近期，銀根和地根加強管理的消息接連發布，遠洋地產(0410.HK)、SOHO中國(3377.HK)和奧園(3883.HK)成功登陸港股的消息也相繼傳出。分別于9月28日和10月8日掛牌上市的遠洋地產和SOHO中國表現突出，雙雙募資超過百億港幣，令那些在嚴厲的新政中資金鏈日益緊繃的同行羨慕不已。

　　是什么原因讓這兩家12歲的內地房企先后得到了境外資本市場的大力追捧呢？顯然，除了中國樓市的受青睞和恰逢其時的幸運，還有企業本身的魅力。

　　SOHO中國：錢多了也不改商業模式

　　10月10日上午，剛從香港回京、面帶倦色但喜氣洋洋的SOHO中國有限公司董事會主席潘石屹接受了本報記者的獨家專訪。他告訴記者，IPO募集的百億港幣資金已經到賬，此番募資總額為18.97億美元，折合港幣129億元，僅以幾百萬元港幣之差落后于房企募資額第一名的碧桂園(2007.HK)。

　　這樣的成績已經令業界側目，但老潘坦陳沒有喜出望外，在他想象中募資額應該更高：“有香港媒體分析，以我們的土地儲備量在香港上市能募集百億資金是創造了奇跡，我不這么認為，路演過程中接觸的58個機構投資者成功合作55家，命中率達到94.8%，證明專業人士和我們自己對公司的價值判斷是一致的。”老潘透露，近十幾天自香港到新加坡再到歐美幾大城市路演一大圈后發現，只有香港一地投資者喜歡以“土地儲備數量”作為單一的評價指標，其他區域的投資者最看重的都是公司的商業模式有沒有獨特性、團隊的盈利能力強不強、公司是否有品牌。

　　他不無得意地告訴記者：“在歐美國家，那些投資人聽完我們的介紹直夸我們聰明，稱贊我們擁有的是‘神奇的模式’。”其實，這個所謂神奇的模式就是SOHO中國在所有開發項目中一直在重復的“

開發商業地產——分割產權出售給投資者——投資者再將商鋪出租給經營店鋪的千千萬萬深深植根中國市場的商人(中小經營者)”。這個模式讓他們在12年吸引了近6000個投資客戶，也讓其盈利水平遠遠高于多數同行。

　　所以，嘗到甜頭的老潘表示，擁資百億后企業的商業模式不會變，專注商業地產開發的市場戰略不會變，注重土地質量而不是數量的觀念不會改變。面對國內商業地產開發從分割產權出售到持有經營的大趨勢，老潘表示他們會慎重選擇商業街的產品形態，支撐其這么多年來從市場中試探出來的成功商業模式。

　　得意之余，老潘忍不住吐露了他開發地產的秘訣就是

房地產那條永恒的真理：地段、地段還是地段。他認為企業前途不在于擁有土地的數量而在質量，要看土地是否位于繁華地帶，那些規模大但位置偏遠的土地很容易成為企業日后發展的負擔。

　　遠洋地產：更多精力優化公司治理結構

　　9月28日上午10點，記者在香港聯交所現場見證了遠洋地產

股票在主板市場的成功掛牌，當10.8元的開盤價在屏幕上閃現時，現場沸騰了。遠洋地產在香港股市IPO募資總額119多億元港幣，成為繼碧桂園之后第二家在香港股市募資超百億的內地房企。

　　與同期在港上市的SOHO中國和奧園不同，由中遠國際分拆而來的遠洋地產以內地紅籌股身份登陸港交所，正是這特殊的身份令境外投資者青睞有加，連有“亞洲股神”之稱的恒地主席李兆基都斥資3000萬美元入股。掛牌當晚的慶祝晚宴現場，李兆基的致賀花籃擺放在了迎賓區最醒目的位置。此外，全球最大對沖基金之一Och-ziff、新加坡政府投資機構GIC等9家機構紛紛在公開發售前搶先認購。

　　而事實上，很多境外私募資金對遠洋地產的追捧發生在去年12月和今年1月其蓄勢上市之初。短短兩個月，就引入了摩根士丹利、渣打、美林投資、瑞銀等國際著名投行，助力其成功改制為具有國資背景的外商獨資企業，為上市打下堅實基礎。投資機構坦陳，他們看好經過宏觀調控后的內地房地產市場，看好有國資背景的企業，也看好遠洋地產的管理層。

　　遠洋地產是個在不斷變革中求生存和發展的企業，危機意識很強。執行董事兼行政總裁李明經手過破產的企業，深知國企不改革的后果，所以自2002年開始他就率領團隊主動進行了多次變革。先是在大股東支持下成功改制為中外合資企業，之后采取積極措施應對市場環境的不斷變化。比如：通過重組并購、借殼經營及與他人合作等模式實現多元化拿地應對土地交易方式的變化。上市更是該企業發展戰略的重要部分，被視為“保證企業能夠長久生存的籌碼”。

　　李明接受記者采訪時表示，遠洋地產上市的成功首先是趕上了好時機，再者是天道酬勤的體現。能得到目標機構投資者85%以上的認可是規規矩矩做企業的結果。所以以后會用更多精力打造團隊進行公司治理結構優化。

　　不同的考驗

　　比把百億資金收歸賬下更讓潘石屹興奮的是，10月9日一回京就看到了國土資源部發出的嚴格土地出讓制度的規定，同時一天內接到不同城市四五家同行要向SOHO中國轉讓項目或尋求合作的電話。

　　這讓他意識到，不用發愁沒地，資金才是最關鍵的。能在新規公布前成功融資讓潘石屹深感慶幸。

　　SOHO中國與遠洋地產，這兩個香港股市的新貴，一個自喻“鷹擊長空”，一個冀望“海鷗展翅”，目前很難確切預測它們未來在中國房地產版圖中的位置。但一個事實是確鑿的：他們將比很多同行更有能力把握自己未來的命運，以后面對的將是企業發展速度的考驗而非生死存亡的考驗。中國經營報記者：謝紅玲

    新浪財經獨家稿件聲明：該作品（文字、圖片、圖表及音視頻）特供新浪使用，未經授權，任何媒體和個人不得全部或部分轉載。