靜瑕 李玉敏 梅俊彥 徐杰 胡廷鴻 發(fā)自北京、杭州、深圳
“暴跌16.23%！”
這正是綠城中國(guó)股份有限公司(03900，HK；以下簡(jiǎn)稱綠城)昨日(9月22日)在港股市場(chǎng)的表現(xiàn)。當(dāng)日，其以5.20港元開盤，收于4.49港元，創(chuàng)下兩年來(lái)新低。受其拖累，昨港股市場(chǎng)多只內(nèi)房股罕見大跌。截至收盤，有十余家房企股價(jià)跌逾10%。
市場(chǎng)均認(rèn)為，昨綠城股價(jià)的急速下挫，與外媒一則報(bào)道不無(wú)關(guān)系。該報(bào)道稱，銀監(jiān)會(huì)近日下發(fā)通知，要求信托公司上報(bào)關(guān)于信托公司與綠城集團(tuán)及關(guān)聯(lián)企業(yè)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的情況。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從信托公司人士處獲悉，銀監(jiān)會(huì)確于日前通過(guò)郵件下發(fā)了一份 《關(guān)于信托公司與綠城集團(tuán)及關(guān)聯(lián)企業(yè)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)調(diào)查的通知》，并附帶一份上報(bào)調(diào)查情況的表格。
一位接近銀監(jiān)會(huì)的人士告訴記者，上述通知只是銀監(jiān)會(huì)的日常監(jiān)管行為，并不意味著綠城存在問(wèn)題，這樣的調(diào)研銀監(jiān)會(huì)經(jīng)常做，“這種調(diào)查，不只針對(duì)綠城一家。”
今年5月以來(lái)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控持續(xù)加碼，加之銀根緊縮，不少開發(fā)商均將信托作為重要的融資渠道，而這，也讓監(jiān)管層不斷關(guān)注該項(xiàng)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)性。
據(jù)悉，因擔(dān)憂美國(guó)次貸危機(jī)在中國(guó)重演，監(jiān)管當(dāng)局在近期減少了信托業(yè)務(wù)發(fā)行審批。中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉認(rèn)為，如果信托渠道被控制，那么房地產(chǎn)行業(yè)至少損失20%的資金來(lái)源。
信托公司收到銀監(jiān)會(huì)通知
針對(duì)昨日股價(jià)下跌以及銀監(jiān)會(huì)下發(fā)上述通知的報(bào)道，綠城在港交所發(fā)布公告稱，“董事會(huì)確認(rèn)，本公司并無(wú)就有關(guān)聲稱的調(diào)查及要求從中國(guó)銀監(jiān)會(huì)接獲任何官方通知。有關(guān)聲稱的調(diào)查并不是針對(duì)綠城集團(tuán)�！�
“對(duì)于這個(gè)事情，我們已在官方微博上發(fā)布了情況說(shuō)明，我沒(méi)有新的內(nèi)容可以說(shuō)。”綠城新聞發(fā)言人俞翔對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱。
在此之前，綠城通過(guò)官方微博表示，該公司沒(méi)有收到任何監(jiān)管部門的調(diào)查通知，公司目前開展的信托業(yè)務(wù)均符合規(guī)定，公司的資金財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健正常。
然而，一位信托公司內(nèi)部人士告訴記者，“這個(gè)事情比較敏感，但這的確是針對(duì)綠城一家房地產(chǎn)企業(yè)所下發(fā)的通知。銀監(jiān)會(huì)可能是想通過(guò)這種方式，來(lái)了解單個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的信托產(chǎn)品情況，也不是說(shuō)綠城就真正存在風(fēng)險(xiǎn)。”
該人士還表示，在銀監(jiān)會(huì)要求上報(bào)的調(diào)查表格中，有項(xiàng)目屬性、資金來(lái)源、房地產(chǎn)項(xiàng)目的類型、信托資金運(yùn)用方式、項(xiàng)目的流動(dòng)性監(jiān)測(cè)等相關(guān)指標(biāo)。同時(shí)，上述通知還要求信托公司，根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)行情況注明風(fēng)險(xiǎn)判斷意見。
“監(jiān)管層可能還會(huì)調(diào)查其他的一些房地產(chǎn)公司，綠城并不是個(gè)案�！彼f(shuō)。
銷售不力綠城資金或告急
事實(shí)上，綠城較高的負(fù)債率一直都是市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，此前因?yàn)樨?fù)債較高的關(guān)系，被穆迪、標(biāo)普維持較低的評(píng)級(jí)。
