翟宇

　　當(dāng)復(fù)星國(guó)際于今年7月正式在香港聯(lián)交所掛牌后，復(fù)地的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略開始明晰并迅速付諸實(shí)施。目前復(fù)地的商辦資產(chǎn)占公司資產(chǎn)總量的比例為20%。轉(zhuǎn)型商辦項(xiàng)目將使復(fù)地的財(cái)務(wù)報(bào)表“更好看些”

　　復(fù)地(集團(tuán))股份有限公司(2337.HK，下稱“復(fù)地”)副總裁曹志東如此表述目前公司的狀態(tài)：“吃著碗里的，看著鍋里的”。當(dāng)今年在內(nèi)地及香港IPO的地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越多時(shí)，曹志東直言，公司“危機(jī)感很強(qiáng)”。

　　在過(guò)去兩年，成功赴港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)，在獲得融資后都回到內(nèi)地大舉圈地，與復(fù)地2004年在香港上市后的發(fā)展軌跡幾乎相同。但《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者注意到，復(fù)地的快速發(fā)展集中于2004~2005年，之后似乎有所停滯。

　　連曹志東自己也承認(rèn)，復(fù)地在2004年上市后已躍居為內(nèi)地

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的第一梯隊(duì)成員，但在內(nèi)地眾多一、二線地產(chǎn)商成功上市后，發(fā)展迅速，“公司在第一梯隊(duì)中已有下降的趨勢(shì)”。這多少有些無(wú)奈。過(guò)去一段時(shí)間，復(fù)地的大股東復(fù)星國(guó)際(0656.HK)籌備赴港上市，作為復(fù)星國(guó)際“親生兒子”的復(fù)地，多少需要一定的配合。當(dāng)復(fù)星國(guó)際于今年7月正式在香港聯(lián)交所掛牌后，復(fù)地的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略開始明晰并迅速付諸實(shí)施。

　　新增三大戰(zhàn)略圈

　　復(fù)星國(guó)際的上市，復(fù)地這個(gè)“親生兒子”或許也能從中獲益。曹志東表示，大股東140億元的融資額，對(duì)復(fù)地意味著更好的機(jī)會(huì)。記者注意到，復(fù)地在蟄伏多時(shí)之后，今年以來(lái)開始在土地市場(chǎng)發(fā)力，幾個(gè)月之內(nèi)連續(xù)在西安、長(zhǎng)春以及武漢獲得了超過(guò)400萬(wàn)平方米可建筑面積的土地儲(chǔ)備。

　　與此同時(shí)，復(fù)地將在未來(lái)的發(fā)展中新增三個(gè)戰(zhàn)略圈，除了在上海、北京等主要城市占有相當(dāng)規(guī)模外，公司將在環(huán)渤海的天津、西部的西安、西南的重慶、中部的武漢以及東北的長(zhǎng)春等城市成立區(qū)域公司，以此覆蓋周邊城市，同時(shí)，在上海這個(gè)復(fù)地的傳統(tǒng)市場(chǎng)周邊，南京、無(wú)錫以及杭州等重點(diǎn)城市也將形成復(fù)地發(fā)展的長(zhǎng)三角城市圈。

　　實(shí)際上，這個(gè)戰(zhàn)略已開始悄悄實(shí)施。今年新增的土地儲(chǔ)備都在公司戰(zhàn)略部署的重點(diǎn)城市。此外，為了迅速實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略擴(kuò)張，復(fù)地已將公司原來(lái)的矩陣式管理架構(gòu)完全打破，重新建立起“諸侯式”兩級(jí)管理架構(gòu)，“如果在一個(gè)公司尚未進(jìn)入的城市有符合公司發(fā)展戰(zhàn)略的項(xiàng)目，而北京和杭州的項(xiàng)目公司都對(duì)這個(gè)市場(chǎng)有興趣，兩個(gè)公司都可以參與這個(gè)項(xiàng)目的爭(zhēng)奪，哪個(gè)公司能將項(xiàng)目拿下，今后這個(gè)市場(chǎng)就由這個(gè)公司來(lái)負(fù)責(zé)。”在復(fù)地看來(lái)，這種內(nèi)部“競(jìng)爭(zhēng)”的方式將更利于公司對(duì)新市場(chǎng)的開拓。

　　但是，這個(gè)宏大的戰(zhàn)略，仍基于復(fù)地能否順利回歸A股。據(jù)了解，復(fù)地內(nèi)部的回歸A股工作小組組長(zhǎng)曹志東，已將工作重心轉(zhuǎn)至北京。目前復(fù)地回歸A股仍然在等待監(jiān)管部門的審批之中，但他透露，公司早于今年3、4月之間已開始回歸A股的準(zhǔn)備，與中國(guó)神華(601088.SH)幾乎同時(shí)向監(jiān)管部門提交了申請(qǐng)。但由于各種原因，復(fù)地的A股回歸之路已被往后再延，為中國(guó)神華“讓道”。

