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　　唐文祺

　　自稱“對上�？春谩钡呐耸�屹，第二枚棋子果然如期落下。不過這一次“聲東擊西”的結果，并不是之前對外宣稱的大虹橋區域，而是如今已算寸土寸金的上海外灘。

　　SOHO中國(00410.HK)日前發布公告稱，將以22.5億元價格收購國鼎公司90%股權，從而間接獲取了該公司名下一項目公司90%股權。根據公告內容透露，獲得SOHO中國青睞的這一項目，恰好位于上海外灘區域南端。其范圍為永安路以東、新永安路以南、中山東二路以西、新開河路及人民路以北，總占地面積約22462平方米。

　　繼東海廣場之后，SOHO中國進入上海市場之后的第二個項目，仍然著眼在了商辦物業。

　　公告中稱，東海廣場項目的運作成功，證實了上海在商業物業投資領域的市場潛力，以及上海核心地段商業物業所凸顯的價值優勢。因此，公司有意通過進一步擴大上海市中心的物業開發業務比例，以擴大參與持續增長的物業市場。

　　“代價為22.5億元，其中還包含了擬承接的債務。”潘石屹表示，“不過這個項目的貸款條件非常成熟，所以計劃50%以上的收購會使用銀行貸款。”據他透露，被稱之為外灘204地塊的這一項目，在盡快完成開工之后將于2013年下半年建成。

　　SOHO中國從接觸這一項目至完成收購，中間持續經歷了一年左右時間。而在此之前的7年時間內，由于所處位置特殊、出讓年限早，該項目一直處于設計、拆遷及準備階段。

　　潘石屹稱：“交易過程并不是非常簡單。”但他同時認為，此次收購對于公司股票應是較大利好�！皯�該說外灘這個位置并不亞于北京前門這樣的地段，是最好、最有代表性的地段�！�

　　公開數據顯示，國鼎在項目公司中的股權占比約68.34%，折算到享有項目建筑面積約13.1萬平方米。如果按照通常的計算方式，即以地上建筑面積為核準單位的話，預計這一項目的樓面地價已逾32000元/平方米。

　　由于目前外灘的市場化運作寫字樓數量不多，據DTZ戴德梁行提供的數據，當前海洋大廈的租金在6.5～7元/平方米/天，而外灘中心的租金在經歷下跌之后終于反彈至8～8.5元/平方米/天。

　　“外灘的寫字樓租金行情目前還不算高�！睒I內人士稱。或許正因為如此，潘石屹在回答日后項目規劃時曾提到，考慮到項目臨近上海傳統商圈城隍廟，成熟活躍的商業氛圍業已具備，因此可能會在商業部分多做文章。

　　“初步會考慮長期保留商鋪部分，因為我們認為這個地方的商業物業潛力非常大。當然，這還需要與各方充分溝通�！迸耸�屹認為，商業地產受房地產宏觀調控政策的影響非常小，在過去沒有享受到優惠，如今也沒受到打壓。

　　“SOHO中國在未來的方向還是很明確，就是集中在北京和上海的繁華地段開發商業地產。在市場泡沫比較多的時候，這些項目要出手時開價會比較高，這時我們會冷靜等待，當它的價格回歸到真正價值的時候，我們就開始收購�！