匯賢房托：年收益或超7%

　　《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者 談佳隆|上海報(bào)道

　　李嘉誠(專欄)又做了件大事。

　　4月11日，香港，長江實(shí)業(yè)旗下的匯賢房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)(下稱“匯賢房托”，87001.HK)開始為期約一周的公開招股——以人民幣計(jì)價(jià)。

　　據(jù)悉，匯賢房托將于4月19日確定最終價(jià)格并進(jìn)行募集資金，若募集成功將于4月29日在香港交易及結(jié)算所有限公司主板開始掛牌買賣。由于中國內(nèi)地仍未放開REITs業(yè)務(wù)，這意味著匯賢房托不僅將成為香港、也是全球首只以人民幣計(jì)價(jià)的房地產(chǎn)信托基金，

　　年收益率或?qū)⒊?%

　　在近日召開的匯賢房托投資者推介會(huì)上，匯賢房托管理主席、長實(shí)副董事總經(jīng)理甘慶林毫不掩飾地表示，匯賢通過房地產(chǎn)信托基金形式是“歷史創(chuàng)舉”、“對(duì)人民幣國際化有積極推動(dòng)意義”。

　　據(jù)悉，匯賢房托下屬項(xiàng)目由長江實(shí)業(yè)(00001.HK)旗下分拆出來的內(nèi)地出租物業(yè)組成，其主要物業(yè)是持有北京王府井東方廣場(chǎng)物業(yè)未來38年的產(chǎn)業(yè)租賃協(xié)議，該協(xié)議簽訂于1999年，于2049年1月屆滿。

　　甘慶林在推介會(huì)上透露，合營期內(nèi)匯賢將享有北京東方廣場(chǎng)全部收益，合營期滿后東方廣場(chǎng)固定資產(chǎn)會(huì)無償歸境內(nèi)合作伙伴所有，而其余資產(chǎn)匯賢可得六成。

　　東方廣場(chǎng)物業(yè)位于天安門廣場(chǎng)附近，是北京代表性的大型商業(yè)建筑群之一，占地約10萬平方米，由東方新天地、東方經(jīng)貿(mào)城、東方豪庭公寓及北京東方君悅大酒店4個(gè)寫字樓、公寓、酒店和商場(chǎng)項(xiàng)目組成。

　　此前有一家美國評(píng)估公司認(rèn)為，東方廣場(chǎng)截至2011年1月31日的評(píng)估價(jià)值約314.1億元，而其2010年租金收入約22.7億元。根據(jù)招股書，匯賢房地產(chǎn)信托投資基金計(jì)劃最多籌集資金人民幣112億元，共發(fā)行20億個(gè)單位，其中，16億個(gè)單位作國際配售，其余4億個(gè)單位作公開發(fā)售。

　　匯賢房托發(fā)行指導(dǎo)價(jià)格區(qū)間為每單位5.24元至5.58元人民幣，單位派息回報(bào)率4%～4.26%。最低投資額為每手1000個(gè)單位，計(jì)入經(jīng)紀(jì)傭金及交易費(fèi)，投資起步共為5636.25元。

　　中銀國際一位分析師告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：“這樣的投資回報(bào)率對(duì)于REITs來說并不高。因此有機(jī)構(gòu)投資者在此前召開的匯賢房托投資者推介會(huì)上表示，由于匯賢息率始終較預(yù)期低，加上在未來加息環(huán)境下，故暫時(shí)認(rèn)購興趣不大。”

　　不過，也有分析機(jī)構(gòu)認(rèn)為，匯賢房托給予的回報(bào)率高于投資人民幣債券，加上旗下物業(yè)租金具備上調(diào)空間和人民幣升值的預(yù)期，以港幣折算其年投資回報(bào)率有望達(dá)到7%，高于目前香港上市房地產(chǎn)信托基金5.7%的平均水平。因此投資匯賢房托具備相當(dāng)?shù)奈�引力�?/p>

　　僅為過渡性產(chǎn)品？

　　從本質(zhì)上說，匯賢房托類似于定息產(chǎn)品，長江實(shí)業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)商將旗下租金收入穩(wěn)定的物業(yè)，打包成REITs分拆上市，讓資金回籠，同時(shí)定期將租金收入分派給投資人。

　　一般來說，REITs產(chǎn)品本身的風(fēng)險(xiǎn)和收益高于債券，低于股票。此前，香港已經(jīng)發(fā)行人民幣債券，因此REITs被眾多業(yè)內(nèi)人士視為只是香港開拓人民幣市場(chǎng)的過渡性產(chǎn)品，最終目標(biāo)是發(fā)行人民幣計(jì)價(jià)的股票。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松(微博 專欄)告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，人民幣計(jì)價(jià)證券產(chǎn)品的推出也有助于吸引海外投資基金來香港投資，從而增加外國及其機(jī)構(gòu)增持人民幣的意愿，進(jìn)而推動(dòng)人民幣離岸市場(chǎng)發(fā)展，也可以推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)從事人民幣的業(yè)務(wù)。

　　今年3月，香港交易及結(jié)算所有限公司就已連續(xù)進(jìn)行兩次人民幣交易、結(jié)算和交收的系統(tǒng)測(cè)試。據(jù)其公布的測(cè)試結(jié)果顯示，333家券商通過測(cè)試，約占券商總數(shù)的六成。所有在港中資券商均獲得參與人民幣證券交易及結(jié)算的資格。

