周亞玲 段雯

　　過分熱衷資本運作、在二級市場套現的思路，成為今日國美商都的“壯士斷臂”的內因。在最強盛期，國美系曾號稱在一級土地市場上擁有驚人的數量，從當時公布的信息看，黃光裕曾遠遠超過楊國強和許家印，成為中國“第一大地主”。

　　2009年8月11日，北京豐臺區西南四環，“備戰90天”的條幅斜斜掛上一座龐大的建筑物，機械、建材雜散其中。黃光裕最大的“地盤”——國美商都，至今已經原地踟躕了4年。

　　本報獨家獲悉，8月底，國美商都將以60億元的身價迎來新東家。建筑商中建八局已經在意向初定后，第二次進入這座爛尾許久的建筑，繼續施工。此外，鵬潤地產還以溢價50%轉讓了北京昌平一塊一級開發土地。

　　這更像是斷臂求生，而非國美系地產業務的終結。鵬潤地產高層肯定地說：“除了你說的這幾個，我們沒再做別的轉讓。”

　　別了！國美商都

　　“這是中國房地產資本運作最大單子之一。”鵬潤地產高層說，國美系旗下最大房地產項目國美商都的轉讓本月將落定，轉讓價格可能在60億元左右。

　　兩家大型投行和鵬潤地產的談判到了最激烈階段。“兩家互相不知道對方是誰，我真的不能告訴你他們的名字。”記者多次溝通后，鵬潤地產高層最終只肯透露國美商都的成交意向價格和落定時間。此次交易顯得甚為神秘，豐臺區商務局局長表示毫不知情。

　　除了國美商都，鵬潤地產還將位于北京昌平在做一級開發的土地轉讓給了大連的一家開發商，“對方想做住宅開發，是以溢價50%轉讓的。”他表示對這個價格還是比較滿意的。

　　今年初，“國美系”位于北京蓮花池的鵬潤建國大酒店也已轉讓。

　　同時，該高層否認了會轉讓北京宋莊等其他地塊，“我們不會再做轉讓了”。

　　此前，國美商都的轉讓談判對象是中鐵置業，現在該談判已經告停。“我們不打算收購國美商都了。”中鐵置業一位參與談判的人員告訴記者，“就是這幾天突然決定的，本來談了大半年了。”談及放棄的原因，該人士表示：“價格上談不攏。”中鐵置業今年在北京只有中鐵瀚庭一個項目開盤，對土地十分渴求。

　　對于中鐵置業人士的說法，鵬潤地產高層并不認可：“不是中鐵置業放棄，他們一直想和我們談，是我們不樂意。”據悉，雙方沒有達成合議的原因還有，中鐵置業希望采用項目整體收購的方式，但鵬潤地產則希望采取股權合作的方式。“雙方的理念不一樣。”該高層最后強調。據了解，鵬潤地產可能不會放棄對項目的全部權益。

　　昔日的寵兒

　　與相鄰的總部基地相比，國美商都這棟“爛尾樓”顯得格外醒目。在現場，記者發現，大廈的外部有九成新，但是內部雜亂不堪，工人不斷地往工地里搬運電機等裝修用具。大廈的背面掛著“備戰90天確保國美商都A區工程按期備案驗收”的鮮紅條幅。

　　中建八局的工作人員表示，這個條幅是8月11日掛上去的，中建八局的施工隊也是在最近兩天進入大樓的。新裝好的大樓下面幾層會是國美的賣場，上面的樓層將作為寫字樓出租，相鄰的國美商都B區也將擇日開工。年初，國美商都還因拖欠中建八局的工程款，陷入糾紛。

　　國美商都曾是國美系地產版圖中最重要的一角，它是鵬潤投資集團迄今為止投資規模最大的商業地產項目。55萬平方米的建筑面積，在當今亞洲商業地產項目中，依然位居前列。

　　按照公開披露的消息，國美商都地上規劃建筑面積35萬平方米、地下4層面積20多萬平方米，當年的總地價為8億元，建安成本約為2000元/平方米，加上營銷推廣費用，總投入大概在24億元左右。

　　2005年，國美置業競得這一北京市當年最大的招拍掛項目，命名為“國美商都”。最初禹晉永提出了科技地產的定位，8個月后，禹晉永以泄露公司機密之名被黃光裕請走。繼任者童淵又提出了服裝時尚中心的概念，一年多后也是無果。黃光裕選中禹晉永和童淵的原因之一是兩人對資本市場的非常偏好。禹晉永在2002年爭奪寧城老窖殼資源時和黃光裕相識，在和黃認識之前就是一個資本運作老手。而童淵曾經說過“我們用最爛的房子，賣最高的價錢——3萬元/平方米，憑的就是黃光裕的金字招牌”。

　　有人曾對國美商都做過如此評價，“如果當時定成公寓、酒店和配套商業的城市廣場，早成功了。禹晉永和童淵滿腦子是信托和上市，想在二級市場套現百億元回來，從一開始就沒打算做成一個真實的東西”。

