國元證券（香港）

　　融創中國(1918.HK)IPO申購建議：

　　2009年中國地產行業明顯的復蘇，但在2010年，中國政府在出臺了“國四條”和“國十一條”后，政府已開始逐步收緊開發商的土地出售法規和現金流，國內的開發商在經歷一段較好的快速發展時期后，市場環境已開始變化，房地產格局也將開始發生變化。在2010年4月份出臺新政后，房地產成交量明顯下滑，但成交均價依舊企穩，在9月份隨著房地產成交旺季到來，各城市開始出現價量齊升的局面，政府再次開始談論二次調控的措施，因此市場氛圍將再次受到打擊。

　　融創中國是綜合住宅及商業物業發展商，專注在中國經挑選城市發展大型中高檔物業。目前公司將目光集中于環渤海、蘇南及成渝三大區域，并在五個具龐大經濟增長潛力的策略性目標城市經營業務，分別為天津、北京、重慶、無錫及蘇州。并一直積極擴展公司的業務至其它目標城市。公司現在的土地儲備為590萬平米，其中持做投資物業面積44萬平米，發展中物業153萬平米以及393萬平米的未來發展用地。

　　據初步招股文件所述，融創中國2009年銷售額為48億元人民幣，毛利為10.8億元人民幣，凈利潤為8.3億元人民幣，每股盈利為0.41元人民幣；根據公司招股書說明，截止至2010年6月31日公司不包括物業升值的凈利潤不低于1.87億元人民幣，每股盈利為0.062元人民幣，按照發行價中位數3.58元計算，公司半年的PE為49.7倍，考慮到地產公司的結算周期，下半年結轉面積將會多于上半年，因此預計公司2010年PE為15-20倍，在行業中也偏高。

　　鑒于2010地產股在香港上市分為不佳，僅有一間公司在2010年新上市，并且表現不佳；加上，融創中國在2009年年底曾嘗試過上市但失敗，此次再次上市將會影響香港市場對該公司的認購熱情。另外，融創中國的品牌影響力有限，再加上近期對于房地產行業加緊調控的風聲更近，公司招股估值較高，因此建議謹慎申購。