周濤

　　12月10日，中國海外(0688.HK，下稱中海)正式計入恒生指數(shù)。中海是目前恒生指數(shù)成份股中唯一處在完全競爭行業(yè)、不擁有任何壟斷行業(yè)背景與資源的中資公司。這一特異性使其區(qū)別于同期列入恒指的中國神華、中石油及已進入恒指的中資公司。中海晉升恒生指數(shù)源于其公司實力、穩(wěn)健增長的業(yè)績、規(guī)范的管理以及代表國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)無可替代的指標意義。

　　晉升恒指是對中海過往穩(wěn)健增長的業(yè)績、未來可能達到新的高度承前繼后的總結(jié)與指引。對中海歷史與現(xiàn)狀的解析，“均衡致遠”幾乎是使這家在香港上市已經(jīng)15年并經(jīng)歷了97金融風暴重大挫折的公司再次傲立群芳的關鍵經(jīng)驗與成就。而中海的這些關鍵經(jīng)驗，注定在流動性過剩、國內(nèi)

房地產(chǎn)市場暴漲的背景下，成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)激進的高負債擴張之勢最有益的鏡鑒。

　　2007年新高度

　　晉升恒指，是對中海2007年達到其發(fā)展新高度恰如其分的肯定。

　　今年11月7日，中海剝離其基建業(yè)務，此前的2005年，中海分拆其承建業(yè)務并成功于聯(lián)交所上市 (中國建筑 3311.HK)。至此，中國海外成為名符其實的中海地產(chǎn)。

　　盈利能力一向領先于國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的中海在2007年上半年再次達到了新的高度。2007年上半年，中海凈利潤達到13.7億港元，比去年同期增長60.2%，2007年全年業(yè)績再創(chuàng)新高已成定局。2004-2006年，中海的凈利潤領先于國內(nèi)所有房地產(chǎn)企業(yè)，分別為10.7億港元、15.3億港元和23.7億港元，2001年至2006年，中海實現(xiàn)凈利潤復合增長達到41.5%。

　　中海在2007年所達到的高度還在于為未來的發(fā)展儲備了更大的動能。截至07年9月，中海2007年在香港和內(nèi)地共新購土地14幅，新增可建樓面面積約385萬平方米。2007年，中海先后進入珠海、青島、大連、沈陽、天津5座城市，內(nèi)地地產(chǎn)公司從2006年的14家增至19家，是有史以來新進城市最多的一年，加上香港、澳門，中海已布局全國21個核心城市。完善了以港澳地區(qū)、長三角、珠三角、環(huán)渤海經(jīng)濟圈為重點，以內(nèi)地的中心城市為點狀支持的全國性戰(zhàn)略布局。未來2-3年，中海在內(nèi)地的地產(chǎn)公司將不斷增加，至2007年7月，中海擁有土地儲備超過2000萬平米，可用于未來4-5年的開發(fā)。

　　盡管2007年亦是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)大擴張之年，而中海有別并領先于同行的在于：在內(nèi)地市場布局的19個城市中，囊括了4個直轄市、9個省會城市、6個沿海發(fā)達城市，在2006年GDP排名中的前15個城市中，中海正式入駐13席，并且在各個地區(qū)城市，中海地產(chǎn)也每每劍指極具人居資源或投資價值的主流地段。這一發(fā)展戰(zhàn)略源于中海一直堅持做精品樓盤，從而尋求社會與企業(yè)價值最大化。

　　中海要求每進入一個新的區(qū)域，就要求做到當?shù)匾涣鳎�在提供精品樓盤的基礎上，要求各地區(qū)公司都要擁有極強的產(chǎn)品研發(fā)能力和銷售能力，要求在最短的時間內(nèi)樹立起與公司整體影響力相匹配的中海精品與高端形象。中海提出各個地區(qū)公司必須始終保持在當?shù)厥袌龅念I先水平。2006年，深圳、長春、佛山、蘇州、成都、廣州等地區(qū)公司均為當?shù)厥袌稣加新是?名，在未來的2-3年內(nèi)，預計將會有包括西安、重慶、青島、南京、沈陽、佛山等80%以上的公司進入當?shù)厥袌稣加新实那叭�甲�?/p>