　　2007年，外部結構和框架基本建成的國美商都請來了曾盤活中友百貨的臺灣人周東權。據稱，黃光裕一開始就希望一個遠高于市場行情的價格，繼而在一年多的時間里都未對國美商都的定位和租金價格拍板，雙方對定價的預期完全偏離，不歡而散。

　　三年的“野蠻生長”和資本運作

　　除了商業地產的開發，國美系曾號稱在一級土地市場上擁有驚人的數量。從當時公布的信息看，黃光裕已經遠遠超過楊國強和許家印，成為中國“第一大地主”。

　　按照2008年中關村建設的增發方案，單在北京，黃光裕就在崔各莊、宋莊、張家灣等地擁有建筑面積為1億平方米的一級土地開發項目。

　　如今昌平沙河的一級開發項目已經轉讓，該高層同時否認了轉讓宋莊等項目的傳言。

　　按照業內普遍的提法，這些一級開發項目中的一部分并未真正落入國美系掌控之下，譬如張家灣的土地。公告稱，擬開發范圍包括“通州新城區域30平方公里內的5000畝土地的一級開發和整理，及張家灣全鎮域范圍內(約105平方公里)除市、區兩級政府和國家確定征收外的全部土地的一級開發”。但實際上，張家灣土地一級開發會面臨很多法律上和程序的障礙——大批農民的補償、超大面積的耕地征用須通過國務院批準等。

　　該高層確認，目前土地一級開發的項目還在做，他以西壩河長途汽車保養廠土地一級開發項目金尊為例做了解釋。

　　一些土地只是“擬”開發，就寫入了增發方案中的注入資產部分。1億平方米的土地儲備，如此的“野蠻生長”源于黃光裕多年前的地產夢。

　　有一個最通用的版本是，2005年，黃光裕的妹夫張志銘掌舵的國美第一城和明天第一城的火爆大大刺激了黃。低于周邊價格1000多元的價格，依然能獲得高利潤，讓做家電出身的黃光裕看到了地產行業的好處。適逢國美電器借殼中國鵬潤香港上市成功后一年，嘗到股市甜頭的黃光裕放出話來，“要拿出100個億砸向房地產，再造一個國美電器那樣的國美地產”。

　　之后的三年也是國美系在土地市場狂飆猛進的“黃金時代”；上世紀90年代末就開發過樓盤的國美系真正大舉進攻房地產，也正是這黃金的三年。

　　那個著名的增發方案表明，曾打算注入中關村建設的資產中就包含前文提到的位于昌平沙河的項目和蓮花池的酒店項目，意向取得年份分別是2006年和2007年。這兩個項目在當年的增發公告 “項目介紹”中位列第二、第三。

　　同一時期，國美系還取得了北京大康鞋城、重慶國泰廣場和無錫電瓶廠等重要項目。

　　在土地上的“野蠻生長”加上在資本市場的才能搭建了國美的地產版圖。

　　黃光裕在電器零售和房地產這兩大產業鏈條之間回轉自如，2008年5月，黃光裕希望將國美業務板塊中的資產大部分注入到中關村建設“殼”中，是其在資本運作中生死攸關的一筆。

　　最終，這個重組方案在董事會就遭到摒棄，發文公告中止。國美系地產業務未能借力于股市。

　　2008年11月，黃光裕接受調查，各種傳聞接踵而至。

　　在國美系業務板塊中，地產和家電是完全不同的命運，家電有股市做資本平臺，數百家的連鎖還牽扯到就業等敏感問題，經營得以平穩過渡。而部分項目還停留在初期的地產業務成為受沖擊最嚴重的部門。

　　2009年初，蓮花池的酒店出讓。

　　8月，國美系將告別最大的商業地產項目國美商都。

　　當年的跑馬圈地為今天的壯士斷臂埋下了種子，過分熱衷資本運作、在二級市場套現的思路一開始就偏離了認真做地產的跑道。

　　明天

　　“我們希望降低一級開發的項目比例，增大二級開發，特別是住宅的開發。不再做那種占用資金太長的項目了。”鵬潤地產高層告訴記者。顯然，當年那種豪放的在一級土地市場拿地，希望獲得資本市場認可的方式已經不適宜今天的國美系了。鵬潤地產要開始著眼“短平快”項目，不再醉心于打造國美電器連鎖那么龐大的國美地產。所以，重回張志銘掌舵時代的猜測也甚囂塵上。那時的國美系開發的住宅是快進快出，低價入市，強調高周轉，在北京有一些市場知名度。

　　一位前鵬潤地產高層表示：“現在，黃秀鴻(黃光裕大妹)掌舵應該會謹慎很多。畢竟過去的那個路子已經行不通了。”

　　鵬潤地產高層告訴記者：“我們最近還拿地了。剛剛還在和對方談土地的事情。”但具體拿了幾塊地，他卻始終不肯透露，只是肯定地說已經有簽訂合同，板上釘釘的土地交易了。

　　當記者以探尋的口氣說：“你現在肯定也特別焦灼。”他卻否認了記者的看法，“其實現在情況還不錯。等這個月底吧，一切都會有個結果”。

　　來源：經濟觀察網

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