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民企掰贏國企 255億吞下內(nèi)地新地王

  每經(jīng)記者朱玲發(fā)自廣州

  255億元!內(nèi)地新地王在廣州誕生!

  昨日(12月22日),富力地產(chǎn)聯(lián)合雅居樂、碧桂園三家香港上市房企,組成“民企”聯(lián)合體,以超出底價(jià)90億元的價(jià)格,擊敗由保利、中海、萬科組成的“國企”聯(lián)合體,鯨吞了總體量達(dá)430多萬平方米的廣州亞運(yùn)城巨無霸項(xiàng)目,成交價(jià)遠(yuǎn)超2007年長沙北辰地王的92億元。

  新地王·拍賣

  民企“意外”擊敗國企

  引起市場諸多猜想的廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目,22日終于揭開謎底。這個(gè)以165億元底價(jià)起拍的巨無霸項(xiàng)目,僅底價(jià)就已成為我國內(nèi)地的總價(jià)地王。

  由于亞運(yùn)城體量龐大,即使參與競標(biāo)的開發(fā)商均為地產(chǎn)巨鱷,也不得不組建“聯(lián)合艦隊(duì)”參與投標(biāo)。其中,“國企”聯(lián)合體以保利為首,聯(lián)合萬科、中海組成保利聯(lián)合體;“民企”聯(lián)合體以富力為首,聯(lián)合碧桂園、雅居樂組成富力聯(lián)合體。此外,還有單刀赴會的“央企”正規(guī)軍——中信地產(chǎn)。

  據(jù)了解,廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目總建筑面積高達(dá)438萬平方米,包括已建好的8000多套住宅,以及14宗未開發(fā)的地塊。目前已開發(fā)的物業(yè)僅86萬平方米,未開發(fā)的物業(yè)面積達(dá)352萬平方米。“開發(fā)商要多少年才能累計(jì)到如此大的地塊面積?”不少業(yè)內(nèi)人士如此表示。

  競拍現(xiàn)場,保利聯(lián)合體和富力聯(lián)合體之間的競爭異常激烈。由于競價(jià)階梯為2億元,僅10個(gè)回合,就已達(dá)到之前市場預(yù)期的200億元。

  當(dāng)競拍價(jià)格達(dá)237億元時(shí),富力聯(lián)合體代表提出:可否將競拍價(jià)格改變一下?此后,改為以1億元階梯競拍,繼續(xù)上演強(qiáng)強(qiáng)相爭。

  最終,市場一致看好的保利聯(lián)合體意外敗下陣來,富力聯(lián)合體以255億元“天價(jià)”拿下內(nèi)地新地王,折合樓面地價(jià)達(dá)5822元/平方米。

  值得注意的是,在競拍過程中,“央企”代表中信地產(chǎn)一直未舉牌。

  競拍結(jié)束后,富力地產(chǎn)華南地區(qū)總經(jīng)理朱榮斌對在場記者笑稱,沒有心理價(jià)位,首先考慮是如何能夠拿下來。

  對于后期如何運(yùn)作,朱榮斌表示,將依照各家公司所長來開發(fā),目前僅有初步想法。但可以肯定的是,富力、碧桂園、雅居樂三家同為廣州本地公司,又同為香港上市企業(yè),背景相似,在參與亞運(yùn)城項(xiàng)目競標(biāo)前,已做好充分準(zhǔn)備。

  新地王·付款

  不執(zhí)行50%首付比例

  廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目占地面積達(dá)263萬平方米,建筑總體量達(dá)到了438萬平方米,光居住面積就有385萬平方米,是名副其實(shí)的“巨無霸”項(xiàng)目。

  據(jù)了解,今年廣州市政府計(jì)劃推商品住宅用地為250萬平方米,但廣州亞運(yùn)城一個(gè)項(xiàng)目的出讓量,就已超出全年的計(jì)劃供應(yīng)量。

