查看最新行情

　　睿富基金退市氤氳未散，又一只以內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)為資產(chǎn)包的房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)走向臺(tái)前。香港首富李嘉誠的長江實(shí)業(yè)(00001.HK)正計(jì)劃分拆旗下內(nèi)地部分資產(chǎn)，并申請(qǐng)以人民幣計(jì)價(jià)的房地產(chǎn)投資信托基金方式在港上市。

　　長江實(shí)業(yè)香港總部1月13日向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》證實(shí)了這一消息。

　　根據(jù)市場消息，長江實(shí)業(yè)正在緊鑼密鼓籌備的REITs擬集資規(guī)模將達(dá)15億美元。這只可望成為香港首只以人民幣計(jì)價(jià)的新股，計(jì)劃于今年第一季度進(jìn)行招股，中信證券、中銀國際及匯豐為聯(lián)席賬簿管理人。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，憑借李嘉誠在香港的能力，此次成功發(fā)行房地產(chǎn)信托基金并無太多懸念，但在目前內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率回落背景下，如何解決物業(yè)投資回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于基金收益率的矛盾依然困難重重。

　　投資物業(yè)估值180億元

　　對(duì)于這場規(guī)模近百億元人民幣的融資行動(dòng)，長江實(shí)業(yè)總部不愿向本報(bào)透露更多詳情。不過，此次REITs融資的傳聞已經(jīng)廣為流傳。根據(jù)香港多家媒體報(bào)道，長江實(shí)業(yè)擬于本周就向港交所提交上市申請(qǐng)。

　　不過，有媒體1月12日援引知情人士的報(bào)道稱，REITs產(chǎn)品需要先取得香港證監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn)，再申請(qǐng)?jiān)诟劢凰�上市。目前。港交所尚未收到上述人民幣REITs上市申請(qǐng)。這意味著長江實(shí)業(yè)仍在為此積極籌備之中。

　　美銀美林報(bào)告稱，該行計(jì)算長江實(shí)業(yè)在內(nèi)地的投資物業(yè)估值，大約相當(dāng)于180億元。

　　根據(jù)公開資料，北京東方廣場坐落在北京長安街1號(hào)，是李嘉誠旗下著名的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。項(xiàng)目處于王府井商圈，目前商場及寫字樓出租率均超過95%，在北京市租金排行榜上位列前茅。

　　從股權(quán)結(jié)構(gòu)來看，長江實(shí)業(yè)與和記黃埔目前分別持有東方廣場項(xiàng)目的33.4%及18%的股權(quán)。

　　除了北京東方廣場項(xiàng)目以外，李嘉誠在內(nèi)地遍布重慶、上海及沈陽的持有型物業(yè)，也有可能被裝入這只人民幣REITs的資產(chǎn)包。

　　長江實(shí)業(yè)的2009年年報(bào)顯示，長江實(shí)業(yè)在內(nèi)地的持有型物業(yè)還包括沈陽麗都喜來登飯店、成都天府麗都喜來登飯店、重慶海逸酒店、重慶大都會(huì)廣場、上海梅龍鎮(zhèn)廣場、上海嘉里不夜城、北京麗都廣場等項(xiàng)目。

　　根據(jù)公開資料，沈陽麗都喜來登飯店總投資10億元人民幣；重慶大都會(huì)廣場、重慶海逸酒店、昆明海逸酒店及成都天府麗都喜來登飯店等項(xiàng)目總投資近30億元人民幣；上海梅龍鎮(zhèn)廣場總投資約1.6億美元；其余幾個(gè)項(xiàng)目投資也達(dá)數(shù)十億元人民幣。

　　即便是時(shí)間上仍無定論，但此消息一出還是引發(fā)香港資本市場方面激烈反應(yīng)。香港金融管理局方面表示，會(huì)計(jì)劃讓銀行提供人民幣本票以配合需要。香港中央證券登記有限公司則表示，將于本月底與銀行方面展開測試人民幣EIPO的可能性，并有望最快于2月中旬準(zhǔn)備就緒。

