王芳潔

　　開門復動竹，疑是故人來。

　　一筆1.5億港元的海外票息延期支付，令外界對中新地產(00563.HK)的資金鏈產生了很壞的聯想。這顆在2006年至2007年間迅速上位的“地產新星”似有重蹈前人覆轍的可能。這個“前人”，指的是于2003年崛起，又于2006年“隕落”的順馳集團。

　　當然，賬面上仍有20余億元人民幣的中新地產還沒有走到最壞的地步，集團不僅為票息的延期支付提供了一個理由，也表示要在本周內完成支付。但在中新身上，有太多與當年順馳相似之處，這不得不令人擔憂。

　　接近中新地產的人士透露，該公司早在去年就開始尋求集團層面的股權融資。

　　似曾相識的野心

　　很長時間以來，中新地產并不為人熟知。及至“票息門”事件爆發，媒體才猛然驚覺，這家行事低調的房地產企業早已默默積累起大量土地儲備。及至2008年10月31日，中新地產的土地儲備為總建筑面積1477萬平方米，規模甚至超過了金地集團排名全國前十。

　　翻看中新地產過去幾年的公開資料，不難發現其絕大部分土地儲備積累于2006~2007年間。2006年4月，這家公司的土地儲備方才300萬平方米，其中大部分由大股東酈松校注入。在短短一個2007財年，中新地產的項目便從6個增加至11個，土地規模更增加至1000萬平方米，增幅達到207%。下一個財年，公司的土地儲備再次刷新為1482萬平方米。

　　從一家中小規模開發商闖入全國“十強”地主，中新用了不到三年時間。如此節奏，恐怕只有當年的順馳堪比。彼時，順馳從偏安一隅的天津開發商發展到敢于向萬科“叫板”，也只用了2年左右時間，巔峰時期土地儲備亦在1500萬平方米左右。

　　值得玩味的是中新地產2007年年報中的一段話，其表述，公司計劃于2007年年底將土地儲備增加至1500萬平方米，以反映集團非常強大之增長潛質，并以每年200萬~300萬平方米速度增長，至2009年底達到2000萬平方米。

　　盡管在很多人看來中新地產的發展堪稱“神速”，但顯然今日公司之規模尚不及當年的愿景。為何不及，主要是2008年開始中新地產拿地的節奏放緩了。公司一位高層曾如此描述公司戰略的轉變，“到了2008年，房地產的形勢急轉直下，老板的想法也變了，不再想稱霸了。”

　　一席話無意間透露出中新地產原本的“野心”。這“野心”似曾相識，它曾被順馳集團前董事長孫宏斌強調過數次，只不過今天，中新地產集團董事局主席酈松校只是低調地將其寫在年報上。

　　鍋和鍋蓋的問題

　　中新地產的高層并不愿意將自己與順馳相提并論，因為他們認為順馳之所以走入困境，正是因為其上市沒有成功，而中新地產早在2003年便已經上市。

　　但與SOHO中國、遠洋地產等在大牛市IPO的企業不同，中新地產乃通過借殼方式上市，自2006年至今未有一次真正意義上的股權融資。回顧中新地產過去三年，主要的直接融資有兩次，一次為2006年6月發行的13.4億港元可轉債；一次則為2007年7月發行的4億美元高級票據(31.2億港元)。兩次融資共得金額44.6億港元。

　　接近中新地產人士告訴記者，在境外融得資金后公司非常興奮，因為彼時正值地產高峰期，同時行業洗牌的跡象亦顯露出來。手握大筆資金的中新地產認為，這正是企業發展的大好時期。

　　在跑馬圈地方面，中新地產是相當具有特色的。盡管在短期內囤積了上千萬平方米的土地，但中新地產自2006年后的所有新增項目均非招拍掛所得，而是一個一個通過股權轉讓的方式獲得。有時，中新地產會在一個月內連續發公告，宣告多起收購案的落定。

