美聯(lián)儲降息0.5%救了SOHO二次上市

　　許慧穎

　　有過一次失敗經(jīng)歷的老潘坦言太怕“白走一圈又回來了”。在香港路演完后的當(dāng)天，潘石屹夫婦一行人帶著忐忑的心情前往新加坡。結(jié)果到新加坡的早上，“美聯(lián)儲把利率下調(diào)了50個基點”的消息傳來，潘石屹終于松了一口氣，當(dāng)天全世界的股票市場都大漲。路演第二天，認(rèn)購超過4倍

　　從甘肅天水的生產(chǎn)隊到華爾街有多遠(yuǎn)，SOHO中國董事長潘石屹感嘆，他用了30年才走到。“如果從空間看就在家里，在我和張欣之間”。

　　“上市一直是張欣的夙愿，因為她是從華爾街走出來的，而對我一直是可有可無的狀態(tài)。”在潘石屹看來，兩次上市，前一次是抱著試試看好玩兒的態(tài)度，后一次是怕掉隊。

　　首次上市無疾而終

　　SOHO中國首次上市要回溯到2001年的冬天，公司的一個英國小股東安德魯來到北京。在游

長城時對潘石屹夫婦隨意提出“應(yīng)該讓公司上市，到國外市場看看”，這個提議勾起了張欣心底“重回華爾街”的夢想。

　　當(dāng)年底，便開始與張欣的老東家高盛聯(lián)系。結(jié)果發(fā)現(xiàn)高盛對SOHO中國的經(jīng)營模式與前景非常看好。甚至兩天內(nèi)，便出了一份研究報告。

　　“SOHO中國并不是一家普通的

房地產(chǎn)公司”，在這份報告翻開的首頁便印著這樣一句話。至今想來，潘石屹仍舊很激動：“當(dāng)時好像一下子有找到知音的感覺。”這份報告稱，SOHO中國不是一個過分注重土地儲備的公司，而是一個關(guān)注品牌的公司，一直更關(guān)注盈利能力的公司；和其他房地產(chǎn)企業(yè)最大的不同就在于其獨特的商業(yè)模式。

　　對此，潘石屹心有戚戚，好像醍醐灌頂，之前模模糊糊的想法一下子躍然紙上。該評論一直被SOHO中國貫徹至今，不愿放棄。當(dāng)時，來自主流資本市場的高盛甚至比潘石屹更為興奮和樂觀，建議在美國和中國香港兩地同時上市。

　　不過，當(dāng)上市計劃正式啟動后卻連續(xù)遭遇到不利的市場環(huán)境。“安然事件”爆發(fā)后，美國對上市公司的監(jiān)管變得非常嚴(yán)厲；同時，布什政府準(zhǔn)備對伊拉克發(fā)動戰(zhàn)爭，兩個事件使得股票市場一片蕭條。而到了2003年，北京遭遇“非典”。

　　彼時，SOHO中國已經(jīng)拿到了所有上市通行證：中國證監(jiān)會無異議函、香港證監(jiān)會和聯(lián)交所的批復(fù)以及紐交所批復(fù)。

　　首次上市就這樣無疾而終，此后很長的一段時間內(nèi)，潘石屹都不再有上市的念頭和打算。他覺得自己小本經(jīng)營很不錯，有充足的現(xiàn)金流，與很多大公司如萬科之類的盈利水平相差無幾。

　　直到去年底，老潘突然發(fā)現(xiàn)狀況有所改變。

　　9個月跑步上市

　　經(jīng)過幾年潛心經(jīng)營，SOHO中國已經(jīng)變得比第一次上市時更有名氣和實力。而潘石屹本人也成為明星式的地產(chǎn)商。

　　但埋首于自己小作坊辛勤勞作的潘石屹并未意識到此時世界已經(jīng)不一樣了，游戲規(guī)則也在悄悄改變。2003年下半年以來，大批地產(chǎn)公司趕赴資本市場，至今都紛紛獲得了豐厚的回報。

　　2004年，潘石屹偶然一次查看地產(chǎn)公司的業(yè)績報告，已經(jīng)上市的萬科年報嚇了他一跳。怎么幾年的工夫，當(dāng)年的萬科上市后利潤水平就高得嚇人？而一次與萬科總經(jīng)理郁亮的私下交談更讓老潘激動不已，郁亮透露的數(shù)字老潘想都沒想過。

