融資款難匯內(nèi)地一語(yǔ)成讖

　　募集資金堆積香港而不能匯回內(nèi)地投資開(kāi)發(fā)，這個(gè)問(wèn)題不僅讓已在港掛牌的內(nèi)地房地產(chǎn)公司備感頭疼，更已波及那些正在謀求在港交所上市的內(nèi)地地產(chǎn)企業(yè)。

　　1月3日，香港媒體報(bào)道稱，在內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)限制外資進(jìn)入的大背景下，香港上市的內(nèi)地開(kāi)發(fā)商所籌資金匯回內(nèi)地遇到困難，這可能打亂內(nèi)地開(kāi)發(fā)商到香港上市的步伐。并稱港交所正向申請(qǐng)上市的開(kāi)發(fā)商詢問(wèn)，究竟是否可以將籌集到的資金匯回內(nèi)地發(fā)展。估計(jì)可能對(duì)這些公司的上市進(jìn)程有所影響。

　　傳聞已引致港交所關(guān)注，1月4日，港交所發(fā)言人回應(yīng)本報(bào)詢問(wèn)時(shí)稱，"不會(huì)對(duì)個(gè)別報(bào)道進(jìn)行評(píng)論。"

　　如果在香港所籌集的資金果真難以匯回內(nèi)地的話，則意味著內(nèi)地房地產(chǎn)商赴港上市失去意義，換言之，在A股上市受限和銀行緊縮貸款的情況下，內(nèi)地開(kāi)發(fā)商的最后一條融資渠道也將遇阻。

　　"地產(chǎn)公司匯款往內(nèi)地出現(xiàn)困難，這并不是傳聞，而是確實(shí)已經(jīng)發(fā)生的事。"4日，一業(yè)內(nèi)資深人士告訴本報(bào)。

　　他表示，由于開(kāi)發(fā)商在境外包括香港籌集的資金被視為外資，因此，在資金回歸內(nèi)地的時(shí)候，遇到一些監(jiān)管限制。特別是在拍地時(shí)，在港上市的房地產(chǎn)商匯資金進(jìn)內(nèi)地所遇困難更大。

　　一個(gè)不可能任務(wù)

　　記者從一歐資地產(chǎn)基金獲得的內(nèi)部討論材料了解到，在國(guó)內(nèi)很多城市，外資競(jìng)買土地的程序一般是:先要到當(dāng)?shù)毓ど叹诌M(jìn)行項(xiàng)目公司預(yù)審，然后到土地中心報(bào)名，土地中心會(huì)提供保證金帳戶，開(kāi)發(fā)商可以直接從境外將外匯打到該帳戶，然后可以參加競(jìng)拍。

　　一般而言，為拍地而成立的公司應(yīng)該是叫房地產(chǎn)咨詢公司或者開(kāi)發(fā)公司，可以直接將公司外匯帳戶上的外匯轉(zhuǎn)到土地中心保證金帳戶，并以保證金人民幣數(shù)額的外匯形式存在。

　　如競(jìng)拍不成功，該筆外匯將退回原帳戶，不予結(jié)匯。若競(jìng)拍成功，則原來(lái)的公司需要辦理增加經(jīng)營(yíng)范圍的手續(xù)，實(shí)際上將公司變成成交地塊的項(xiàng)目公司，這同樣要到商務(wù)部備案，然后才能辦理結(jié)匯并交接地塊。

　　前述材料顯示，這種程序的設(shè)計(jì)實(shí)際上形成了一個(gè)Mission Impossible(不可能任務(wù))，因?yàn)橥恋馗?jìng)拍完成之后交付地款的時(shí)間越來(lái)越短，多為1-2個(gè)月，而成立外商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司需要先向商務(wù)部門申請(qǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書，并在此完成外管局"2007年130號(hào)文"新增的備案手續(xù)，接著是辦理正式工商、稅務(wù)登記手續(xù)，之后才可向外管局申請(qǐng)外匯額度，按照正常的程序，其中的審批時(shí)間必然比1-2月長(zhǎng)，即項(xiàng)目公司未能在交納地款期限內(nèi)成立并從香港取得資金。