　　除了業(yè)績可期，晉升恒指亦是對中海企業(yè)治理能力的認可。多年以來，中海制定了多項上市公司企業(yè)管治措施，保證了組織戰(zhàn)略、管理架構(gòu)等更好地適應發(fā)展戰(zhàn)略和資本市場的雙重要求。2006年11月21日，中海董事會榮獲香港董事學會頒發(fā)“2006年度出董事獎——上市公司 (香港交易所─非恒生指數(shù)成份股)董事會”獎項。評選團認為：中海董事會在推動企業(yè)管治和管理誠信上不遺余力，上市公司管理的公開、透明的治理水平得到了社會的認可。

　　除了公司具備相應的實力、穩(wěn)健的業(yè)績、完善的公司治理，公司所具備的行業(yè)指標意義亦是恒指考察的重要因素，以至于原定的50個恒指成份股目前還余7個席。中海是唯一一家業(yè)務遍及港、澳地區(qū)的國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)商，擁有港澳和內(nèi)地雙重開發(fā)經(jīng)驗，使得中海作為國際資本市場中國地產(chǎn)概念龍頭股的市場地位無可替代。此前，中海還獲選標準普爾公司推出的全球40大上市房地產(chǎn)公司指數(shù)成分股。而恒指余下不多的席位使得中海極有可能成為恒指中資藍籌股中唯一的地產(chǎn)公司。

　　晉升恒指的意義絕非僅僅局限于指標股的稱號，在香港這個國際投資市場中，晉升恒指意味著公司的

股票交投量將更趨活躍，金融機構(gòu)的關注將更密切，而公司的再融資、發(fā)展將更具優(yōu)勢。

　　均衡致遠

　　正在膨脹的國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)、并注定要經(jīng)歷政府的調(diào)控與市場的打磨，中海地產(chǎn)均衡致遠的企業(yè)發(fā)展特質(zhì)，將成為正在激進的國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)最有益的借鑒。

　　順馳因為過度擴張而陷入困境時過不遠，2005年繼起的中國房地產(chǎn)發(fā)展的第二次高潮帶來的全行業(yè)爆發(fā)式成長，在流動性過剩，資金充裕的當前市場，眾多房地產(chǎn)企業(yè)隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的暴漲，都在積極尋求高負債擴張。目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率普遍超過60%，而資產(chǎn)負債率在70%以上的房地產(chǎn)公司比比皆是。今年11月碧桂園在香港發(fā)債受阻，標準普爾為此發(fā)出警告：中國政府正在加強對銀行貸款和土地供應方面的限制，如果在開發(fā)規(guī)模和地域分布方面過于激進，可能會導致很高的風險。

　　作為一家創(chuàng)立于香港并走過28年歷程，經(jīng)歷風雨后成日漸成熟的企業(yè)，高質(zhì)量的規(guī)模擴張與穩(wěn)健的財務策略是中海首要值得國內(nèi)同行借鑒之處。2004-2006年的資產(chǎn)負債率分別為：44%、43%和58%,遠遠低于行業(yè)平均水平。中海極為審慎的財務原則與眾多慣用資金杠桿的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)截然不同，長期以來，中海地產(chǎn)堅持財務、資金和融資集中統(tǒng)一管理，維持約10%的現(xiàn)金比例，保持合理的借貸水平，每年年終都會為下一年度儲備巨額現(xiàn)金與銀行信貸額度。2005年底，中海持有現(xiàn)金31.75億，凈負債率為39%；2006年底中海持有現(xiàn)金38億，凈負債率為34%;截至2007年6月30日的凈負債率僅為28%。

　　如此低的負債率相對應的卻是中海在香港、內(nèi)地兩地融資的便利。除了股權融資、國際、國內(nèi)銀行的大額授信外，事實上，碧桂園受阻的發(fā)債正是兩年前中海的開創(chuàng)性之舉：2005年7月，中海3億美元、25億元人民幣債券同日成功發(fā)行，成為中國第一家成功取得國際評級，以及在國際市場發(fā)債的房地產(chǎn)公司。

　　成熟的企業(yè)自有其成熟的風度。中海研判：房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐步成為國家的經(jīng)濟支柱行業(yè)，從長遠看，內(nèi)地房地產(chǎn)市場將會持續(xù)向規(guī)范、理性化方向發(fā)展。但在這一過程中，行業(yè)發(fā)展區(qū)域的不平衡性，將成為未來一段時期的主要矛盾，一些城市會出現(xiàn)不同程度的波動和調(diào)整，個別城市會局部過熱。因此，中海地依靠全國性的戰(zhàn)略布局，分散利潤分布，可以有效地控制和平衡市場周期性風險。

