國都證券 鄒文軍

　　我們對2007年的住宅供給進行了分析，2007年住宅供給約為4.7億平方米，2008年住宅供應量約為5.7億平方米，供需缺口明顯，供需矛盾短期內仍將持續。如果房地產投資繼續保持高速增長，供需矛盾將趨于緩和。

　　我們認為，調控可能引起行業短周期波動，而不改我國房地產長周期景氣。調控改變人們的心理預期，延緩需求的釋放，改變住房結構，影響房地產業發展的節奏與短期波動；但不改變房地產行業的長周期景氣。

　　從中長期的戰略視角思考我國的房地產業，不容置疑，房地產業仍然是我國最具有成長性的行業之一。2008年年初是建倉地產股的良好時機，建議逢低買入并持有開發類龍頭企業。

　　自住性需求成為基石

　　自住性需求是我國房地產市場最大的需求，也是我國房地產中長期持續景氣的基石。我國的人口因素與城市化是我國住宅自住需求旺盛和持續的兩大決定性因素。人口因素決定了我國房地產市場剛性需求的空間和可持續性。根據國家統計局數據，2005年底我國0—14歲人口比例20.2%，15—64歲人口比例72.2%，64歲以下人口92.4%。就世界范圍而言，我國人口結構是屬于偏年輕的人口結構。

　　我們認為，24—44歲年齡人口屬于需求相對旺盛、購買力相對較強的年齡層，占比約為33.5%，0—24歲屬于住房需求的后備力量，占比約為34.2%，兩者比例基本一致，從這個角度看，未來我國房地產需求具有可持續連貫性。

　　我國的城市化進入高速發展階段的中期。我國的城市化水平2006年末為43.9%，進入城市化高速發展進程之中期。我國幅員遼闊，各個省(市)的城市化情況差異性較大，與各省的經濟發展高度相關。上海(89.1%)、北京(83.6%)、天津(75.1%)的城市化水平最高，已經超過70%。除西藏(26.7%)、貴州(26.9%)、云南(29.5%)外其他省份城市化水平均處于30%—70%，大部分省市處于加速發展的起步階段，隨著我國經濟的高速發展，未來房地產市場需求空間將迅速釋放。

　　另外，生活水平的提高、財富的積累、購買力的增強，改善性住房需求比例將逐步提高。基于我國地少人多的國情，政府對于投資性住宅地產政策性抑制，而另一方面，房地產商品具有投資品和抵御通脹的性質，尤其是在人民幣升值背景之下，在進行需求分析時我們應當考慮合理的投資需求。我們假設以城鎮居民人均居住面積年增長2%的速度考慮改善需求和投資需求。

　　供給相對有限

　　短期來看，嚴格的耕地保護政策將使新增建設用地減少，開發用地需求可能短期轉向存量土地的加速開發，而從長期來看，可供開發用地總量受限，土地供給不足的狀況將長期存在，土地資源的爭奪將日趨激烈，獲取土地的成本也將越來越高。

　　從中長期看，土地的稀缺性、壟斷性與不可再生性，使得土地價格仍將保持上漲趨勢，高地價意味著更高的開發成本，也更加考驗開發商的資金實力與融資能力。在資金實力與融資能力不變情況下，開發商后續拿地與開發能力將相對減弱，市場商品房供給可能會減少，尤其在貨幣緊縮與資本市場融資受阻的情況下更是如此。未來購置土地面積總量將保持下降趨勢，而保障性住房用地增加會加劇商品房開發用地的減少。短期轉向存量土地的開發量將加大，而房價的波動也必然帶動地價的波動，地價將隨房價而動。

　　我們認為，短期內供給仍不能滿足需求，由于房地產開發周期的原因，短期內有效供給不能釋放，供需矛盾短期內仍將持續。如果房地產投資繼續保持高速增長，供需矛盾有望趨于緩和。

　　選擇開發類龍頭

　　我們以中長期的戰略眼光來看中國的房地產發展。結合我國人口發展與城市化進程，依據城市化的發展規律，我們認為，在城市化快速發展階段，尤其是快速發展初期和中期起步階段，開發類企業享有更好的成長性。我們認為，在現階段宜首選房地產開發類企業，尤其是住宅開發類企業，以享受其高成長性。

　　在成長性方面，龍頭企業成長性不會低于中小型公司；在估值上，我們應當給予龍頭企業適當的溢價。從二級市場的股價表現來看，龍頭企業股價表現優于行業和大盤。