長(zhǎng)城證券

　　●股權(quán)改善奠定地產(chǎn)主業(yè)，股權(quán)激勵(lì)促成地產(chǎn)藍(lán)籌。冠城大通從2001年開始形成漆包線、房地產(chǎn)雙業(yè)并舉的產(chǎn)業(yè)格局，后隨著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入和利潤(rùn)逐年遞增成為公司主要盈利來(lái)源。股改和定向增發(fā)完成后，公司更加明確了地產(chǎn)藍(lán)籌的發(fā)展戰(zhàn)略。股權(quán)激勵(lì)的實(shí)施，有助于加速公司朝這一目標(biāo)邁進(jìn)的步伐。

　　●舊城改造專家崛起京城。公司實(shí)際控制人韓國(guó)龍先生，是舊城改造方面的專家，早年在福州、杭州舊城改造中留下了地標(biāo)性的足跡，九十年代中期北上京城拿下了馬甸舊房改造，如今又在太陽(yáng)星城和廣渠外南街舊改項(xiàng)目上取得了新的戰(zhàn)績(jī)。在土地資源緊俏的大城市，舊城改造已經(jīng)越來(lái)越多地成為開發(fā)商新增項(xiàng)目的主要表現(xiàn)形式，我們相信韓國(guó)龍將帶領(lǐng)他的企業(yè)在這一領(lǐng)域繼續(xù)發(fā)揚(yáng)光大。

　　●鎖定北京、布局全國(guó)的大規(guī)模綜合性社區(qū)開發(fā)。冠城大通的產(chǎn)品定位于大規(guī)模綜合性中高檔社區(qū)開發(fā)。區(qū)域布局是以北京為核心，南京、蘇州、桂林等二三線城市為重點(diǎn)。公司目前共有項(xiàng)目權(quán)益面積160萬(wàn)平米，北京地區(qū)占比五成。公司預(yù)計(jì)今年增加土地儲(chǔ)備100 萬(wàn)平米，加上海科建股權(quán)收購(gòu)?fù)瓿珊螅�可以增加約80 萬(wàn)平米權(quán)益面積。因此樂觀估計(jì)，公司08年可以實(shí)現(xiàn)300 萬(wàn)平米以上土地儲(chǔ)備。

　　●項(xiàng)目集中銷售，結(jié)算視乎施工進(jìn)度。公司今年進(jìn)入銷售的項(xiàng)目包括：冠城名敦道、太陽(yáng)星城B區(qū)和F 區(qū)、蘇州冠城宏業(yè)、桂林清秀庭院；明年新增銷售項(xiàng)目有：太陽(yáng)星城C區(qū)和衡陽(yáng)朱陵閣。公司未來(lái)三年90％以上利潤(rùn)來(lái)源是北京地區(qū)，這些項(xiàng)目都位于京城新盤稀缺的好地段，因此銷售上應(yīng)該不存在大的問題，影響結(jié)算的主要因素將是施工進(jìn)度。

　　●資金緊張是公司最大的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。我們認(rèn)為，公司目前經(jīng)營(yíng)上最大困境在于資金緊張。08年能否順利公開增發(fā)，對(duì)于公司解決資金難題、加快開發(fā)速度、以及在土地方面的擴(kuò)張意義重大。

　　●給與“推薦”評(píng)級(jí)。預(yù)計(jì)目前項(xiàng)目?jī)?chǔ)備可以保障公司未來(lái)三年業(yè)績(jī)保持平均90％的復(fù)合增長(zhǎng)率，按增發(fā)1.2 億股計(jì)算，2008－2010年攤薄后的每股收益分別為0.92 元、1.87 元、2.42 元，對(duì)應(yīng)的動(dòng)態(tài)PE 為2008 年18 倍，2009年9 倍，給與公司“推薦”的投資評(píng)級(jí)。