　　而在現(xiàn)今的國(guó)土合同中，對(duì)于交款遲延的違約懲罰非常重，違約付款就會(huì)被取消資格，不僅地拿不到，連上億元的競(jìng)拍保證金也會(huì)被沒(méi)收。

　　據(jù)消息人士透露，廣州琶洲就有一塊價(jià)值十幾億的地差點(diǎn)因此而被沒(méi)收保證金。

　　"由于是130號(hào)文實(shí)施之后的第一宗土地出讓，大家都沒(méi)經(jīng)驗(yàn)，我們很清楚競(jìng)得土地的外商想按時(shí)付款，我們是全力配合審批文件的上報(bào)的，但是競(jìng)得土地的外商還是搞得很狼狽，差點(diǎn)不能按時(shí)成立公司付款，最終是他們到北京做了大量的解釋才及時(shí)給他們辦下來(lái)。"一參與該地塊審批上報(bào)的廣州市政府人士表示。

　　"我們香港很多錢都進(jìn)不來(lái)，很麻煩。雖然項(xiàng)目公司采用外資獨(dú)資可以進(jìn)多一點(diǎn)錢，但是現(xiàn)在都不敢用，如果沒(méi)有及時(shí)拿下外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書，完成手續(xù)，那沒(méi)有人能負(fù)起(保證金被沒(méi)收的)責(zé)任。"一在港上市的國(guó)資背景地產(chǎn)公司投資負(fù)責(zé)人表示。

　　他續(xù)稱，"所以現(xiàn)在我們一般的操作是成立合資公司，并取得國(guó)土局的書面同意，在未及時(shí)成立的情況下先由內(nèi)資公司墊付。這樣雖然進(jìn)來(lái)錢少些，但是可以規(guī)避大風(fēng)險(xiǎn)。"

　　前述地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，在籌集資金無(wú)法及時(shí)調(diào)度回內(nèi)地投入開(kāi)發(fā)的尷尬局面下，港交所重新審視非常自然，內(nèi)地房地產(chǎn)股在港上市的意義變得非常曖昧。

　　尷尬局面的根源

　　對(duì)此，另一香港上市的中資地產(chǎn)公司前副總裁告訴本報(bào)，他個(gè)人認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商的確面臨這一困境。"這應(yīng)該被理解為是國(guó)家的對(duì)策，國(guó)家一直在著力限制外資投資內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，以防過(guò)熱，但是前段時(shí)間很多房地產(chǎn)公司到香港上市時(shí)，有很多外資通過(guò)認(rèn)購(gòu)上市公司的股份，相當(dāng)于把錢給了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。"

　　該人士說(shuō)，"如果不限制這些資金回國(guó)的話，就相當(dāng)于讓這些外資變相進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，怎么能限制過(guò)熱的問(wèn)題呢?"過(guò)去這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)暴露出來(lái)了，現(xiàn)在來(lái)看，是更明顯了，如果不限制外資的"曲徑通幽"的話，調(diào)控政策很可能就白出了。

　　他續(xù)稱，雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商境外籌資匯入內(nèi)地比較困難，但開(kāi)發(fā)商肯定是會(huì)想辦法的，"不敢說(shuō)絕對(duì)沒(méi)有變通的渠道"。

　　而國(guó)泰君安香港房地產(chǎn)分析員姚峣則告訴記者，據(jù)他觀察，這個(gè)問(wèn)題還不算特別嚴(yán)重。

　　"一般是，港交所要審查資金用項(xiàng)是否符合招股說(shuō)明書中所披露的用途，有項(xiàng)目之后再向外管局申請(qǐng)，應(yīng)該是可以的"，姚峣說(shuō)，可能這一情況在廣東地區(qū)不太嚴(yán)重，因?yàn)橛行┑胤胶苋辟Y金，操作一向比較靈活。

　　他指出，如果按照招股書披露的用途，只要是合規(guī)的，港交所這邊應(yīng)該是沒(méi)有問(wèn)題，問(wèn)題是外管局和商務(wù)部要審批是否合規(guī)，而這里面就有個(gè)問(wèn)題是，原來(lái)有些地方的用匯額度比較小，現(xiàn)在由于地價(jià)猛增，房地產(chǎn)的用匯額度比較大，可能會(huì)造成一些程序上的拖延。