　　直到去年底，他組織了公司內(nèi)部一批人準(zhǔn)備出一本上市地產(chǎn)公司年鑒。這使得他有機會看到了更多地產(chǎn)公司的業(yè)績，看到了地產(chǎn)公司一旦與資本市場結(jié)合后都有了突飛猛進的發(fā)展，“簡直不在我的想象中”。

　　此時的潘石屹突然清醒地意識到游戲規(guī)則的改變。如果再堅持小作坊的小本經(jīng)營，可能自己很快就會掉隊，被排斥在主流地產(chǎn)圈之外，“甚至最終失去坐上臺面的資格”。于是決定再度啟動上市計劃。

　　有賴于上一次上市已經(jīng)幾乎走完了全過程，這一次審計之類的工作就變得相對輕松，因為所有的賬目都是清清楚楚的，畢馬威在上一次已經(jīng)做過8年的審計，這為上市節(jié)省了大量時間。

　　起初，為了好賣，高盛把價格定為6.0~8.3港元。對于這個價格，張欣不同意。她認(rèn)為SOHO中國比這個價格更值錢。最終，經(jīng)過協(xié)商雙方把價格調(diào)整為6.3~8.3港元。

　　SOHO中國保薦人之一瑞銀亞洲執(zhí)行董事、中國股票資本市場部主管朱俊偉向《第一財經(jīng)日報》表示，“特別是對于國際機構(gòu)投資者來說，他們評估一個公司會更多看重它的是PE，即盈利能力，凈資產(chǎn)只是一個參考因素。”

　　在他看來， SOHO中國的土地儲備雖然不多，但是都位于核心地段。“看看香港的香港置地和太古地產(chǎn)，就知道SOHO中國的價值所在了。”據(jù)了解，香港置地和太古地產(chǎn)與SOHO中國相類似，土地儲備并不多，但幾乎都占據(jù)市中心的位置。

　　老潘自己更是驕傲不已，在近期的一次投資港股的講座上，他表示土地儲備最重要不在量而在質(zhì)，“北京和內(nèi)蒙古的土地價值不可能一樣，地段是房地產(chǎn)永遠(yuǎn)的秘訣”。

　　整個上市過程中，最讓潘石屹心悸的是“不確定性”。在路演之前，發(fā)生了美國次級債事件。

　　有過一次失敗經(jīng)歷的老潘坦言太怕“白走一圈又回來了”。在香港路演完后的當(dāng)天，潘石屹夫婦一行人帶著忐忑的心情前往新加坡。結(jié)果到新加坡的早上，“

美聯(lián)儲把利率下調(diào)了50個基點”的消息傳來，潘石屹終于松了一口氣，當(dāng)天全世界的股票市場都大漲。路演第二天，認(rèn)購超過4倍。

　　也就在此時，UBS建議把定價提高0.5港元。不過由于此前在香港的投資者推薦大會已經(jīng)公布了定價區(qū)間，香港媒體也已經(jīng)報道出來。為了不失信于人，潘張二人決定維持原價。這使得投行人士大為吃驚。因為如果提價至8.8港元，就意味著可以多募集7億港元。

　　離開新加坡后的各國路演越來越順利，下單率高達94.8%。這意味著投資者改變了5年前的想法，接受了SOHO中國的商業(yè)模式。10月8日，SOHO中國正式掛牌，128億港元到賬。SOHO中國終于完成了歷時5年的夢想，而潘石屹本人更如脫胎換骨一般。

　　“現(xiàn)在對于SOHO中國來說，比較痛苦的一件事就是產(chǎn)品和股票的錯位。”首次嘗到資本甜頭的潘石屹并不滿足，他表示香港的股民并不了解SOHO中國，甚至有些人都叫不出SOHO中國的名字，把它稱作“英文中國”。而內(nèi)地真正了解自己的客戶卻買不到自己的股票。“我們的品牌優(yōu)勢還是在內(nèi)地，如果政府能批準(zhǔn)我們回歸A股，這種市場的錯位可以消除。”

　　上市后，潘石屹仍舊堅持自己原有的商業(yè)模式，并不打算大規(guī)模圈地。而這種模式正確與否，只能有待時間去驗證。

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