　　但曹志東似乎對(duì)復(fù)地最終能否回歸A股并沒有顧慮，他表示，上述新增的西安、長(zhǎng)春以及武漢的項(xiàng)目，都將在明后兩年“公司回歸A股之后有利潤(rùn)貢獻(xiàn)”。

　　實(shí)際上，在上述市場(chǎng)擴(kuò)張戰(zhàn)略之外，復(fù)地未來(lái)開發(fā)產(chǎn)品的類型也正在發(fā)生悄悄的變化。盡管曹志東表示，這個(gè)轉(zhuǎn)變“還不能講得很透”，但大概的方向已然明晰。未來(lái)復(fù)地將重點(diǎn)發(fā)展城市綜合體項(xiàng)目，即包含辦公、商業(yè)、住宅等多種產(chǎn)品類型的綜合項(xiàng)目。“復(fù)地未來(lái)也將會(huì)多投入資金，以獲取城市中心的高價(jià)土地。”

　　商業(yè)地產(chǎn)會(huì)是未來(lái)的“金礦”嗎？

　　據(jù)曹志東介紹，公司將在未來(lái)適當(dāng)增加商辦項(xiàng)目。目前復(fù)地的商辦資產(chǎn)占公司資產(chǎn)總量的比例為20%。實(shí)際上，原先主攻住宅開發(fā)卻于近期宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商中，復(fù)地不是第一家，也必定不是最后一家。

　　然而，到目前為止，富力地產(chǎn)(2777.HK)的商業(yè)地產(chǎn)已越做越大，按照他們的規(guī)劃，今年投資性物業(yè)的收入比重預(yù)計(jì)將大幅提升至近25%。而保利地產(chǎn)(600048.SH)的目標(biāo)是，到2012年商業(yè)地產(chǎn)方面的投資要占總投資額的30%。

　　記者注意到，復(fù)地2007年中報(bào)業(yè)績(jī)顯示，公司的凈利潤(rùn)較去年同期大幅下降78%，其中一個(gè)主要原因是撥備7700多萬(wàn)元土地

增值稅。而公司2006年的年報(bào)業(yè)績(jī)也因土地增值稅的撥備而有所下滑。

　　因此，轉(zhuǎn)型商辦項(xiàng)目將使復(fù)地的財(cái)務(wù)報(bào)表“更好看些”。但與復(fù)地思路完全不同的合生創(chuàng)展(0754.HK)大老板朱孟依，其于兩年前已悄然介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，但目前這些項(xiàng)目均未體現(xiàn)在上市公司中，而是通過(guò)其另一個(gè)控制實(shí)體——珠江投資來(lái)運(yùn)作。

　　到目前為止，上述已進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商似乎并沒有形成一套成熟的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式。內(nèi)地已有的成熟商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作項(xiàng)目，包括商業(yè)及辦公樓在內(nèi)，最成功的仍然是香港以及新加坡等地的開發(fā)商。這或許也是為什么恒隆廣場(chǎng)的老板陳啟宗自認(rèn)自己的發(fā)展模式在內(nèi)地難以被同行所復(fù)制的原因。

　　如果以內(nèi)地開發(fā)商最初的“學(xué)習(xí)榜樣”香港地產(chǎn)商的發(fā)展模式來(lái)看，盡管部分大型發(fā)展商如李嘉誠(chéng)旗下的“長(zhǎng)和系”和新鴻基地產(chǎn)(0016.HK)都以綜合發(fā)展商的身份出現(xiàn)，但“長(zhǎng)和系”仍有一定的分工：和記黃埔(0013.HK)重點(diǎn)發(fā)展住宅，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)(0001.HK)重點(diǎn)是商辦物業(yè)。太古地產(chǎn)及嘉里建設(shè)(0683.HK)則以更為專業(yè)的身份為人所知：太古地產(chǎn)的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)在香港數(shù)一數(shù)二，而嘉里建設(shè)背靠香格里拉(0069.HK)，以酒店地產(chǎn)的開發(fā)為人所熟知。

　　一位香港地產(chǎn)商曾對(duì)記者直言，別以為商場(chǎng)和辦公樓的物業(yè)開發(fā)都很容易賺錢，如果經(jīng)營(yíng)不好的話，再好的地段、再好的物業(yè)，都有可能“一文不值”。

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