鄒錫昌

　　資本市場的暴跌讓昌盛中國陷入危局 本報攝影記者/王愷

　　今年初未能按預期在香港聯交所掛牌的昌盛中國地產有限公司(下稱“昌盛中國”)在延遲上市近一年后，目前又陷入更深一層的危機。

　　有知情人士向記者透露，昌盛中國實際控制人鄒錫昌欲將手中持有的中華廣場物業打包轉讓，轉讓價格約為20億元。上述轉讓說法昨天經昌盛中國內部人士得到證實。據知情人士透露，中華廣場目前正與多方買家進行接洽，其中包括廣百股份、廣州友誼以及境外基金公司。

　　“對賭”協議

　　作為旗下最核心的業務，中華廣場由昌盛中國與廣州興利投資建造，總建筑面積約為29萬平方米，其中昌盛中國持有15萬平方米。該項目分兩期開發，一期包括一個樓高10層的購物商場及4層車庫，于2000年竣工。二期包括開發項目北翼一幢樓高17層的A棟寫字樓及開發項目南翼一幢樓高52層的B棟寫字樓，二期已于2007年12月竣工。

　　根據昌盛中國此前的招股說明書，中華廣場一期購物中心建設之初，飽受資金缺乏之苦，為此昌盛集團分散產權，出售部分購物中心物業。這次出售物業曾創造了中國商業地產的一項吉尼斯紀錄，在中華廣場外銷的1萬平方米商鋪中，一個臨街商鋪每平方米建筑面積售價高達17萬余元。截至今年初，昌盛中國持有的中華廣場物業約7.7萬平方米，其中已租賃出的面積約為5.6萬平方米。二期B棟寫字樓5.4萬平方米總面積中，已出售1.86萬平方米。

　　中華廣場奠定了鄒錫昌在商業地產中的地位，耗資14億元的中華廣場1999年落成后去年高峰期每日達到60萬人次，現在市值約有30億元，每年還有上億元的租金收入。按照了解內情人士的說法，2006年，為籌備上市，鄒錫昌、昌盛中國與高盛旗下創投基金GSSIA于2006年10月簽訂協議，向后者發行可贖回可轉換債券，約占當時已發行股本的20%，雙方并訂立2008年底之前上市的“對賭”協議。

　　股牌效應

　　今年1月，昌盛中國在香港聯交所發布招股說明書，原計劃以今年第一只在港上市的內地股身份掛牌。“鑒于房地產板塊當時的行情，該公司決定以每股3.32港元～4.51港元招股，發售2.5億股，集資總額約在8.3億～11.28億港元之間，低于此前預測的23億至31億港元。”有了解內情的投資人士表示，由于散戶認購不踴躍，集資金額也有限，昌盛中國最終作出延遲上市的決定。

　　“公司之后也曾參積極尋找上市機會，但由于美國次貸引發的全球金融危機影響，股市暴跌接踵而來，公司上市計劃就此也一再擱置。”昌盛中國內部人士透露。今年底，昌盛中國與高盛的“對賭”協議即將到期，而根據當初協議，投資將變成借貸關系。與此同時，該公司向香港蘇格蘭皇家銀行提取的銀行貸款6.11億元人民幣也將到期。據悉，2007年9月，昌盛集團通過公開拍賣拿下廣東中山市中山廣場35萬平方米一、二期項目土地，規劃擬分四期將該項目開發為商住物業單位，其中向香港蘇格蘭皇家銀行提取6億多元人民幣銀行貸款用以結清土地使用權購買價。

　　昌盛中國面臨債務危機。據知情人士透露，鄒錫昌此次打包出售的中華廣場物業主要是其手中持有的6萬多平方米的商場物業和余下未售完的約4萬平方米的寫字樓物業，合共10萬平方米，以每平方米2萬元單價出售，整體打包轉讓價格在20億元左右。

　　證券分析人士認為，作為內地第一家成功的產權分散式購物中心，中華廣場是繼廣州天河城之后最成功的購物中心，在業內有相當口碑。而與廣百股份日前收購的北京路物業每平方米2.3萬元相比，這一轉讓價格也相當有吸引力。同時，整體轉讓有利于項目今后的持續發展。梁冰