方興地產造城沖動：多方融資擴張600億豪賭長沙
本報記者 王海春 上海報道
央企方興地產正因為600多億元投資的長沙梅溪湖項目陷入爭議。近期，方興地產主要負責土地一級開發的梅溪湖片區兩幅地塊的推出遭到冷遇：其中一幅商住用地以底價成交，另一幅純商業地塊則遭遇流拍。
有業內人士指出，方興地產在梅溪湖中扮演的是土地一級開發的角色，雖然土地是從當地國土局手中出讓出去的，但其收益卻有可能因土地市場走低受到影響。而在長沙造城的同時，方興地產已經將下一個目標放到了寧波，同樣是一個體量巨大的城市綜合體項目。
600億豪賭長沙
預計總投資額高達600多億元的梅溪湖國際新城項目，遭遇冷清的土地市場，近日成為業界關注的焦點。
“有關項目的進展情況，以及后期是否會有其它的融資舉動，現在還不便透露。”方興地產相關人士6月15日表示。
近期梅溪湖片區通過掛牌出讓的兩幅地塊，似乎并不順利：其中一幅商住用地以底價成交，另一幅純商業地塊遭流拍。
今年1月26日，方興地產與長沙市有關方面就梅溪湖國際服務和科技創新城項目舉行簽約儀式。預計總投資600多億元。
“方興地產目前在梅溪湖項目上主要在做土地的一級開發。”長沙先導區管委會辦室人員告訴記者，土地是由國土局出讓的，因此土地出讓失利與否和方興地產并沒有直接的關系。
有業內人士指出，雖然方興地產做土地一級開發的風險并不大，但其收益卻有可能受到影響。
“對三線城市的土地一級開發商來說，雖然土地并不是從土地一級開發商手中出讓的，但土地市場的好壞卻可能與土地一級開發商的收益相關。房企在這種協議中從土地平整中獲得的收益雖然穩定，卻比較有限。因為有的合作框架中，政府可能會把一部分溢出的收益按開發商前期投資的多少來分給房企。而土地市場走冷，房企的這部分收益可能也會大幅縮水。”五合智庫副總經理蔡文韜在接受記者采訪時表示。在調控背景下，投資土地的一級開發同樣也是有一定風險的。
一家房產機構人士告訴記者，梅溪湖的土地一級開發之前也遇到了一些困難。“在方興接手之前就有一家美國公司參與了梅溪湖項目。但因項目龐大，這家外資公司堅持了約一年，中間沒有做出什么實質性投資，之后就退出了。”德思勤一位高層向記者透露。
“梅溪湖新城項目開發周期約為8年，項目是分期來開發的。方興地產目前主要是做包括拆遷在內的土地一級開發，具體做哪些商業或住宅項目，還要看后面的開發進程。”長沙先導區管委會辦公室人士向記者透露，在梅溪湖新城項目中除了負責征地、房屋的動遷，方興地產還會做一些基礎項目的工作。
而據梅溪湖國際新城的招募公告統計，該項目的前期工程建設預計需投入128億元。
不過蔡文韜向記者指出，這么巨額的投資量卻未必對方興地產有真正的壓力。“不可能一下就投資這么多錢。不管是一級開發還是二級開發，一定是分期開發的。而分期開發和框架性協議也給了方興地產一定的運作空間，可以分散資金壓力。”蔡文韜說。
長沙先導區管委會辦公室人士也向記者透露，目前與方興地產簽的是一個框架性的協議，具體的項目還要看整個梅溪湖新城開發的進程。
多方融資擴張
方興地產似乎在梅溪湖項目上投入了相當大的關注。
記者在采訪中了解到，在1月底簽約長沙梅溪湖項目后，方興地產已經將下一個目標放到了寧波。而這個項目，也是體量巨大的一個城市綜合體項目。
5月31日，寧波市國土局發布的“寧波江東核心區地塊”的入圍名單顯示，該地塊已經有5家大型開發商入圍，方興地產榜上有名。7月5日方興地產將與另外四家房企角逐該地塊的開發權。
公告資料顯示，寧波江東核心區地塊，地處寧波江東區，地塊共由11個子地塊組成，可建建筑面積高達43.79萬平方米。該地塊預計將建9座百米左右的高層群，其中5#地塊最高將達175米。而該地塊的出讓總價高達42.92億元，競買者需首先交付高達8.5億元的保證金。
目前，方興地產在國內擁有八個處于不同開發階段的物業開發項目，分別位處北京、上海、麗江。而在方興地產2010年的三大業務板塊中，物業開發、物業租賃及酒店經營，分別占總收入之46%、14%及32%，即房地產開發的比例并不高。
“這幾年方興地產開發的項目并不多，他們在開發團隊的建設上似乎有些跟不上擴張的速度。不過有著央企背景，方興地產在融資、拿地方面都有著優勢，應該說在獲取土地上還是較有發展潛力的。”戴德梁行一研究員向記者表示。
有意思的是，在今年4月份方興地產就開始了融資。而這些行動，似乎是在為接下來的擴張做準備。
4月11日，方興地產通過匯豐銀行、蘇格蘭皇家銀行等向海外發行了5億美元的有擔保優先票據。這項票據融資長達10年，每年年息6.75%，于2021年到期。此后，6月初方興地產將其全資附屬公司上海量拓投資的全部股本權益以9.33億元的價格出售，方興地產表示，這次出讓的所得款項將用于未來可能的投資或一般營運資金。
“如果方興地產繼續擴張，相信后面一定會再次看到他們的融資行動。”乘星行機構總經理李驍說。