　　股價(jià)大跌:情緒繼續(xù)悲觀

　　問(wèn)題在于，內(nèi)地房地產(chǎn)的宏調(diào)措施不斷收緊，A股上市困難，尤其是對(duì)中小開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，幾乎是此路不通，而銀行信貸控制更緊，基本上拿不到貸款，出路似乎只有海外上市一條。

　　"我目前知道的希望到香港上市的至少有10多家，包括龍湖、卓越等公司，都不算小，但都需要資金，" 姚峣說(shuō)，因?yàn)檫@是他們唯一熟悉的能募集到資金的渠道，相比而言，新加坡上市當(dāng)然也可以，但融資規(guī)模肯定比香港更少，加上交投不活躍，再融資到的可能也比較少。

　　另一個(gè)問(wèn)題是，由于宏調(diào)加劇，內(nèi)地市場(chǎng)不規(guī)范問(wèn)題頻出，國(guó)際投資者最近開(kāi)始看淡中資地產(chǎn)股，所以到香港融資也并不是容易的事。

　　"因?yàn)橛龅胶暧^調(diào)控，國(guó)際投資者愿意支付的價(jià)格肯定不會(huì)很高，最近美國(guó)、英國(guó)的房?jī)r(jià)都在跌，國(guó)際資金不太偏好這個(gè)板塊了，盡管中國(guó)房地產(chǎn)的好時(shí)光應(yīng)該還比較長(zhǎng)，但最近也跌的比較厲害。"姚峣說(shuō)。

　　申銀萬(wàn)國(guó)聯(lián)席董事鄭家華最近向本報(bào)指出，投資者減持中資地產(chǎn)股的形勢(shì)有所加劇，尤其是民企地產(chǎn)股，因?yàn)樵谝恍┐笮兔駹I(yíng)地產(chǎn)公司被爆拿地黑幕之后，外資機(jī)構(gòu)減持得很厲害。像華潤(rùn)置業(yè)(1109.HK)等國(guó)資背景的開(kāi)發(fā)商最近也開(kāi)始大跌。證明悲觀情緒正在漫延。

　　近日，香港中資地產(chǎn)股股價(jià)全面大幅下挫，部分公司股價(jià)跌幅甚至高達(dá)40%。例如剛剛上市不久的SOHO盡管趕上了上市的好時(shí)機(jī)，出其不意的融到了大筆資金，但最近股價(jià)也下挫不少，從高位11.98港元已經(jīng)下跌到7.94港元，跌幅超過(guò)33.7%。

　　"一些小的開(kāi)發(fā)商如果拿不到資金的話，就再也拿不到地了，或者說(shuō)在這輪行業(yè)整合過(guò)程中，如果房子不能很快賣掉的話，又拿不到內(nèi)地銀行貸款，就會(huì)因?yàn)榱鲃?dòng)性而倒閉，所以，對(duì)小開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這是生存問(wèn)題，對(duì)大開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，只是發(fā)展問(wèn)題。"姚峣說(shuō)。這是為什么盡管面臨諸多問(wèn)題，盡管時(shí)機(jī)不佳，還是有一大批開(kāi)發(fā)商不得已要赴港上市的原因。

　　鑒于此，資金能否拿回內(nèi)地不是決定大開(kāi)發(fā)商生死的一個(gè)關(guān)鍵，"我跟蹤雅居樂(lè)好幾年了，以前從來(lái)沒(méi)聽(tīng)說(shuō)他們拿不回錢去的，但也有可能是現(xiàn)在審查得比以前嚴(yán)格多了。"姚峣說(shuō)。

　　前述業(yè)內(nèi)人士則表示，由于籌資回流限制比較緊，有些開(kāi)發(fā)商的部分項(xiàng)目是用國(guó)內(nèi)的銷售收入來(lái)作為再開(kāi)發(fā)的資金，某種意義上已經(jīng)失去了香港集資的初衷了。

　　他表示，另外一個(gè)問(wèn)題是，"如果把所籌資金放在海外不用的話，也比較麻煩，這筆錢也要體現(xiàn)效益，而國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商在國(guó)外投資又不是強(qiáng)項(xiàng)，不用就是浪費(fèi)，這肯定是不行的。"