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　　郭興艷

　　國際評級機構穆迪近日調低上海證大房地產有限公司(00755.HK，下稱“上海證大”)評級。該行稱評級下調主要反映了上海證大今年2月以人民幣92.2億元收購上海一幅土地后，財務和運營風險的增加。

　　今年2月1日，民營房地產企業上海證大以人民幣92.2億元拍得外灘國際金融服務中心(8-1)地塊，評級機構穆迪和標普隨即發出預警。近日穆迪宣布，結束了自2010年2月2日展開的復評，決定將上海證大的公司家族評級和高級無抵押債權評級由B2下調至B3，評級展望為負面。

　　穆迪助理副總裁及分析師曾啟賢表示，2009年底，上海證大資產價值為97億港元(或人民幣85億元)，但公司在今年2月以人民幣92.2億元收購上海一幅土地，財務和運營風險均增加，“我們預期，該項目將使上海證大的中期現金流更加集中，這也是評級下調的原因。”他說。

　　事實上，上海證大的財務狀況很難與外灘地王掛鉤。公司2009年年報顯示，其營業額和凈利分別為21.62億港元和4.5億港元，現金及現金等值項目結余僅為6億港元。其股東大會通函披露，截至2010年4月30日，上海證大未償還的借貸約為32.97億港元。

　　據了解，在投得上述地塊后，上海證大執行董事戴志康曾透露，外灘地王后續開發將引入合作方。按照上海證大和上海黃浦區規劃和土地管理局簽訂的國有建設用地使用權出讓合同，國際金融服務中心(8-1)地塊必須在簽訂合同之日起6個月內，付清全部土地出讓金。

　　今年5月26日，上海證大在港交所宣布關聯交易，與主要股東上海復地集團(02337.HK)、綠城(03900.HK)及上海磐石投資管理有限公司成立合資公司，注冊資本為人民幣10億元，主要從事上海的房地產及投資項目。

　　上述公告顯示，上海證大、復地集團、綠城集團和磐石在合資公司持股量分別為50%、30%、10%和10%，并按持股比例注資現金人民幣5億元、3億元、1億元和1億元；合資公司成立后，各訂約方還將以現金向合資公司提供合資股東貸款，分別為人民幣10億元、25.72億元、8.58億元及1.87億元。

　　但公告并未披露合資公司是否將共同開發外灘地王。一位地產分析師向《第一財經日報》表示，上海證大取得外灘地塊后，以其資金狀況來看，顯然需要尋找合作方。他表示，持有上海證大19.47%股份的第二大股東復地集團，在高端樓盤的認知度和廣度上，與綠城仍有距離。如今，雖然仍沒有準確論述資金需求的來源，但相信四方合作，能分擔風險并減輕資金壓力。他坦言，對于穆迪在近5個月后調低上海證大評級感到奇怪。

　　穆迪則表示，預期上海證大將與其他投資者合作發展項目，但相對其目前規模而言，上海證大的投資份額仍然較重，將會削弱公司流動性；同時，鑒于銀行收緊對房地產業的信貸，該項目的融資可能面臨挑戰。