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本報記者 楊麗萍
北京報道
聯想控股旗下融科智地將兵分兩路將房地產業務分拆上市。
“住宅這塊業務將有可能通過IPO直接上市，持有型物業則有意通過不動產投資信托基金(即REITs)間接上市，目前，整個上市工作正在推進。”4月中，融科智地助理總裁鄭志剛在接受本報記者采訪時透露，聯想控股地產業務上市已經進入實施階段的前端，但他沒有透露上市時間表。
此前一個多月，聯想控股總裁柳傳志在全國“兩會”期間已首次公開坦承，聯想控股房地產業務融科智地分拆上市進入規劃階段。
分拆上市
“的確，聯想控股房地產業務上市還沒有時間表，只能說上市路徑更為清晰。”鄭志剛感慨道，幾年前談融科智地上市，還只是一個設想，“現在明顯不是這樣了，融科智地上市已經進入到了方案的實際策劃和推進過程之中。”
而其所謂方案的實際策劃指的就是分拆上市的路徑設計。
“如果開發一個寫字樓，很多公司可能就會想著把它賣出去，而融科智地的想法卻是只租不售，取得穩定的租金回報。”鄭志剛說，對于持有型物業，融科智地是要把它打包到資產包里，通過REITs形式間接上市。
據記者了解，融科智地正在與一家投資銀行擬籌組REITs，涉及的資產規模還待定，但可以確定的是，融科智地注入旗下的寫字樓業務將主要集中于北京中關村及深圳等地區。
此前，柳傳志已坦承，“融科智地已初步具備REIT上市基礎。”。而柳傳志出此判斷的依據則在于，“融科智地的寫字樓物業投資，全為控股投資，目前總資產市值已近30億元人民幣，去年租金收入超過億元。”
而數據顯示，融科智地寫字樓物業約20萬平方米。
“REITs在國外是一種保值增值的投資品種。”鄭志剛坦言，去年，廣州越秀城建地產通過REITs上市的情況非常不錯。顯然，除了對REITs上市融資模式的認可之外，鄭志剛對于融科智地REITs上市的前景也十分憧憬。
“住宅這塊業務將有可能通過IPO直接上市。”鄭志剛透露，目前，融科智地的項目包括北京融科#zhPoint#橄欖城、武漢融科·天城、重慶融科·蔚城以及長沙兩個項目，近期，融科智地又與天津貽城地產達成戰略合作，再次挺進天津市場。“目前，融科智地在全國的住宅儲備總量已超過200萬平方米。”
“下一步將計劃加速發展，擴大業務規模，部署上市。”柳傳志向媒體透露。而融科智地掌門人陳國棟此前不久在接受本報記者采訪時也坦言，雖然聯想控股對外聲稱用3—5年時間完成融科智地的上市，但自己的目標是用3年時間，就以業績成長夯實上市之路。
兩個指標
“境外上市要考慮兩個指標，一個是公司的市盈率，就是公司股票價值，除此之外，最重要的一個標準就是你的實際資產有多少。”鄭志剛坦言，資產就是實力的象征。
“目前，光是在住宅開發方面的投資就達到30個億，而在寫字樓領域，融科智地寫字樓的資產市值已經接近30億元。”鄭志剛說。
“我們最初設立房地產業務時，就已考慮到了這兩點指標體系。”鄭志剛坦言，融科智地與資本市場的結合非常緊密，特別是在直接投資者的引入方面。
鄭志剛沒有透露“緊密“的程度，而據記者多方了解，去年年底，美國華平投資集團給融科智地投入了2.5億元人民幣，在香港，融科智地還有一個十幾億元人民幣的長期穩定貸款。
“做業務就是要做品牌。”鄭志剛坦承，品牌所帶來的資源不僅只是銀行貸款的資金，而是風險共擔、利潤共享的資源。
“一般的企業就只想從銀行貸款，沒有能力從國際上引進投資者，這一定是一個如何做企業的觀念問題。”業內分析人士認為，“一方面，海外投資機構的參與使得融科智地上市似乎勢在必行，另一方面，商用物業采用REITs方式進行融資，就目前的中國房地產市場形勢來看，是最有可能實現的。”
“這些資本市場的運作依托了聯想控股這個背景，很多方面也是借用母公司的這個優勢來進行資本運作的。”鄭志剛坦言。
架構配比
選擇分拆上市，這與融科智地的業務架構不無關系。
“融科智地采取持有物業和開發物業兩條腿走路。”陳國棟曾向記者強調，利用住宅銷售快速獲得大量的現金流，形成良性的滾動開發模式，促進公司業務規模的擴大；持有一定量的寫字樓作為凈資產積累，既獲得了穩定的租金回報，又具備了必要的抗風險能力。”融科智地持有型物業和銷售型物業比例確定為三七開。
“住宅是做產品，是離散型業務，關注的是現金流，而寫字樓是連續型業務，有一個穩定的租金和租金增長。但是，如果我們通過多項目運作的合理組合，也可以把住宅這種離散型業務變成連續型業務和長久的產業。”鄭志剛這樣詮釋二者之間的關系，“住宅需要現金流的話，持有型物業可以作為抵押，取得的租金可以用來支持住宅的發展，反過來，住宅所沉淀下來的現金和利潤又可以把它轉化成一個存量的資產來賺取穩定的收益。”
鄭志剛說，國際性的房地產公司在持有物業和開發物業的配比上一定是恰到好處的。
據了解，由于融科智地住宅業務和寫字樓業務的大股東都是聯想控股，那么，在上市過程中互持股份的方案已在考慮之中。
“當然，上市過程不是那么簡單的，要設計出具體的方案，比如，要設計住宅上市的平臺，可能就會涉及到整個組織架構、公司形態以及整個體制的重組，資產往哪里裝也是一個非常現實的問題。”采訪中，鄭志剛說，融科智地已經進入到了實施階段的前端。
而據了解，目前，除了資本市場的構想之外，融科智地在實業方面的構想也日漸浮出水面。
“土地方面，我們正在考慮把土地的一級開發與二級市場聯動；在投資層面，我們也想嘗試著做一個純粹的投資者。”鄭志剛說，現在還沒有一個具體的案例，但是一旦條件成熟，融科智地就會投入。“融科智地已經開始在考慮長期發展的問題，以及業務模式的探索。”
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