中海地產：利潤冠軍煉成術
黃樹輝
在萬科為國內房地產企業樹立起千億銷售額標桿的同時，中海地產(00688.HK)不知不覺間為同行們設立起另一個新高度——凈利潤超百億元人民幣。
雖然在總資產、營業收入、銷售額等經營規模指標上未能成為行業“冠軍”，但中海地產在凈利潤額、凈資產收益率及成本控制等經營效率指標上卻是同行追隨的典范，這也是多年來該公司被稱為“最賺錢的上市房地產企業”的原因。
根據年報數據，2010年中海地產實現銷售額共計565億元人民幣(下同)，增幅為44.4%；實現營業收入373億元，同比增長19%；凈利潤104億元，同比增長65.7%，成為內地首家年凈利潤超百億的上市房地產企業。
與此形成參照的是，萬科去年實現銷售額達1081.6億，凈利潤同比增長36.65%至72.83億元；保利地產實現簽約銷售金額661.68億元，凈利潤同比增長39.8%至49.2億元。
尤其是對銷售金額超過中海地產的保利地產而言，其凈利潤還不到中海地產的一半。有投資者在保利地產3月22日舉行的2010年度股東大會上質疑公司董事會隱藏了一部分利潤，為以后的增長打了“埋伏”。
保利地產董事長宋廣菊對此回應稱：“我想中海的毛利率我沒有搞清楚，我就是主觀臆斷，它一定是一種估值法的計算，這是我唯一的判斷。因為，它的毛利率和它的利潤水平已經超出了中國內地房地產一般的規律。”
輝立證券分析師陳耕在接受《第一財經日報》采訪時表示，A股和H股上市公司財務報表雖然可以存在成本入賬和市價入賬的不同，但兩者入賬方式對凈利潤、總資產等指標額度的影響不是太大。
在陳耕看來，相對萬科和保利地產專注于住宅開發而言，中海地產在商業地產的涉足相對更多，住宅開發之外的非核心業務給中海地產貢獻了相當一部分利潤。
根據中海地產的年報，在其104億元凈利潤中，來自投資物業公允價值變動稅后收益為9.26億元，比去年的8.1億元上升14.8%；同時，集團還出售了3個項目的部分股權與房地產基金、南京長江二橋，再加上收購中國海外宏洋有限公司的控股權，三項交易合計產生約12億元的凈利潤。
申銀萬國的研究報告認為，中海地產毛利率由2009年的31.1%上升至42.6%，核心凈利潤同比增長48%至79億元，核心利潤率比2009年上升4%至21.5%，較預期高1.5%。截至2010年年末，公司凈負債率為23%，遠低于行業平均的50%。
根據此前的公開數據推算發現，在2000年至2009年的十年間，中海地產的凈利潤復合增長率達到46%，位居行業第一。
陳耕認為，除了商業地產等投資物業公允價值增加外，中海地產的產品定位以中高端為主，主要分布在一、二線城市的核心地段，而萬科和保利地產的很多項目則分布在三、四線城市，這也是中海地產能保持較高利潤的重要原因。
在更多業內人士看來，中海地產的盈利能力還來自對成本的出色控制。中海地產的“安全、環保、質量、工期、成本”五個統一管理模式深得行業認可，而中海地產還要求每個進入的城市都要進入當地市場的前幾名，在一個城市都是進行多項目開發和體現規模效應，這種方式無疑攤薄了各種成本。
盡管路徑不同，但各大地產開發商都是殊途同歸，中海地產以及萬科、保利地產等開發商仍逃不脫基本的商業邏輯，即做大規模，尋求利潤。只是，在這一過程中，萬科和保利地產等選擇的是先做大規模后做大利潤，而中海地產則選擇的是先做大利潤再做大規模。