　　如果成行，長江實(shí)業(yè)將會(huì)成為香港首宗以人民幣計(jì)價(jià)的公開招股(IPO)案例。香港媒體稱，該宗交易已獲商務(wù)部、外匯管理局等相關(guān)部門首肯，香港金融管理局也有參與協(xié)調(diào)。這一消息暫時(shí)未能證實(shí)。但市場普遍預(yù)測，長江實(shí)業(yè)此次擬集資約100億元人民幣，最快可于今年首季完成分拆。

　　多重懸疑待解

　　實(shí)際上，李嘉誠對(duì)于發(fā)行REITs早已輕車熟路，這也是其運(yùn)用資本手段運(yùn)作地產(chǎn)項(xiàng)目的一貫財(cái)技。此前，長江實(shí)業(yè)在2003年8月把旗下持有香港商場的置富產(chǎn)業(yè)信托于新加坡上市，長江實(shí)業(yè)持有31.9%股權(quán)。此后2005年11月30日，長江實(shí)業(yè)又分拆旗下持有7項(xiàng)非核心區(qū)工商廈物業(yè)的泓富產(chǎn)業(yè)(00808.HK)上市。

　　盛富資本董事總經(jīng)理黃立沖在接受本報(bào)采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行REITs一般傾向于選擇升值潛力及回報(bào)有限的物業(yè)，在租金回報(bào)穩(wěn)定、估值高峰時(shí)套現(xiàn)，并以此資金投資其他更有價(jià)值的項(xiàng)目。

　　在行業(yè)發(fā)展高位把手上已成熟的出租物業(yè)分拆上市，這一慣用手段在李嘉誠的第二只REITs泓富上市時(shí)就已有跡可循。作為泓富產(chǎn)業(yè)信托中的核心物業(yè)之一的工業(yè)大廈當(dāng)時(shí)租客流動(dòng)性大、加租難。在地產(chǎn)投資熱潮的時(shí)候，李嘉誠將其打包成功上市，成為香港首家由私人機(jī)構(gòu)籌組的REITs。

　　率先選擇以人民幣IPO方式，同樣被認(rèn)為是李嘉誠的超人之舉。自2010年7月份《清算協(xié)議》修訂以來，港交所多位高層表示將積極開拓人民幣上市證券產(chǎn)品。香港特區(qū)政府金管局前總裁任志剛也在公開場合表示，人民幣IPO的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。

　　但黃立沖認(rèn)為，從市場角度而言，投資者重點(diǎn)需要關(guān)注REITs旗下物業(yè)的租金回報(bào)率。一般REITs在上市時(shí)都會(huì)承諾未來一段時(shí)間內(nèi)的收益率，但在承諾期之后，此前的收益率就會(huì)根據(jù)實(shí)際的租金情況進(jìn)行一定的變更，并出現(xiàn)后遺癥。

　　這種后遺癥的癥結(jié)在于，目前內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率普遍在3%左右，而香港REITs的收益率通常在6%至8%。商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于基金收益率，導(dǎo)致REITs只能通過收益承諾或業(yè)績造假來吸引投資者。

　　睿富基金的清盤退市成為開發(fā)商業(yè)績造假的典型悲劇。2010年4月1日，睿富基金宣布股東會(huì)通過出售唯一資產(chǎn)北京佳程廣場及撤銷在港上市地位，成為香港首個(gè)自動(dòng)清盤的房地產(chǎn)投資信托基金。

　　睿富基金發(fā)行前稱旗下的佳程廣場租金為273元/平方米/月，但實(shí)際平均租金收入只有每月每平方米176元。造假丑聞一出，業(yè)界一片嘩然。自此，睿富基金的股價(jià)一直低位徘徊，并面臨重新估值。

　　曾經(jīng)投資睿富基金的黃立沖認(rèn)為，在目前內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率回落背景下，如何解決物業(yè)投資回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于基金收益率的矛盾依然困難重重。

　　至關(guān)重要的是，長江實(shí)業(yè)發(fā)行的人民幣REITs能否通過中國相關(guān)監(jiān)管部門的批準(zhǔn)仍無官方表態(tài)。有業(yè)內(nèi)人士稱，目前仍無法獲知此次發(fā)行可能的規(guī)模，而參與此次發(fā)行籌備的銀行家擔(dān)心上述計(jì)劃被推遲，甚至被監(jiān)管部門否決。