荊寶潔

　　“我敢說上半年沒有一個房地產企業能在香港成功IPO的，但是下半年情況會有所好轉�！辈�盛中國一位不愿透露姓名的高層對本報記者說。而對昌盛中國何時重啟上市計劃、2009年是否有望成功上市，這位高層三緘其口。

　　據本報記者了解，以恒大地產領頭，星河灣集團、龍湖地產、方圓地產、棕櫚泉置業等在內的30多家地產公司都在暗中等待上市時機，新一輪上市計劃即將重啟。如不能成功上市，這些企業將直面“清算”。

　　“隨著樓市的回暖，2009年底可能是比較好的上市時機。”國泰君安分析師姚峣對本報記者表示。

　　迫于財務壓力上市

　　國際知名會計師組織——均富會計師行公布《國際商業問卷調查報告2009》的最新調查結果顯示，面對目前動蕩不安的市場環境，中國私營企業對進行收購及上市活動的態度趨于謹慎。香港均富會計師行企業融資部總監馮思敏表示：“股市在2006年及2007年的增長燃起內地私營企業對上市募資的渴望。但股市在2008年下滑，通過這個途徑籌集資金的能力在短期內會相對降低。”

　　但是對資金渴求巨大的房地產企業，上市愿望更加強烈。姚峣分析說，不上市就無法做大，萬科等房企這些年來能夠持續發展的原因，都是依靠不斷在資本市場融資。

　　“更重要的是，很多企業已完成了私募，簽訂了對賭協議�！蹦澄徊辉竿嘎缎彰�的房企資本運營總監對本報記者表示。這意味著，如果上市不成功，股權投資將轉化為債券投資，公司需要償付大量的利息。

　　所謂對賭協議，是指私募基金與房企合作時為了保證資金安全，雙方對未來不確定情況(大多是盈利指標和上市時間)的一種約定。以主流產品可轉債為例，一旦上市成功，私募基金將低利率債券轉為股份；而如果不能上市，私募將以高利率債權退出。這種投資方式如遇牛市，自然“雙贏”；一旦遭遇熊市，投行無法按照預期退出，被投資企業則面臨巨大財務壓力。而做了上市準備卻未上市的企業則背負了更大的財務負擔。

　　2007年，為順利上市，恒大同淡馬錫、美林等機構投資者簽訂了對賭協議，如果恒大在2008年6月6日前上市，給機構投資者的回報不少于40%；如果在2008年12月6日前上市，回報率不少于50%；如果在2009年6月6日前上市，回報率不少于60%；如果在2009年12月6日前上市，則回報率不少于70%。恒大地產若無法完成上市，其將以現行市盈率回購相關機構投資者的股份。

　　恒大中止上市后，隨即再次啟動私募，美林、德意志銀行、科威特投資局、新世界發展有限公司共計投資6億美元，許家印本人的股權被稀釋到50%。兩會期間，恒大集團董事長許家印向記者透露，該協議已經展期，恒大最困難的時候已經度過。

　　而星河灣集團、龍湖地產、方圓地產、棕櫚泉置業等企業均已完成私募，面臨高昂的債息。

　　市況有所改變

　　Dealogic統計數據顯示，今年前2個月，全球共有30家企業成功上市，融資總額為14億美元。相比于去年同期的211家企業上市以及179億美元的融資總額，分別減少85%和92%�？梢钥闯觯�2009年初，融資環境不容樂觀。

　　但姚峣認為，“廣東已經明顯看到回暖的跡象，大部分企業可能在2010年回收大量資金，資本市場會先于實體市場啟動�！彼麡酚^判斷，市場會在2009年底發生好轉，而彼時也將是重啟上市的好時間，屆時一些項目主要在廣東地區的企業將會有機會成功上市。其它地區的房地產形勢暫不明朗，姚峣認為仍有下跌的空間。

　　市場也從不缺少看空派。三智股權投資基金合伙人趙祥龍則認為，近3-4年的時間里，房地產行業都處于存貨的“基清周期”，根據房地產行業的周期波動性，至少要到2011年或者2012年才能回暖。此外，在全球通縮的背景下，投行都在“自�！保瑹o暇顧及IPO。他還提出，在房地產行業新的商業模式未形成前，很難看到企業的成長性和未來的盈利空間。而一直以來所存在的估值矛盾也將阻礙企業上市。

　　摩根士丹利一位高層也向本報記者表示，關鍵在于價格，如果房企能夠承受以較低的價格上市，即使市場再差，機構投資者也會考慮。

　　但是現實遠沒有假設來的簡單。一個共識是，此前靠大規模土地儲備而獲取上市籌碼的模式已經無法行通。“今后機構投資者更加青睞有穩定現金流、有一定比例的投資性物業，盈利模式較好的房地產企業�！币�峣表示。

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