  此外,亞運(yùn)城項(xiàng)目開發(fā)周期為6年,每年將會向市場提供60萬平方米住宅,按每套100平方米計(jì)算,每年將會有6000套房源入市。

  廣州市國土資源和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,只有這樣才能在不削弱市場價(jià)值的前提下,給予市場穩(wěn)定持續(xù)的商品供應(yīng),不會形成區(qū)域性壟斷以及對市場的沖擊。

  近期國家針對樓市出臺了一系列政策,包括要求分期繳納的土地出讓金繳清期限原則上不超過一年,且首次繳款比例不得低于全部地價(jià)的50%。據(jù)悉,廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目并不會執(zhí)行此規(guī)定,而是先繳納40%款項(xiàng),剩余款項(xiàng)在未來兩年內(nèi)支付完成。

  廣州市國土房管局相關(guān)人士解釋說,亞運(yùn)城項(xiàng)目掛牌出讓先于國家新政出臺,因此,此次拍賣將繼續(xù)按之前的公告文件執(zhí)行。該負(fù)責(zé)人還表示,廣州土地出讓金管理一直比較嚴(yán)格和規(guī)范,大部分合同約定,土地出讓收入在成交60日內(nèi)一次性繳清。對于個(gè)別高價(jià)地塊,才會分期支付,但繳納期限也不會超過兩年,首期繳納比例一般也會高于50%。

  業(yè)內(nèi)人士也分析認(rèn)為,富力、碧桂園、雅居樂三家開發(fā)商的整體實(shí)力已經(jīng)足夠強(qiáng)大,255億元土地款兩年內(nèi)完成支付應(yīng)無問題。

  新地王·房價(jià)或超1.3萬元/平方米

  對于此次遠(yuǎn)超業(yè)內(nèi)預(yù)期的255億元成交價(jià)格,廣州市國土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人對外表示,考慮到亞運(yùn)城項(xiàng)目用地規(guī)模、交通、教育等生活配套情況等,以這樣的整體價(jià)格出讓是合理的,符合其內(nèi)在價(jià)值,也可看出市場對亞運(yùn)城項(xiàng)目是積極和肯定的。

  另據(jù)了解,此次拍賣采取了不同于以往土地出讓的做法,除了設(shè)置165億元的起始價(jià)格后,還設(shè)置了175億元的保密底價(jià)。只有競買人最高報(bào)價(jià)達(dá)到或高于保密底價(jià),才能確認(rèn)成交。這個(gè)掛牌起始價(jià)和保密底價(jià),均是由房地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)根據(jù)政府對亞運(yùn)城項(xiàng)目以及周邊配套投資成本,再加上未開發(fā)用地市場價(jià)格進(jìn)行科學(xué)評估后而確定的。

  目前,廣州亞運(yùn)城周邊銷售的樓盤價(jià)格集中在6500元~8500元/平方米。廣州地產(chǎn)營銷專家謝逸楓表示,按255億元總價(jià)計(jì)算,扣除公建配套和其他建筑成本及稅等費(fèi)用后,亞運(yùn)城住宅部分的樓面地價(jià),實(shí)際上達(dá)到了7200元~7500元/平方米。因此,住宅銷售整體均價(jià)會在13000元~15000元/平方米。若首期能賣到1萬元/平方米,其后市風(fēng)險(xiǎn)較小。

  合富輝煌(中國)副總經(jīng)理龍斌表示,盡管這樣的價(jià)格比預(yù)期的要高,但從該項(xiàng)目是政府重點(diǎn)打造區(qū)域來看,這個(gè)價(jià)格仍是比較理性的,兩大陣營出價(jià)還是相對比較謹(jǐn)慎。他還表示,在房地產(chǎn)市場面臨調(diào)控的情況下,未來市場能否接受如此價(jià)格,市場如何走向,都會給三家開發(fā)商帶來巨大挑戰(zhàn)。

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