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相關人士認為，以招股價高區(qū)間定價可能不大
本報訊 (記者 郭蕾)昨天，香港房委會旗下的領匯房地產(chǎn)信托投資基金正式開始向機構投資者進行推介，并計劃于11月25日上市，代碼為0823。香港首例房地產(chǎn)信托投資基金的上市進入倒計時。包括其保薦人高盛在內(nèi)的大型投行提供的報告，對其收益率的評估都低于招股書中的預期。
去年，領匯30億美元的全球發(fā)行計劃因盧少蘭的起訴而取消，本次的招股，領匯在招股書中羅列了多項風險因素，包括不排除再遇上訴訟風險，但還會設有退股機制。
領匯的資產(chǎn)將包括151個房委會旗下購物中心及7.9萬個車位。據(jù)其向機構投資者提供的初步招股說明書，領匯房地產(chǎn)信托投資基金的首次公開發(fā)售每單位定價區(qū)間為9.7-10.3港元，低于該地產(chǎn)信托去年年底準備上市時的定價區(qū)間10.51-10.83港元，最多可籌集198.4億港元。向散戶發(fā)行的單位比例至少為總發(fā)行量的65%。
該基金在2005年11月25日至2006年3月期間的凈利潤將不低于4.24億港元。基金單位的持有者將在2005年11月25日至2006年3月期間獲得不低于0.1983港元的股息，這部分股息與領匯在此期間的利潤表現(xiàn)沒有關系。如果單位最后以定價區(qū)間上限10.3港元定價，投資者的年收益率為5.53%。
有消息稱，高盛對領匯的估值為219億至286億港元，較領匯獨立估值低。高盛表示，研究報告與公司的保薦人業(yè)務沒有關聯(lián)，是獨立的報告。領匯保薦人對其估值較其獨立估值少54億元或16%，導致市場揣測是否領匯吸引力下降，這可能影響房委會此次的集資規(guī)模。軟庫(軟銀)金匯投資銀行總裁溫天納估計，高盛可能采取非常保守的估值方式，當中包括領匯可能面對的不明朗因素如加租能力受限制、需要龐大資金進行翻新、維修及管理旗下物業(yè)等。
瑞銀集團表示，領匯基于2006年盈利預估的每單位投資收益率為5.1%至6%。高盛提供的每單位投資收益率為4.7%至6.1%，而每單位招股價介乎9.5至11港元，每單位資產(chǎn)凈值約10港元。中銀國際發(fā)表報告，估計領匯凈資產(chǎn)值只介乎221億港元至252億港元，以此計算，回報率相當于4.9%至5.6%，但估計2006至2007年度回報率可提升至5.5%至6.2%。花旗集團指出，由于租金升幅溫和及資產(chǎn)質(zhì)素提升，估計領匯2006年的估值高達360億港元。
領匯去年招股時，每股定價10.15至10.83港元，散戶只可獲3%折扣，投資收益率6.28%至6.85%，相比下，目前市場對其收益率估值明顯大不如前。相關人士認為，領匯以招股價高區(qū)間定價的可能不大。
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