堅守地產主業、深耕大上海:1)完成剝離工貿型企業戰略目標:公司去年以股權轉讓方式退出嘉寶貿易、以減資方式退出嘉寶協力電子，進一步聚焦地產主業;2)以房地產為主業、深耕大上海:公司房產結算收入占比達93%，地產業務成為主要甚至唯一業務，公司將繼續聚焦地產主業，同時深耕大上海區域，公司現有項目儲備面積149萬方，集中分布在上海與昆山，其中上海占比82.8%;
營收重回增長、利潤繼續下滑:1)營收擺脫業務剝離的拖累:公司去年受制于剝離近3億規模工業品收入的影響，營收下降13.8%，今年逐步走出影響，主要結算項目為大融城(新薈購物廣場、與光大合作、出售在建工程)、浦東楊思項目、夢之灣項目，預計全年結算收入將突破20億元;2)結算項目成本抬高、利潤繼續下滑、但未來將持續提升:公司今年結轉成本大幅增加，主要是去年同期結轉的嘉寶紫提灣項目毛利率較高(46.1%)，本期結轉的嘉寶夢之灣項目及寶菊清水園動遷房項目毛利率較低(24.9%)，此外計提應付債券利息導致公司財務成本抬高，但未來上述效應都會消除，毛利率將回升。
引入光大控股、促輕資產轉型:公司擬以10.81元底價向光大控股下屬的投資主體光控安宇、上海安霞等非公開發行20億，用于投資昆山花橋夢之悅項目、昆山花橋夢之晨花園項目和上海嘉定夢之緣項目:1)光大控股下光大安石是國內最大地產基金:光大控股資產規模526億港元，其下屬光大安石為國內最大地產基金，運營經驗豐富，且光大控股是新加坡上市公司英利國際置業的主要股東，在房地產基金行業內擁有獨一無二的上市房企平臺，充分受益于英利的項目資源及開發能力，以及境外資本市場退出渠道;2)促進業務輕資產轉型、拓展新興業務領域:未來光大控股將為公司的發展提供堅實的資金基礎，為公司向“輕重并舉”模式轉型提供支持，并幫助公司拓展智能家居、智能城市等新業務互聯網、物聯網領域。
投資建議:公司是堅守大上海區域的小地產公司，資產安全且成長空間較大，雖然短期受結算結構影響利潤下滑，但未來隨著定增結束，引入光大安石等國內最大地產基金合作，公司有望實現“輕重并舉”的地產業務轉型，我們預計15-17年EPS分別為0.52、0.66、0.83元，目前股價對應PE估值為20.4X、16.1X和12.8X，給予“買入-A”投資評級，考慮到公司未來規模和業績成長空間較大，且有望實現輕資產轉型，給予30倍估值，6個月目標價15.6元。
風險提示:經營模式轉型緩慢，拓展新業務不利。
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