時代周報記者  趙卓

　　2009年11月9日，倫敦，甚少在香港市場有所動作的索羅斯悄然出手，拋出2億港元的訂單，申購一家內地的家族式房地產企業：龍湖地產，這家企業將在10天后正式登陸香港聯交所，股份代號為：960。

　　這是一個連龍湖掌門人吳亞軍也頗感意外的收獲，9日是龍湖路演團隊在英國倫敦進行路演的最后一天，盡管龍湖至今已獲約100家國內外機構投資者入飛認購，其中不乏瑞銀、花旗、大摩、INVESCO等多家國際知名機構。

　　由于成長性良好，龍湖很可能成為今年融資額最高的內地房地產企業，同時也是未來兩年，二線上市房企中，最有可能率先達到中海地產規模的公司。

　　或成融資額最高房企

　　時間回到半個月前。

　　2009年10月30日晨，一個頭發微曲的中年女子靜靜地坐在從北京飛往香港的港龍KA905次航班上，幾乎沒有人認出這位女子就是福布斯榜單上排名第四的女富豪、龍湖掌門人吳亞軍。正如此時的吳亞軍，對闊別一年后重啟香港上市之旅能有何收獲，也一無所知。

　　選擇在11月份上市，或許不是個好主意。2009年10月，包括恒大在內共有7家內地房企排隊在香港上市，而龍湖之后亦有數家企業在排隊等著上市，仿佛一夜之間回到2007年那個“不是已經在香港上了市，就是在去香港上市的路上”的“光輝”歲月。

　　原定于10月下旬招股的內房新股深圳花樣年推遲招股，上市前景不明；10月底卓越置業突然叫停最高集資78億港元的IPO計劃；10月31日晚，明發集團發布公告，將推遲招股時間；即使是有李嘉誠等資本大佬捧場的恒大，也不得不削減了籌資規模。香港市場對于內地房企股上市的態度已近苛刻。

　　不僅如此，最新上市的內地房地產企業股的股價表現也不盡如人意。11月2日掛牌的禹洲地產首日已經“破發”。面對更加理性和挑剔的投資人，龍湖的命運又會如何？

　　來自香港12間主要證券行的數據顯示，11月6日，龍湖地產公開發售首日累計已借出的孖展(Margin，即保證金)額達87億港元。

　　11月10日晚，時代周報記者再次和香港方面連線獲悉，來自10余個國家和地區超過100家機構下達了訂單，以公開招股集資7.1億元計，超額認購13倍；龍湖地產國際配售已接近500億港元，超額認購近10倍。國際配售及公開發售兩者合計，涉及金額已經超過600億港元。

　　接近龍湖的某基金經理透露，最新國際配售資料顯示：花旗個人銀行集團以無限制價格認購10.5億美元；摩根士丹利私人財富管理公司認購4億美元，新加入的推薦人瑞銀也不甘示弱，瑞士銀行全球資產管理機構以無價格限制的14億美元訂單成為目前的最高額度。

　　機構投資者則包括施羅德、霸菱(Baring)、Invesco、匯豐銀行、安聯、高橋等，甚至包括了 Oaktree這樣已經多年沒有投資房地產股票的風險偏好很低的優質長線基金。

　　以目前的形勢看來，龍湖很可能成為今年融資額最高的內地房地產企業。龍湖亦有望成為市盈率和定價最高的內地地產股。

　　持股員工數量過半

　　龍湖掌門人吳亞軍素以神秘著稱，在地產圈內，吳亞軍被比喻為“三不人物”—“不簽名、不上鏡、不接受采訪”，在互聯網上搜索，關于吳亞軍的照片不會超過5張。由于太過低調，在2003年的胡潤《2003房地產影響力人物五十強》中，吳亞軍的名字甚至被誤寫為 “吳亞君”。

　　而這位低調的女人初在香港露面，就引起不小的轟動。一位參加了龍湖在香港推介活動的香港投行界人士告訴時代周報記者：“一個內地位于重慶的家族企業女老板該是個什么樣子？結果吳完全出乎我們的意料，這位有傳媒背景的老板展現了超強的溝通能力�！�

　　高效能干則是龍湖人對吳亞軍的普遍評價。一位接近吳亞軍的人士對時代周報記者表示，8月23日是個星期日，吳亞軍召開緊急會議決定重啟上市，從決定上市到通過聯交所聆訊，時間只有一個多月。龍湖此次香港招股團隊只有10人左右，而吳每天工作時間高達十六七個小時，白天要接待幾十組的投資團隊，每天簽約機構高達20多家，晚上還要處理公司的日常工作。為了充分利用時間，龍湖花費不菲將整個辦公系統“搬到了”手機上，這樣即使是在路上，也不妨礙吳亞軍辦公。

　　而該人士亦用“慷慨”的字眼來形容吳亞軍，根據龍湖最新招股書顯示，龍湖地產有550名員工通過FitALL(由上述550名雇員為受益人設立的固定信托)持股2.35%，還有6名高級管理人員可根據上市前的購股權計劃認購總額最高達0.75%的股份。

　　據時代周報記者了解，除去物業部分，龍湖地產業務骨干員工大概有900多名獲得公司股份，此次獲得股份的包括2000年以前的老員工、具備一定級別和業績突出的員工，持股員工已經超過一半。

　　最有可能比肩中海地產

　　上市后，超過10億美元的融資額將為龍湖帶來更為充足的現金流，更為關鍵的是，擁有香港上市公司的身份將為龍湖帶來更大的融資便利。

　　據公司招股說明書顯示，公司的總資產為325億元人民幣，而前三季度龍湖共實現銷售額137億元人民幣，回籠了大批現金。此外，今年5月，公司曾通過發行公司債籌資14億元，10月再獲得農行180億元貸款授信，因此目前手中可調度資金非常充裕。龍湖的資產負債率僅在30%左右的行業內低水平上。

　　作為首家在完成公開發行前償還上市前債務融資的房地產企業，龍湖也將成為少數在上市發行完成后，處于凈現金狀態的房地產企業。

　　充足的資金也為龍湖在土地市場做好了充分的準備。5月龍湖地產在北京順義以4.58億元成功競得一幅規模約20萬平方米的地塊；8月，龍湖地產以6.44億元競得無錫一幅總面積約300畝的地塊；9月，龍湖在沈陽、重慶、成都都有斬獲，10月，龍湖在沈陽和常州拿地。

　　目前，龍湖地產還在青島、常州、杭州分別就3塊土地發展與當地簽訂2份意向書以及一份框架協議，如果最終能如愿拿下這些土地，龍湖地產在國內進入的城市數目將達到10個。

　　充足的資本和土地儲備讓吳亞軍信心十足，在5日舉行的香港新聞發布會上，吳亞軍表示：“雖然我們目前暫處在第二陣營，但我認為，我們是最有可能脫穎而出、成為全國房地產行業領導者的企業之一。”

　　按照資本市場定義，龍湖與遠洋地產、世茂、雅居樂規模最為相似。不少業內人士認為，龍湖地產的成長性非常好，可能是未來兩年，二線上市房企中，最有可能率先達到中海地產規模的公司。

　　而上市僅僅是一個開始，如何將一個家族企業變成更加規范的上市公司？如何在央企地王頻出，拿地困難的時代找到自己的藍海？龍湖的挑戰才剛剛開始。

    新浪聲明：此消息系轉載自新浪合作媒體，新浪網登載此文出于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點或證實其描述。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。