世茂：滿意37億港元IPO融資

　　作者：王其明 來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)

　　7月5日上午9時(shí)，世茂房地產(chǎn)(0813HK)終于在香港聯(lián)交所掛牌上市(IPO)，發(fā)行5.95億股，融資37.19億港元。

　　此前同樣爭(zhēng)取登陸港股的瑞安房地產(chǎn)鑒于招股反應(yīng)冷淡，臨時(shí)放棄上市，這給世茂

造成巨大壓力，最后不得不選擇招股價(jià)下限(每股6.25港元)發(fā)行，與按上限發(fā)行的最高融資額相差13億港元。

　　“大家知道，市場(chǎng)行情并不好，但我們?nèi)匀皇怯惺芬詠?lái)在香港股市IPO融資金額最大的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)這一點(diǎn)我們是滿意的。”當(dāng)天下午1時(shí)，世茂集團(tuán)董事長(zhǎng)許榮茂之子、世茂房地產(chǎn)執(zhí)行董事許世壇在香港通過(guò)視頻接受內(nèi)地媒體采訪時(shí)，開(kāi)門(mén)見(jiàn)山地表明了態(tài)度，“照今天的股價(jià)走勢(shì)，世茂的市值已經(jīng)超過(guò)200億港元了。”

　　談到此次融資的主要用途，許表示，60%用于在建的酒店、商場(chǎng)等項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，30%用于購(gòu)置新項(xiàng)目地塊，10%用于公司日常開(kāi)支，正在進(jìn)行的調(diào)控對(duì)資金實(shí)力不足的小

　　許世壇反復(fù)強(qiáng)調(diào)，目前世茂負(fù)債率較低，上市之前銀行負(fù)債30多億元，負(fù)債率為20%，上市之后是賬面現(xiàn)金流都是正數(shù)，未來(lái)世茂的負(fù)債率會(huì)維持在20%～30%左右。他特別強(qiáng)調(diào)，今年5月份公司還在浙江紹興、江蘇蕪湖拿了地，如果資金不足不會(huì)這樣做，因?yàn)椤斑@會(huì)影響上市過(guò)程中的評(píng)估結(jié)果”。

　　世茂上市之前，曾引入渣打銀行、Drawbridge、摩根士丹利以及建設(shè)銀行等4家戰(zhàn)略投資者，出讓12.8%的股份，融資1.875億美元，其中渣打銀行一家便出資5000萬(wàn)美元。許世壇承認(rèn)，引入戰(zhàn)略投資者之前，世茂負(fù)債率高達(dá)75%。

　　許世壇重復(fù)了其父許榮茂對(duì)世茂“三多，三保守”的概括。“三多”是指利潤(rùn)多，產(chǎn)品一般比周邊項(xiàng)目貴20%～30%；土地儲(chǔ)備多，現(xiàn)時(shí)多達(dá)1380余萬(wàn)平方米；優(yōu)質(zhì)固定資產(chǎn)多，已完成項(xiàng)目總建筑面積近百萬(wàn)平方米，還有超過(guò)250萬(wàn)平方米的項(xiàng)目在建。“三保守”則是負(fù)債保守，保持20%～30%的負(fù)債率；買(mǎi)地保守，地價(jià)不能超過(guò)售價(jià)30%；最后是財(cái)務(wù)制度保守。

　　許世壇坦承，上市沖刺過(guò)程中被人問(wèn)的最多的，就是

　　他認(rèn)為，此次宏觀調(diào)控主要針對(duì)住宅，目的也是規(guī)范市場(chǎng)而不是打壓市場(chǎng)，而世茂在二三線城市銷(xiāo)售表現(xiàn)良好。他同時(shí)宣稱，明年世茂的利潤(rùn)將有20%來(lái)自星級(jí)酒店等固定資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，未來(lái)三四年內(nèi)世茂的目標(biāo)是，固定資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)收入將占到總量的30%。

　　根據(jù)世茂的招股說(shuō)明書(shū)，現(xiàn)有1380萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備中，已取得土地使用權(quán)證的約有202萬(wàn)平方米，準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)但暫時(shí)未獲土地使用權(quán)證的約642萬(wàn)平方米，正申請(qǐng)使用權(quán)證的約380萬(wàn)平方米。此外還有80億元的土地出讓金需要支付。

　　顯然，“七成90平方米”新規(guī)及資金周轉(zhuǎn)兩大問(wèn)題，仍然是世茂必須認(rèn)真面對(duì)的。

　　對(duì)前一個(gè)問(wèn)題，許表示公司在京、滬的項(xiàng)目都拿到了施工許可證，而二三線城市主要做中檔樓盤(pán)，又是開(kāi)發(fā)大盤(pán)，不難平衡。至于未來(lái)兩三年公司要支付80億元的土地款，實(shí)際上壓力并不太大，因?yàn)槭烂�可以繼續(xù)融資，而且每年世茂項(xiàng)目有100多億元的銷(xiāo)售回款可供使用。