　　2007年中海已布局于全國珠三角、長三角、環(huán)渤海和東北、西部四大區(qū)域。截至今年10月底，上述四大區(qū)域銷售面積貢獻率分別為34.4%，23.5%，15.2%，26.8%；上述五大區(qū)域的銷售金額貢獻率分別為：38.1%，28.9%，12.2%，20.7%。目前銷售面積和銷售金額比例分布較低的東北和環(huán)渤海，為中海新興布局區(qū)域。2007年新進駐的五大城市中有四個(青島、大連、沈陽、天津)位于東北和環(huán)渤海，未來東北和環(huán)渤海灣區(qū)域的業(yè)績貢獻比例將會不斷加強，進一步均衡中海的全國性戰(zhàn)略布局。

　　除了要抵御區(qū)域波動，立志于做百年企業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)要做到長期、持續(xù)的均衡發(fā)展必須面對的行業(yè)現(xiàn)實是：一是受世界經(jīng)濟和中國整體宏觀經(jīng)濟運行的影響，房地產(chǎn)業(yè)不可避免的會有周期性的波動，擁有一定量的持續(xù)穩(wěn)定的正現(xiàn)金流非常關鍵；二是作為房地產(chǎn)企業(yè)最重要的資源—土地注定將日益稀缺，單一的銷售模式有時并不能有效地發(fā)揮土地的經(jīng)濟效益，為了抵御尤其是商品住宅市場的周期波動風險，較好的挖掘土地資源價值，同時考慮到持有型物業(yè)對于公司品牌亦有較大的貢獻，所以，開發(fā)并持有商業(yè)物業(yè)是不二選擇。

　　截至目前，據(jù)不完全統(tǒng)計，中海旗下商業(yè)、

寫字樓和酒店等商用物業(yè)的未來可發(fā)展面積已達到150余萬平方米，有效地平衡了長、短線投資資源的配置，同時也增強了平衡市場風險的能力。未來中海地產(chǎn)將繼續(xù)構(gòu)建以住宅為主、商業(yè)地產(chǎn)為輔的業(yè)務結(jié)構(gòu)，逐步提高商用物業(yè)比重，以獲得長期穩(wěn)定回報，力爭四至五年投資物業(yè)盈利比重占到公司盈利的20%。

　　與國內(nèi)一流房地產(chǎn)企業(yè)相比，中海幾乎是唯一在專業(yè)能力的各個層面均衡地擁有相應優(yōu)勢：嚴格、高效和專業(yè)化的投資決策體系，使中海地產(chǎn)能夠源源不斷成功獲取主流區(qū)域的主流地段，從而為鎖定主流客戶與傳播主流價值奠定堅實基礎；領先的產(chǎn)品研發(fā)和設計能力，中海已開發(fā)四代產(chǎn)品體系，今年獲得詹天佑大獎的全國20個樓盤中，中海獨占7席；高效科學的工程質(zhì)量管理，中海的建筑質(zhì)量控制體系、人員來源于母公司中國海外集團，而中海集團旗下與中海地產(chǎn)錄屬同門的兄弟公司-中國建筑(3311.HK)為香港第一大承建商，至去年底，在全球范圍內(nèi)累計承接各類工程735項，合約總額1398億港元；豐富專業(yè)的營銷實踐經(jīng)驗及規(guī)范獨特的營銷理論體系使得中海的樓盤在眾多城市成為當?shù)貥鞘袪I銷亮點與學習的榜樣；內(nèi)地物業(yè)管理從無到有的開創(chuàng)者是中海，中海最早將香港物業(yè)管理念、模式引入內(nèi)地的，“中海·深藍”物業(yè)管理品牌累計總管理面積超過4,100萬平方米，為中國內(nèi)地最大物業(yè)管理企業(yè)。

    新浪財經(jīng)獨家稿件聲明：該作品（文字、圖片、圖表及音視頻）特供新浪使用，未經(jīng)授權，任何媒體和個人不得全部或部分轉(zhuǎn)載。

　　來源：經(jīng)濟觀察報網(wǎng)