　　正是這種以股權收購為主導的拿地模式，使中新地產高管認為企業已經規避高價地的風險，不至于走順馳的老路。就拿地的手段和成本來比較，中新與順馳可以說的上是事異境遷。盡管當年順馳總在土地拍賣現場價驚四座，但由于2004~2007年為房地產上升周期，地價攀升速度很快，站在項目開盤的節點上反觀當初的拿地成本并不高。

　　而中新的快速發展集中在2006~2007兩年，其中主要集中在2007年。那是一個“瘋狂”的年份，公開市場的土地價格被一次次刷新紀錄，而在非公開市場，手握稀缺資源的土地方也都是待價而沽。

　　當然，從數字來看，中新地產的一些地確實拿的不貴，例如趁泰躍系資金鏈斷裂獲取的自由小鎮，按中新地產以7.998億元人民幣獲取項目56%股權計算，樓面地價(按總建筑面積計算)僅為1742元/平方米。但這只是寫入公告的成本，熟悉情況的人告訴記者，由于與合作方在項目操作方面有不同意見，且該項目尚有歷史遺留問題沒有解決，即便已經拿到了預售證項目也難以開盤銷售，已經獲批的銀行貸款也遲遲未能發放。

　　據了解，就股權交易獲地而言，情況往往非常復雜，解決遺留問題不僅需要付出資金成本也需要時間成本。

　　對于高峰期發展的中新地產來說，時間成本是非常寶貴的。因為“絢爛”總是轉瞬即逝，留給中新的是2008年及至目前的房地產下滑周期。2008年，中新地產的銷售額大約在50億元，但今年，公司已經四證齊全的項目總估值達到100個億，給銷售部門下達的任務也有70個億。交易量“急凍”的當下，這顯然不是一個輕松的目標。

　　熟悉中新地產的人士告訴記者，雖然企業走到今天有客觀原因，但主要還是因為公司發展過快造成。雖然按照中新地產的說法，“公司沒有在土地款方面欠國家一分錢”，但這并不表示這些土地款以及后續投入資金沒有給企業帶來壓力。依如順馳，如果用5個鍋蓋蓋10口鍋，那么最終很難“將所有的飯都做熟”。

　　根據中新地產過往的公告，記者估算其2006年4月~2008年10月間新增的土地儲備，所支付的現金超過60個億，其中最大一筆支出為購買珠海淇澳島的31個億。而這些并不包括尚未披露細節的哈麻原廠項目和太原街項目。

　　自我救贖的方式

　　“票息門”事件爆發后，中新地產非常緊張，因為擔心負面輿論會令消費者對中新品牌不認可，也可能造成銀行對中新地產收緊信貸。

　　中新地產認為，公司的情況遠沒有那么糟，且不論今年有100個億可售資產，單就現金而言公司賬上尚存20余億元。

　　但是記者從其他渠道了解到，就公司內部而言，中新地產早已經感到資金壓力的急迫，已經于去年分兩次裁員，也已經開始著手為自由小鎮尋找新的買家，

　　事實上，從中新地產的2008中期報告上亦能感受到資金方面的壓力，報告顯示，及至2008年10月31日，公司流動負債共128.79844億港元，其中包括48.45812億港元預售款，也就是說一年內公司需要償還的金額約為80億港元，與去年同期基本持平。但是去年同期，公司賬面上的現金超過40億元。

　　上述流動負債并不包括中新地產發行的可轉債，今年6月公司仍有連本代息償付的可能，此前媒體報道這個數字為11億港元。參考公司的賬面資金，不難看出公司資金壓力確實很大。

　　2006年，同樣感到巨大資金壓力的順馳選擇了出售集團股權的方式來“自我救贖”，據了解，這個方式今天亦被中新地產采納，公司早已開始尋找集團方面的股權融資。

　　此外，孫宏斌在棄守順馳時，并沒有忘記另起爐灶，早于先前準備好了融創為新的平臺。這個方式也許被年齡相仿的酈松校采納。

　　記者意外地發現，酈松校已經購入香港上市公司啟帆集團(00646.HK)股票，并已成為啟帆的大股東。

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