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朱孟依或只涉及黃光裕案邊緣 合生創展將向何方

http://www.sina.com.cn  2009年02月28日 23:45  中國經營報

  3月3日,是朱孟依這位全國政協委員必須公開露面的時間,神秘的他究竟是“出鏡”還是已經“出境”?政協全體會議就是揭盅的時刻。合生創展,這個曾經的全國最大的房地產企業將走向何方,也將同時露出端倪。

  旋渦 

    熟知合生情況的地產界代理表示,朱孟依涉及的只是黃光裕案的邊緣事件。

  “我們老板現在在北京,年后還回過廣州向員工派發開門紅包。”2月23日《中國經營報》記者向合生創展查詢朱孟依動向時,其廣州的一位管理者言之鑿鑿地表示。但對于朱孟依是否被公安部門限制離境,又為何不公開露面澄清此事的問題,這位人士表示“不清楚”,并一再強調不能公開其姓名。曾被王石稱為內地最大開發商的合生掌門人究竟出了什么事?

  故事開始于2月下旬。法新社首先報道,朱孟依因涉及黃光裕案,被東莞公安機關限制離境并協助調查。隨著《蘋果日報》等香港媒體的跟進,此事在香港資本市場引起震動。2月20日合生創展的股價一度下挫50%。當日下午合生發布公告稱,報道無事實依據,但對朱孟依的狀況沒有進一步的交代。資本市場顯然對這份公告不滿意,周一開盤后合生股價一再下挫。其間有傳言稱朱孟依早已離境避禍。

  但熟知合生情況的地產界代理向《中國經營報》記者表示,朱孟依正在北京率團隊公關,只是由于具體情況未定、且行事風格一向如此,才沒有進一步出面澄清。據其了解,朱涉及的只是黃光裕案的邊緣事件。朱孟依這一個月來只是協助警方調查,人身自由沒有受到限制。剛剛在1個月前離職的合生創展集團前副主席趙海也表示,在其任職合生期間,朱孟依與黃光裕之間基本沒有來往,對于朱牽涉黃光裕事件的傳言,他表示沒有可能性。

  朱孟依與黃光裕最顯性的聯系也許就是同為潮汕人,從各自公司經營范圍以及發展方向來看,兩人并沒有太緊密的聯系。只是2004年前后黃光裕進入房地產領域后,憑借同鄉這層關系,兩人的接觸才開始增多。有熟悉兩人情況的潮汕商人向記者表示,兩人也曾一起出現在潮汕商人舉行的聚會中,但據其所知,兩人私交一般。此次事件朱孟依主要是牽扯到公安部前部長助理鄭少東,鄭與黃、朱的關系都不錯,也許是“竹竿一掃”就被牽扯進去了。

  《中國經營報》記者曾就此情況咨詢合生在廣州的幾個競爭對手,他們大多表示現在市場流言很多,甚至不排除上述解析是合生放出來的煙霧。不管怎樣,真實情況只能等到朱孟依公開露面后才有定論。

  與黃光裕這個甩手掌柜不同,朱孟依在合生的作用非同小可。“假如老板被押,合生的正常運作都成問題。”合生一位員工表示。據內部人士透露,除了武捷思任總裁的第一年外,其余時間,朱都將權力牢牢抓在手中。創業階段,朱孟依的事必躬親曾令公司成長迅速,2004年,當萬科年度銷售額還在70億元左右時,合生創展的銷售已經輕輕松松地突破百億大關。但5年過去,當萬科開始朝著800億元的目標邁進時,合生卻面臨可能達不到100億元銷售的尷尬。

  “2009年是關鍵的一年。”這是朱孟依在2008年管理層動員大會上反復強調的一句話。沒想到,朱老板開局不利,官非纏身。

  上市 

    家族股權錯綜復雜,只有朱孟依居中運籌,才能完成珠江投資上市的任務,但由于被牽扯進黃光裕案,上市一事顯然多了變數。

  朱孟依2009年的任務不少,其中之一就是把珠江投資的盤子做大,隨時為國內上市做準備。盡管合生的發展勢頭大不如前,但朱老板的實力在業界依舊不離前三,這個功勞要歸于朱孟依旗下另一個影子企業——珠江投資。

  合生創展與珠江投資是一對高度關聯的兄弟企業,實際控制人均為朱孟依,大部分時間兩個公司是兩個牌子同一套人馬在運作。合生創展上世紀90年代已經在香港上市,為了便于運作項目,朱孟依在國內成立了珠江投資。兩家公司會以組合投資方式做項目,珠江投資負責拿地,然后再由兩家按某種比例組成中外合營的項目公司進行開發。

  業內人士表示,珠江投資不但負責拿地,一般的工程開發也由其進行。據了解,珠江投資的股東之一廣東新南方建筑工程有限公司的老板即是朱孟依的胞兄朱沐之,珠江投資的另一位股東則是朱孟依控制的韓江建筑安裝工程公司。在合作之初,兩公司的比例關系基本是合生占70%,珠投占 30%。但近年來,比例關系不斷地向珠投傾斜,很多項目已經由珠投單獨開發。

  “現在,朱總的重心在輔助珠江投資A股上市上。”2008年初,合生內部人士告訴《中國經營報》記者,由于香港股票市場估值較低,合生創展的總市值很低,而且一直得不到投資者的認可,所以從2006年開始,朱孟依打算把珠江投資建成另一個資本平臺。從2007年開始,關聯交易頻頻發生,朱孟依逐漸把有發展潛力、質優價廉的資產都注入珠江投資。盡管國內資本市場情況多變,但在珠江投資2008年年底擬定的2009年發展計劃中,“上市”二字還是躍然于紙。

