頂點財經(jīng)

　　異動原因：

　　浦東金橋持續(xù)的利潤增長，仍然主要來自于物業(yè)租賃業(yè)務(wù)。公司租賃業(yè)務(wù)面臨快速價值擴張，租賃業(yè)務(wù)建設(shè)加快，所涉60萬平米土地，均為公司上世紀90年代即獲得的低成本土地；廠房改造加緊進行，將導(dǎo)致租金水平翻倍提高。參股券商，將帶來巨大增值。

　　投資亮點：

　　1、05年報顯示，公司租賃物業(yè)的賬面成本30.53億元，年末公允評估價值63.47億元，溢價1.08倍，達32.94億元。僅租賃物業(yè)評估溢價，就可帶來每股資產(chǎn)價值增加3.90元，而公司總資產(chǎn)中，租賃物業(yè)占比64%，存貨占比30%。存貨以土地及在建工程為主，升值潛力同樣突出。

　　2、租賃物業(yè)主要分布于金橋出口加工區(qū)內(nèi)，這是中國唯一以"出口加工"命名的國家級開發(fā)區(qū)，是最先進的無煙工業(yè)區(qū)與現(xiàn)代化國際社區(qū)的完美組合。公司現(xiàn)有租賃物業(yè)110多萬平方米，主要包括：廠房倉儲約80萬平方米，居住物業(yè)約11.5萬平方米，配套辦公、商業(yè)等約20萬平方米。現(xiàn)約有80%左右的房產(chǎn)以租賃為主。

　　3、05年，公司租賃業(yè)務(wù)收入4.8億元，占主營業(yè)務(wù)收入的58.5%，租賃收入毛利率47.7%。租賃業(yè)務(wù)自2000年成為公司新的利潤增長點，至2004年，收入累計增長200%，5年內(nèi)的年復(fù)合增長率高達24.7%左右。未　來5年，租賃收入仍將保持快速增長，年復(fù)合增長率預(yù)計可達20%以上，2005年

房地產(chǎn)出租收入比上期增加38.00%。新的會計準則將真實表現(xiàn)其資產(chǎn)價值及盈利能力。公司現(xiàn)有待開發(fā)土地約60萬平方米，計劃全部用于租賃物業(yè)的建設(shè)，其中廠房倉儲、居住、配套物業(yè)各占1/3，充分保證公司未來5年內(nèi)，租賃物業(yè)保持穩(wěn)定較快增加。預(yù)計到2011年左右，區(qū)內(nèi)租賃物業(yè)全部建成并正常運營。屆時，公司的年租賃收入將增加至15億元左右。

　　風(fēng)險提示：

　　隨著開發(fā)建設(shè)的進程，北區(qū)可供開發(fā)的土地資源逐步減少，盡管仍可保證公司在一定時期的房產(chǎn)建設(shè)需要，但不利于公司長遠的發(fā)展。

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