　　這些舉措顯然不僅僅是為了此次REITs的推出做準(zhǔn)備。在記者采訪中，不少分析人士認(rèn)為，匯賢房托從短期來看其投資收益并不理想，但將為香港金融市場(chǎng)提供更多的人民幣計(jì)價(jià)產(chǎn)品，例如在港人民幣股票的發(fā)行提供范例。

　　“原來人民幣在香港的投資產(chǎn)品都是固定收益的，如債券、貸款等等，發(fā)行以人民幣計(jì)價(jià)的信托基金、股票將進(jìn)一步活躍香港的人民幣市場(chǎng)。”貝萊德董事總經(jīng)理兼中國首席代表李運(yùn)建告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，“香港正考慮加快建設(shè)人民幣離岸市場(chǎng)，隨著人民幣存款數(shù)不斷增加，持有人民幣的投資者對(duì)人民幣產(chǎn)品需求很大，在港人民幣股票的推出將不會(huì)是很遠(yuǎn)的事。”

　　人民幣融資回流政策仍不明確

　　匯賢房托上市被視為“過渡性”產(chǎn)品的另一個(gè)理由是：募集的資金將會(huì)投資于香港市場(chǎng)，暫不會(huì)回流內(nèi)地。

　　甘慶林在記者會(huì)后曾對(duì)媒體表示，匯賢籌集資金全部交給原股東，不涉及回流。

　　因此，有觀察人士判斷，匯賢房托此次上市本質(zhì)上只是投資方的一種退出方式，而非進(jìn)一步募集資金擴(kuò)大投資。由于在制度設(shè)計(jì)上，匯賢房托已經(jīng)完成了項(xiàng)目租賃和購買，因此不存在融資后再把資金回流到內(nèi)地進(jìn)行再投資的必要，然而如果在香港發(fā)行以人民幣計(jì)價(jià)的股票，其投資流向就是必須讓投資者了解并需要監(jiān)管層解決回流渠道的問題。

　　此前，香港財(cái)經(jīng)事務(wù)及庫務(wù)局局長陳家強(qiáng)也曾公開表示，人民幣產(chǎn)品在香港推出的先決條件為供需支持(即有足量人民幣投放及投資者需求)，而以產(chǎn)品成熟期而言，定息產(chǎn)品如房產(chǎn)信托基金較為穩(wěn)定，不受二級(jí)市場(chǎng)成交量影響，但人民幣計(jì)價(jià)股票則需成交量支持，需待二級(jí)市場(chǎng)成熟方可推出。

　　匯豐控股、德意志銀行等多家研究機(jī)構(gòu)都認(rèn)為，香港擁有人民幣存款達(dá)到1萬億元以上的水平時(shí)，人民幣股票才會(huì)初具規(guī)模，而這個(gè)目標(biāo)其實(shí)并不遙遠(yuǎn)。因此目前關(guān)鍵的問題并非是資金和交易量，而是政策能否進(jìn)一步放開。

　　有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，香港發(fā)行人民幣股票仍然需要監(jiān)管層對(duì)資金回流問題作出明確的表示，才可能實(shí)現(xiàn)海外人民幣資產(chǎn)真正的保值增值。有消息稱，包括周大福、大潤發(fā)和吉野家等多家企業(yè)都在醞釀在港發(fā)行港幣、人民幣雙貨幣股票來滿足業(yè)務(wù)增長的需要，而募集的人民幣能否回流政策仍不明確。

　　在李運(yùn)建看來，香港的人民幣產(chǎn)品市場(chǎng)越豐富越能吸引資金進(jìn)來，整個(gè)市場(chǎng)就越繁榮，但伴隨著產(chǎn)品的逐步增多，風(fēng)險(xiǎn)和收益也相應(yīng)擴(kuò)大，政策制定者必須注意這方面的問題，特別是在推進(jìn)在港人民幣股票發(fā)行中如何解決回流問題。

　　申購匯賢房托路線圖

　　4月初，匯賢房托公布招股說明書。

　　4月11日，匯賢房托舉行推介會(huì)并進(jìn)行配售，已經(jīng)在香港本地銀行開設(shè)人民幣賬戶投資者可以通過匯豐、中銀國際、恒生銀行等金融機(jī)構(gòu)指定網(wǎng)點(diǎn)對(duì)所需要匯賢房托基金單位進(jìn)行申購。

　　4月19日，認(rèn)購期結(jié)束，匯賢房托會(huì)根據(jù)募集資金的規(guī)模確定基金發(fā)行價(jià)格并宣布發(fā)行價(jià)并告知投資者是否已經(jīng)申購成功。

　　4月29日，匯賢房托將正式在香港交易及結(jié)算所有限公司主板開始掛牌買賣。

　　往期報(bào)道

　　本刊2011年第12期曾以《巨額離岸人民幣何處去》為題報(bào)道香港人民幣離岸業(yè)務(wù)推進(jìn)情況，分析在“點(diǎn)心債券”之后人民幣業(yè)務(wù)如何讓投資者“飽餐”問題。