  “這件事只有老板才可能運作成功。”合生內部人士表示,合生創展前任總裁武捷思也曾被賦予類似的任務,但涉及到朱氏家族錯綜復雜的股權關系,即使是曾任廣東省省長助理、以善于處理資產并購著稱的武,也只能束手無策。

  歸零 

    國際研究者認為,合生這樣規模的房地產企業,長期以來只有20億元左右的現金流,實在是過于激進。

  除了令人頭痛的上市計劃外,朱孟依另一件大事就是“把合生抓起來”,重現四年前的輝煌。全國合生系的樓盤正醞釀著降價。合生在廣州負責銷售的員工告訴《中國經營報》記者,“重回百億已是合生底線”。

  因為只有這樣,才能支持朱孟依的逆市抄底的計劃。

  在發布“涉及黃光裕案”澄清公告的同時,合生同時發公告表示,已經按照約定支付2008年12月拍下的北京朝陽區大望路地塊的大部分地價。這塊8.59 億元投得的地皮折合樓面地價為6167元/平方米。此前一年,萬科在同區競得的土地價格高達11000元/平方米。這也是合生總裁陳長纓所說的“合生不會放棄的優質項目”。

  其實,朱孟依起家的手法與碧桂園非常相像。上世紀90年代,合生憑借的就是在郊區建廉價的“大盤”,快速銷售回籠資金。這種手法對土地儲備的要求很高。老朱正在“歸零”,重拾創業階段的發展模式。“老板判斷,價廉物美的郊區盤依然是自住市場的主流”,合生一位內部人士向《中國經營報》記者透露,這是朱孟依在年終總結會上的結論。回顧2008年,合生在樓市低迷時囤下的土地,基本都是城郊“衛星城”,又或者是上述價格折讓較大的項目。

  重新調整戰略,特別是在土地儲備上的擴張,對企業資金壓力很大。國際評級機構穆迪投資對合生的資金流一直比較擔憂,就在合生買了便宜地的1個月之后,其將合生的評級再度調低,評級展望維持“負面”。這已經不是第一次了,2008年合生每次買地,穆迪都給出“復評并可能下調”或“展望修訂為負面”。僅2008年購入的土地,合生2009年就要支付超過40億元的土地款。除此之外,合生還有各種巨額債務。例如2010年2月前,合生就需支付18.3億元人民幣可換股債券。

  相對于巨額支出,合生的收入明顯偏低。2008年1~10月,合生的銷售收入僅在80億元左右。國際研究者認為,合生這樣規模的房地產企業,長期以來只有20億元左右的現金流,實在是過于激進。受金融海嘯影響,合生2009年也很難在國際資本市場獲得資金,所以這些龐大的支出只能依賴銷售收入及國內銀行的借貸。據合生內部人士透露,合生在內地銀行還有140億元左右的銀行授信,但這些貸款能否順利動用還存在一定變數。

  目前,合生的預算系統已經發揮到極致,每月收入支出的預算精確到百位。大大小小設立了636個資金計劃項目,編制費用預算和月度資金預算時,更要把現金流轉時間算上,賬戶只在某一固定時間有流動資金。

  家族企業中,管理成本的控制一直是個復雜到極點的難題,節約計劃實施的細節,只能依賴于朱孟依在家族中的“殫精竭慮、事必親躬”。

  割舍 

    “老板只有暫緩商業地產的戰略,否則這會拖垮公司。”合生一位不愿透露姓名的高層表示。

  朱孟依私下曾對友人表示,中國房地產高速增長期不會超過15年,屆時商業項目的份額以及成熟度將決定地產企業的地位。2008年3月,合生上市十周年慶典上,朱孟依宣布將在華北區推出20個新盤,其中包括建筑面積達188萬平方米的10個高級商業地產。

  然而在面對巨大的投入,以及如今的市場環境,朱孟依不得不下定決心削減這一長期的戰略投入。2009年1月,負責商業地產的趙海離職就是一個清晰信號。為了說服趙海加盟,朱孟依付出了每年500萬港元,并擁有認購合生100萬股認股權的高額薪酬。然而一年不到,合作就此告終。

  《中國經營報》記者從合生內部人士處了解到,近期公司的確將對各大業務進行大規模重整,其中商業地產板塊將深度重組。“除非國家地產業長期發展規劃中有關于商業地產的實質內容,否則合生商業項目會有大變動。”該人士表示,部分計劃長期持有的商業項目將出售,其余部分將緩建。

  按計劃,合生總面積達188萬平方米的項目將于2011年完工。建五星級酒店以及高級寫字樓的成本非常高,估計僅僅是這些物業的建筑成本就高達1萬元/平方米,換言之,188萬平方米的建筑成本就高達188億元。如果再加上合計54億元的地價,已公布的商業項目就要求合生三年內投入242億元。

  與商用物業的巨額投入相比,商業項目的回收期長是業內公認的,普通項目平均回收期在9年左右,高檔項目甚至更長。因此商業物業每年的資金回報并不高。2007年,合生投資物業的租金收入為5755萬元,酒店經營收入1.15億元,兩項合計只占銷售收入的1.5%。“老板只有暫緩商業地產的戰略,否則這會拖垮公司。”合生一位不愿透露姓名的高層表示。

  合生-珠江系2009年的三大戰略實施離不開朱孟依。無論是珠江投資的股權整合,企業管理成本的收縮,還是商業地產的割舍,涉及的都是利益重新分配的格局。只有朱孟依才有能力平衡來自家族的各方利益。所以如果老朱無法從黃光裕案脫身,合生-珠江的各大戰略最終也只能是鏡花水月。


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