綠城2011年半年報(bào)顯示，截至2011年6月30日，共有貸款346億元人民幣，其中有抵押銀行貸款為263.04億元，無(wú)抵押銀行貸款為58.73億元，一共是321.78億元，其他方式的貸款24.22億元。而上述貸款在一年內(nèi)到期的達(dá)135億元，一年后到期的為211億元。
在信托融資方面，綠城半年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)綠城籌集信托貸款33.24億元，期內(nèi)償還本金25.04億元，期內(nèi)支付利息1.9億元。截至2011年6月30日，信托負(fù)債49.84億元，信托相關(guān)衍生工具余額2.71億元，共計(jì)52.56億元。
而綜合普益財(cái)富等相關(guān)數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2008年4月份以來(lái)，綠城通過(guò)平安信托等多家信托公司發(fā)行接近20款信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模達(dá)到91.6億元，逼近100億元。
“房地產(chǎn)信托產(chǎn)品是否存在風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵在于銷售回款情況�！币晃恍磐行袠I(yè)分析師告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。
“今年完成任務(wù)有些吃力�！本G城旗下紹興轄區(qū)一項(xiàng)目有關(guān)工作人員透露，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年1~7月，綠城累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額223億元，離年度400億元的銷售計(jì)劃仍有距離，7月新盤去化率為24%。
2011年上半年，與綠城112億元的收入相比，借款卻高達(dá)340多億元，同時(shí)一年內(nèi)到期的高達(dá)135億元。上半年末資產(chǎn)余額為1260.63億元，負(fù)債余額為1105.68億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)87.7%。6月末，綠城集團(tuán)還有75個(gè)在建項(xiàng)目，在建總建筑面積達(dá)到1381萬(wàn)平方米。
普益財(cái)富研究員范杰告訴記者，經(jīng)該機(jī)構(gòu)初步統(tǒng)計(jì)，在接下來(lái)的10月、11月，綠城將要面臨1.5億元的信托產(chǎn)品到期償付，對(duì)于目前整體銷售不佳的市場(chǎng)而言，綠城確實(shí)會(huì)面臨較大的壓力。
不過(guò)綠城在半年報(bào)中稱，截至2011年半年末，綠城集團(tuán)尚未在收益表中確認(rèn)的銷售收入約為人民幣887億元 (按本集團(tuán)應(yīng)占約人民幣578億元)，這些收益大部分將在未來(lái)兩年逐步于收益表確認(rèn)。
大緊縮下的房企缺錢尷尬
差錢的并不只有綠城。
“我不得不承認(rèn)，現(xiàn)在整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)資金都比較緊張，特別是一些中小房企�！币晃环康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人向記者坦言。
他稱，當(dāng)前房企通過(guò)銀行獲得開發(fā)貸款已經(jīng)很難，而目前市場(chǎng)銷售整體萎靡，銷售不能夠及時(shí)足量回款也給信托融資渠道帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)，信托公司也會(huì)給予開發(fā)商一定的進(jìn)入門檻。
一位信托業(yè)內(nèi)專家向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析說(shuō)，目前信托公司對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，最為關(guān)心的還是系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，而不是單個(gè)公司的風(fēng)險(xiǎn)。而相關(guān)數(shù)據(jù)表明，今年6、7、8月，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模占比分別為56%、43%、35%，較之前持續(xù)下滑，這表明監(jiān)管取得一定效果。
范杰分析認(rèn)為，銀監(jiān)會(huì)此次對(duì)綠城的房地產(chǎn)信托調(diào)查，比之前的緊縮政策更直接，“對(duì)于房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)管控，可以通過(guò)案例具體化�！�
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